一、物業(yè)管理的功能：
物業(yè)管理是一門專業(yè)性很強的學問，我公司本著小心計算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的改進和提升，使每一座物業(yè)的收益和投資潛質得以發(fā)揮。而此種"投資管理"的哲學，使業(yè)主能充分保障其不動產投資的權益，不但使其保值，而且更能使不動產增值。作為專業(yè)物業(yè)顧問，我們深信物業(yè)管理必須體現(xiàn)以下的主要作用：
●維護業(yè)主的權益
物業(yè)在交付使用之后，業(yè)主常面臨租戶和其他使用者的各項要求，包括設備和設施、管理、維修、通水、通電、通訊及通渠等等問題。通過優(yōu)良的物業(yè)管理，使發(fā)展商、業(yè)主和租戶的利益更加獲得保障。
●維護安全和舒適的生活或商業(yè)經營環(huán)境
通過優(yōu)良的物業(yè)管理，業(yè)主、租戶和其他使用者不會受滋擾，可以享受清潔、安全和舒適的環(huán)境，安心居住、或者從事商業(yè)經營，完成管理者和業(yè)主的法律責任。
●確保物業(yè)的價值和升值能力
通過優(yōu)良的物業(yè)管理，物業(yè)可以獲得維修保養(yǎng)和翻新，從而維持他的價值和升值能力，并且在物業(yè)市場上占據(jù)有利位置。
二、物業(yè)管理的計劃
就Z寫字樓而言，可以預見，Z寫字樓將會需要面對很多的問題，例如：
●如何實現(xiàn)對業(yè)主和租戶作出的承諾，以免損害公司的聲譽和投資利益。
●如何為公司和全體業(yè)主及租戶提供良好的物業(yè)管理服務，而又要在收費標準與管理水平之間取得平衡，并且不能與市場完全脫節(jié)。
●如何在施工期間，設法避免日后產生維修保養(yǎng)上的問題或者不必要的開支。
●如何避免在大廈移交付使用時因工程遺漏或少量施工不合規(guī)格而產生業(yè)主的不滿和對發(fā)展商不利的宣傳。
●如何安排管理公司在合乎經濟原則下而又有效地去管理這物業(yè)，同時又能維護發(fā)展商的聲譽和投資利益。
●如何一方面滿足寫字樓/商住的業(yè)主/租戶對管理服務的需要，而又同時滿足其他使用者的需要，如何在停車場作出適當?shù)陌才拧?
●如何維持建筑物的外表美，如何保持公共地方整天清潔，所有通道保持暢通。
●在業(yè)主裝修期間，如何維持物業(yè)的安全和整潔，避免破壞大廈結構和避免對其他使用者造成滋擾。
●如何長期滿足業(yè)主對管理服務不斷提升的要求，如何實現(xiàn)發(fā)展商的理想和承諾。
●整個物業(yè)分成寫字樓、商住、餐飲娛樂和停車場幾個部分，管理公司如何應付和配合各種不同操作方式和需要。
類似以上這種種的問題可以說是不勝枚舉，但又必須在物業(yè)移交使用之前經過慎密的考慮去制定一套周密的物業(yè)管理計劃，運用高水平的物業(yè)管理手段，將這計劃推行和實施。作為專業(yè)的物業(yè)管理公司，我們很樂意與貴公司攜手合作，共同制訂和實踐這一套物業(yè)管理計劃，以便將來去應付和解決一切的管理問題。
三、物業(yè)管理要點
憑著我公司在國內多年經驗及參考了發(fā)展商提供的基本資料后，本公司建議"Z辦公樓"的物業(yè)管理方案，根據(jù)物業(yè)的不同部份應注意以下事項。在進行實質管理時，必須結合所有部分，以維持統(tǒng)一管理，節(jié)省能源。
●智能辦公大廈管理
●停車場管理
●資源的投入管理
●財務收支及安排的管理
1、智能辦公大廈管理
智能寫字間在市場上有一定吸引力，除其有高科技設置外，后勤保養(yǎng)維修亦相當重要，因為周密的管理服務需要有專門知識和技術。
