物業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)--日常工作問答
一、前期介入篇
1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見？
答：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時(shí)不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計(jì)（說明）應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議：
（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅�、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。
�。�2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。
�。�3）設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔。
�。�4）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
�。�5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。
�。�6）信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會(huì)加收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。
�。�7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。
（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。
（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。
�。�10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。
�。�11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。
（12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。
�。�13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。
�。�14）排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。
�。�15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問題。
�。�16）低價(jià)商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。
（17）建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足。
�。�18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來電來訪時(shí)的尷尬。）
�。�19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。
�。�20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。
�。�21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。
�。�22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。
�。�23）垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。
�。�24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。
�。�25）一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。
�。�26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。
�。�27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會(huì)長期多支出費(fèi)用）。
�。�28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。
（29）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。
（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。
（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。
�。�32）所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。
�。�33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。
�。�34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。
�。�35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。
�。�36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。
�。�37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：
（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。
�。╞）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。
�。╟）陽臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。
2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么？
答：一個(gè)物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點(diǎn)建議：
�。�1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實(shí)體公司，在價(jià)格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的那家。
�。�2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。
（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。
�。�4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價(jià)目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。
�。�5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。
�。�6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。
�。�7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。
（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。
�。�9）重要的土建要確保一定抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收、且要有物管人員參加。
�。�10）物業(yè)的竣工驗(yàn)收，物管人員應(yīng)會(huì)同參加，對不符合物管要求的工程項(xiàng)目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。
3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項(xiàng)目開盤后對外售樓時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
答：嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺(tái)，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費(fèi)者）；免x年管理費(fèi)或只按 多少元／M2收取管理費(fèi)（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供xx會(huì)所服務(wù)（會(huì)所一向是個(gè)賠錢項(xiàng)目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)和人工費(fèi)？誰來貼補(bǔ)經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會(huì)有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計(jì)時(shí)根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時(shí)和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進(jìn)行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。
二、接管驗(yàn)收篇
1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時(shí)應(yīng)注意那些交接事項(xiàng)？
答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗(yàn)收時(shí)要注重以下幾個(gè)關(guān)鍵：
�。�1）對在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。
�。�2）開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。
�。�3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。
�。�4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。
（5）驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)�、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。
�。�6）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。
三、入伙篇
1、物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？
答：物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項(xiàng)的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費(fèi)、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行委托繳款協(xié)議等）。凡是業(yè)主（住戶）違反小區(qū)管理?xiàng)l例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費(fèi)和車位使用費(fèi)等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當(dāng)然重點(diǎn)是放在預(yù)防上，通過上述的工作給小區(qū)一個(gè)良好的生活秩序和環(huán)境。
