四個(gè)物業(yè)管理的運(yùn)作階段
物業(yè)管理的兩種經(jīng)營(yíng)模式 目前物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)粗分為兩類(lèi)，一類(lèi)是全服務(wù)型管理模式，即公平收取 各業(yè)戶(hù)之管理費(fèi)用，并合理支付使用，定期公布帳目，費(fèi)用結(jié)余屬于全體業(yè)主、客戶(hù)，并轉(zhuǎn)入次年管理費(fèi)中使用。不足部分由全體業(yè)主依據(jù)《管理公約》 之規(guī)定補(bǔ)足。其二是全承包型物業(yè)管理模式，即所有管理費(fèi)收取包干使用無(wú)須公布帳目，結(jié)余作為盈利歸管理公司。兩種形式各有特點(diǎn)，但基于業(yè)主利 益角度出發(fā)，為能夠做到物業(yè)管理的良性循環(huán)及保持管理的穩(wěn)定性、持續(xù)性，故大部分管理公司采取第一種類(lèi)型。 物業(yè)管理的運(yùn)作流程 物業(yè)管理是一復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程，良好的物業(yè)管理可以極大地提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)使用壽命，極具投資升值的保障。專(zhuān)業(yè)及完善的物業(yè)管理，是能 夠?yàn)榭蛻?hù)提供一安全、舒適、和諧和居住、工作、使用環(huán)境，保障投資者、使用者的利益。
根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、使用各階段的不同作用及特點(diǎn)，物業(yè)管理的運(yùn)作可分為以下四個(gè)階段：物業(yè)管理策劃階段、物業(yè)管理的準(zhǔn)備階段、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段、物業(yè)管理的運(yùn)作階段。
1、物業(yè)管理的策劃階段： 所謂物業(yè)管理的策劃階段，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就提早介入，以物業(yè)管理的角度對(duì)物業(yè)環(huán)境、功能、使用、維修、施工、設(shè)施提出建 議。為物業(yè)今后的投入使用創(chuàng)造條件，并且最大化節(jié)約資金。為今后良好的物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。同時(shí)，根據(jù)物業(yè)的建設(shè)特點(diǎn)，依據(jù)購(gòu)買(mǎi)使用者的物業(yè)管 理服務(wù)要求，初步制訂物業(yè)管理服務(wù)檔次、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目。
2、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段： 物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段，一般在物業(yè)竣工投入使用前八個(gè)月開(kāi)始。主要工作包括：決定自行組建、選聘物業(yè)管理公司或顧問(wèn)公司參與管理。制訂 物業(yè)管理前期開(kāi)辦財(cái)務(wù)預(yù)算及年度預(yù)算，制訂物業(yè)管理整體動(dòng)作方案，編制物業(yè)管理所需的各種文件，包括：《管理公約》、《住戶(hù)手冊(cè)》、《住戶(hù)守 則》、《裝修規(guī)則》、《停車(chē)場(chǎng)規(guī)則》、《物業(yè)收樓文件》、《租約》等。擬訂內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制，逐步分期、分批選聘管理人員及培訓(xùn)。設(shè)計(jì) 各部門(mén)的運(yùn)作方案及規(guī)章制度。由于物業(yè)管理前期準(zhǔn)備階段的專(zhuān)業(yè)性非常強(qiáng)，故此聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)顧問(wèn)公司以其豐富的經(jīng)驗(yàn)、成熟的專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)作為 支持是今后成功于否的保障。成功的前期準(zhǔn)備階段可為后期實(shí)際運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)，可以極大避免今后管理的隨意性，最大限度地規(guī)避今后的管理風(fēng) 險(xiǎn)，并充分體現(xiàn)發(fā)展的建設(shè)目的。
3、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段： 物業(yè)管理的全面啟動(dòng)階段，是以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志。此階段包括： 物業(yè)的接管驗(yàn)收、辦理客戶(hù)收樓、入住手續(xù)、全面物業(yè)管理服務(wù)的展開(kāi)、建立物業(yè)的檔案資料、客戶(hù)資料、除執(zhí)行日常管理工作外還要制訂整個(gè)物業(yè)的 管理、保養(yǎng)、維護(hù)計(jì)劃。這一階段的工作紛繁復(fù)雜，因此在制訂出各種計(jì)劃的同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)環(huán)相扣。在為客戶(hù)提供服務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)溝通宣傳管 理公司的管理規(guī)定，以謀求客戶(hù)的理解支持并及時(shí)根據(jù)客戶(hù)的要求，調(diào)整各種管理計(jì)劃，以求更加適合、滿足客戶(hù)之需求。
4、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段： 此階段最主要的內(nèi)容包括日常綜合管理服務(wù)的穩(wěn)定與提高。其中包括：物業(yè)維修管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理、環(huán)境綠化管理、安全管理、有償服務(wù)管 理等。在為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，以《管理公約》及其他管理規(guī)定為依據(jù)，處理各種管理當(dāng)中出現(xiàn)的問(wèn)題并合理利用財(cái)務(wù)資源，做到開(kāi)源節(jié)流，提 高資金利用率，改善物業(yè)的使用功能。對(duì)管理工作進(jìn)行定期檢討、計(jì)劃未來(lái)、訓(xùn)練員工及灌輸新知識(shí)為管理的提高打下基礎(chǔ)。 物業(yè)管理的復(fù)雜性、系統(tǒng)性、專(zhuān)業(yè)性的特點(diǎn)決定了管理的難度。為此良好的內(nèi)外部環(huán)境對(duì)提高物業(yè)管理水平就顯得尤為重要。
根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，要改善提高管理水平須有賴(lài)于政府部門(mén)制訂出一科學(xué)的制度、法規(guī)及周邊區(qū)域各政府職能部門(mén)的配合及市政、交通、綠化的改善，更須業(yè)主、租戶(hù)、管理 公司的溝通理解與合作。我們相信隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、制度化的物業(yè)管理企業(yè)將大有作為。