設備管理上不只包括電梯，還有靈敏的裝備如電腦控制的大廈自動化系統(tǒng)、中央空氣調節(jié)設備和通風裝備、保安監(jiān)視和控制系統(tǒng)、自動灑水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應設備等�？蛻魧@類大廈，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的清潔水準期望相當高。尤其是出入口大堂的設計，更為重要。高品質的大堂設計是大廈檔次的重要體現(xiàn)，力爭做到豪華、安靜，并含有會客區(qū)。大廈的外墻也需得到完善管理，它對物業(yè)的租價有很大影響。
由于樓宇的開放時間，一般是有規(guī)定的，所以物業(yè)管理服務必須確保在開放時間內，大廈各設施正常運作，提供客戶方便快捷的服務。為減少對使用者造成不便影響，部分保養(yǎng)工作必須通過適當安排，于辦公時間以外進行。
為提供更佳的服務及令使用者增加對物業(yè)管理的信心，物業(yè)部須安排若干有償服務項目，如商務中心服務，室內清潔、小量維修工作等。與此同時考慮提供無償服務，如派發(fā)報紙、代訂機票等。
對寫字樓的非工作時間管理，諸如保安、設備及能源控制亦相當重要，需細致安排保安、工程排班及管理，并
辦公樓物業(yè)管理要點提要：為提供更佳的服務及令使用者增加對物業(yè)管理的信心，物業(yè)部須安排若干有償服務項目，如商務中心服務，室內清潔、小量維修工作等
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公時間的保安至為重要，管理公司必須制定大廈管理守則及保安規(guī)章，以使保安工作能合理地進行，確保大廈整體安全。
寫字樓的管理不僅是使其大廈硬件保值、增值，更重要的是創(chuàng)造大廈的知名品牌，提高所管物業(yè)的無形資產，努力提高服務質量創(chuàng)造良好服務氛圍，這也是物業(yè)管理公司的重要責任。
2、停車場管理
現(xiàn)今停車場的設備多采用先進的管理系統(tǒng)配合日益繁重的日常運作，采用自動化管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運作更暢順，對客戶及訪客利用停車場設備有極大的益處和幫助。
此外，停車場必須設有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全。停車場內必須裝有足夠通風系統(tǒng)，供應新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場經營管理策略在可能情況下應按照自給自足核定收費標準，對整個物業(yè)出租及出售營運，都有著正面積極作用。
3、管理資源的投入
在預計大廈交付使用前，發(fā)展商就必須考慮委任物業(yè)管理公司，以籌備一切有關物業(yè)管理的工作，如制定大廈管理維修公約，制定管理費用金額及其它費用金額，如電話線費用、電費、水費、煤氣等，制定客戶守則，裝修指南，招聘員工及培訓，與承建商聯(lián)系跟進遺漏工程等等，從而確保大廈正常運營。
在交付使用之日起，物業(yè)管理公司必須按照與發(fā)展商確定的程序，把有關樓宇交付客戶使用，并協(xié)助使用者解決所遇到的問題，提供完善的售后服務，以確保發(fā)展商的信譽。為做好物業(yè)管理的工作，投入管理資源必須妥善安排。
4、財務管理
在開展實質管理工作前，管理公司必須提交管理財務預算案給發(fā)展商審批，以便確定大廈營運的管理費用以及在大廈交付使用者時，確定應收取的管理費用。
在發(fā)展商未交付樓宇給客戶前，發(fā)展商也須為物業(yè)管理的前期工作提供財務支援，這些費用是用以支付入伙前物業(yè)管理公司所聘員工薪金，器材購置等。本公司一般建議的運作方式，為先做前期預算案，由發(fā)展商審批并撥款作為前期開辦費，基金以實報實銷形式定期向發(fā)展商匯報，以確保合理的財務運作。
仔細核算非工作時間能源費用及管理。
