談物流園區(qū)的物業(yè)管理
一、物流園區(qū)的特點
為了更好地總結物流園的特點，筆者將其與工業(yè)園進行對比分析。之所以選擇這個比較點，一來是物流園更接近于工業(yè)園，二來是工業(yè)園的物業(yè)管理已經(jīng)比較成熟。通過這種對比，可以更清楚這個新領域的特點。
1、物業(yè)類型
工業(yè)園：廠房、倉庫、辦公樓，其他的還可能有公寓、食堂等輔助配套物業(yè)。這里要說的是倉庫，隨著現(xiàn)代物流行業(yè)的發(fā)展，工業(yè)企業(yè)逐漸把庫存交給第三方物流，這樣倉庫的功能會越來越弱化，主要的類型可能是生產(chǎn)與辦公區(qū)。
物流園：倉庫、停車場、裝配車間、辦公樓等。隨著物流行業(yè)的不斷發(fā)展，物流園承擔了越來越多的功能，甚至一些簡單的裝配都會在物流園內(nèi)完成。
2、功能
工業(yè)園：以研發(fā)、生產(chǎn)產(chǎn)品為主要功能。
物流園：集倉儲、貨運、貨物配送、裝卸、信息咨詢等功能于一身。
3、服務對象
工業(yè)園：一般為生產(chǎn)企業(yè)機構，客戶群較為單一、穩(wěn)定。
物流園：客戶群非常復雜，如國際、國內(nèi)大型倉儲企業(yè)，來自全國各地的物流企業(yè)、信息服務企業(yè)，民航、鐵路、公路運輸代理機構，運送貨物的客戶，裝卸企業(yè)、裝卸工，個體商戶等等。大量的人流、車流、物品流動、信息流動，這是物流園最突出的特點。
4、運營時間
工業(yè)園：一般較有規(guī)律，同時有一定的間歇時間。
物流園：基本是全天候運行。這是與物流園的位置與城市交通管制有關。物流園占地面積大，為了減少投資成本，同時減少物流運輸給城市交通帶來的壓力，物流園的位置一般建于遠離城市中心的地方，或是城鄉(xiāng)結合部，而且城市交通管制對于大貨車的通行在一些繁華路段只允許夜間通行，所以物流園的運營不僅僅是白天，有時甚至會集中在夜間進行。
二、物業(yè)管理特點
物流園諸多的特點帶給我們諸多的新難題、新挑戰(zhàn)。接管之初，我們不斷與業(yè)主、客戶進行溝通，并邀請一些專家進行咨詢，也組織了內(nèi)部管理人員屢次討論，經(jīng)過不斷地實踐、總結，物流園的管理在短時間內(nèi)走上了規(guī)范的道路�？偨Y這幾個月的管理，筆者認為其快速成型有以下幾方面的經(jīng)驗。
（一）抓住重點
把“物流”兩個字拆開看，我們可以找出其管理成功與否的兩個支點。
1、“物”，貨物。貨物的安全是重中之生。盜竊、火災是對貨物安全的威脅點。由此，我們首先在治安與消防上下足功夫。
治安：
（1）加強重點部位巡查，如車場、倉庫區(qū)，絕對禁止無關人員進入。
（2）建立快速反應機制，配備充裕的對講機等通訊工具，每個巡邏人員都配備自行車。
�。�3）重視安管員自身防護，夜間巡邏必須兩人以上，并配備必要的防身器材。
（4）完善園區(qū)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)。
消防：
（1）加強培訓與執(zhí)行制度是消防安全的前提。
（2）加強重點部位的防火巡查，特別是倉庫區(qū)的巡查。
�。�3）加強供電線路、開關的巡查，防止短路引起的火災事故，并保證消防設施的完好。
2、“流”，人流、車流。物流園的特點決定了人流、車流量大而且構成復雜，為此我們分別從以下方面入手：
�。�1）人流：重點做好咨詢、引導，監(jiān)督可疑人員的行路，保護客戶人身與財產(chǎn)安全。
�。�2）車流：加強出入口與停車場管理，完善各類車輛導向標識與停放指示。
貨物安全，流動順暢，做好這兩方面的工作，物流園的物業(yè)管理就有了堅實的上升基礎。
�。ǘ贤ㄊ枪芾淼臐櫥瑒�
無論是何種類型的物業(yè)管理，其宗旨都是為業(yè)主與客戶服務，而溝通的好壞直接關系到服務的優(yōu)劣。在物流園，我們從兩個方面加強溝通：
1、與業(yè)主、客戶的溝通。首先要讓業(yè)主與客戶認識到物業(yè)管理的內(nèi)容，明確雙方的責權利，特別是要讓客戶認識到物業(yè)管理的安全管理不是買保險，不是有了物業(yè)管理自己的財產(chǎn)就萬事大吉，而忽視了內(nèi)部的安全管理，或者一有損失就找物業(yè)管理公司索賠；其次要讓其理解進而接受治安與消防嚴格的管理制度，剛開始往往客戶難以理解甚至有不滿情緒，我們通過講述、公告欄與反面例子的警示，向客戶宣傳這些管理制度的出發(fā)點，經(jīng)過多次溝通，客戶也已經(jīng)逐漸理解并習慣于這樣的管理。
2、與周邊公安、消防和貨運管理部門保持良好的溝通渠道，取得這些部門對物業(yè)管理工作的支持。
�。ㄈ┓⻊帐怯篮愕闹黝}
國貿(mào)物業(yè)在山東物業(yè)管理行業(yè)的口碑是靠優(yōu)質(zhì)服務樹立起來的，在蓋世物流園的物業(yè)管理中，我們始終強調(diào)用優(yōu)質(zhì)服務為客戶創(chuàng)造價值。在服務上，我們從兩方面進行提高：
1、繼承。保持原有的成功經(jīng)驗，繼續(xù)將客服中心的運作模式、禮儀保安、禮儀保潔、迎賓與送賓服務、商務服務等服務方式引入物流園，提升物流園的形象。這其中，我們尤其加強了管理人員的業(yè)務技能，要求他們熟悉物流園的客戶結構與分布情況，熟悉物流的基本知識與服務流程，準確及時地向業(yè)主提供必需的信息服務。
2、創(chuàng)新。所謂的“心有多大，舞臺就有多大”，物業(yè)管理介入物流園的管理，面臨著許多新課題，更擁有著許多難得的機遇與創(chuàng)造空間，同時物流行業(yè)的運作本身也給我們的管理與服務創(chuàng)新帶來許多啟示，在蓋世物流園，我們不僅僅滿足于原先的服務內(nèi)容，逐步嘗試或承接更加深入的服務內(nèi)容，如信息服務這些物流的軟性功能等。
物流園自身的特點決定了物業(yè)管理上的差異，作為新涉足的物業(yè)領域，我們才剛上路，我們提供的服務還不能跟上物流行業(yè)飛速發(fā)展的步伐，傳統(tǒng)意義上的服務內(nèi)容更無法滿足物流行業(yè)的需要。相信在所有關注物流園物業(yè)管理人的共同努力下，物業(yè)管理必將在物流這一行業(yè)中發(fā)揮自己更加積極的作用。
