原告某業(yè)委會于2006年4月通過招標(biāo)程序與被告某物業(yè)公司訂立了小區(qū)物業(yè)管理合同。合同約定：原告委托被告對小區(qū)進行管理，服務(wù)期限為3年。物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：住宅建筑面積每平方米1.05元，非住宅建筑面積每平方米2.2元。合同任何一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?0萬元違約金。
在合同履行中，被告由于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、墊付的水電費等問題，于2006年6月27日向原告發(fā)出告知函，以經(jīng)營出現(xiàn)虧損為由，提出退出小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。在雙方未就提前終止合同達成一致的情況下，被告于同年9月27日撤離該小區(qū)。原告請求判令：解除物業(yè)服務(wù)合同；被告向原告支付違約金10萬元。
被告辯稱，同意原告解除合同的訴訟請求，但認為原告違約在先，不同意支付違約金。理由是：原告始終沒有依約向被告提供物業(yè)用房；原告沒有依據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，出面督促業(yè)主交納物業(yè)費；原告招標(biāo)時說明的小區(qū)物業(yè)建筑面積與實際建筑面積不符，造成被告4.62萬元損失；原告招標(biāo)過程中未將底商水電費繳納方式告知被告，造成被告6萬余元的損失。以上造成被告直接經(jīng)濟損失達30余萬元，致使其無法繼續(xù)履行合同，其經(jīng)履行法定程序后撤離該小區(qū)。
【裁判】
法院認為，雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同依法成立、有效，雙方應(yīng)按約定全面履行合同義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)合同約定履行期限為3年，但被告僅進行了5個多月的物業(yè)管理服務(wù)即撤場，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�，F(xiàn)雙方均同意解除合同，法院照準(zhǔn)。被告提出的物業(yè)用房問題，雙方已協(xié)商搭建了物業(yè)用房，被告也已實際使用。原告當(dāng)庭表示愿意支付被告墊付的搭建物業(yè)用房的費用28539元，法院準(zhǔn)許。此外，雙方在合同中并未約定物業(yè)管理服務(wù)的具體面積，也未約定被告墊付水、電費的問題，原告不存在瑕疵締約和先期違約的行為。據(jù)此，法院判決：解除雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同；被告向原告支付違約金10萬元，扣除被告墊付的搭建物業(yè)用房費用28539元，被告實際向原告支付71416元。
【評析】
一、物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人雙方對合同應(yīng)當(dāng)享有任意解除權(quán)
一般認為，物業(yè)服務(wù)合同具備委托合同的特征，由業(yè)主、業(yè)主大會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其物業(yè)小區(qū)進行服務(wù)與管理。物業(yè)服務(wù)合同又是一種綜合性的委托合同，其中涉及的委托事務(wù)不僅僅是某一項而是多項，如小區(qū)的綠化、衛(wèi)生、治安、公共設(shè)施的運行及維護等事項。在這種綜合性的委托合同中，包括承攬、保管、服務(wù)等多種性質(zhì)的委托關(guān)系。
按照合同法第四百一十條的規(guī)定，委托合同的當(dāng)事人雙方均享有任意解除權(quán)，可以任意終止合同。當(dāng)然，因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由之外，應(yīng)當(dāng)賠償損失。既然物業(yè)服務(wù)合同在性質(zhì)上屬于委托合同，在解除權(quán)的問題上其也應(yīng)當(dāng)具備委托合同的這一特質(zhì)，合同當(dāng)事人雙方享有任意解除權(quán)。但是這種觀點卻受到了質(zhì)疑。不同意合同雙方享有任意解除權(quán)的理由主要是：目前我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)剛剛步入市場化階段，物業(yè)管理本身需要相對的持續(xù)性和穩(wěn)定性。筆者認為，這種觀點有失偏頗。合同解除和終止的自由是“契約自由”的應(yīng)有之義，是合同當(dāng)事人的基本民事權(quán)利。同其它委托合同一樣，物業(yè)服務(wù)合同也是以當(dāng)事人的相互信任為基礎(chǔ)的，而這種信任關(guān)系屬于主觀信念的范疇，具有一定程度的任意性，在法律上并不應(yīng)當(dāng)加以嚴(yán)格的限制。否則，即便維持了合同關(guān)系，因業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生了信任危機，同樣會帶來諸多負面問題，物業(yè)的管理與服務(wù)也難以依約履行。所以，賦予物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人雙方對合同的任意解除權(quán)是必要的。實踐中，不少地方法規(guī)已經(jīng)對這一問題作出了確認。如《天津市物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定：“提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應(yīng)當(dāng)在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。”這實際上是承認了物業(yè)服務(wù)合同雙方的任意解除權(quán)，同時明確了解除合同的有關(guān)程序問題，盡力避免給合同雙方造成不必要的損失。
本案中，物業(yè)公司正是行使了任意解除權(quán)，撤離了所服務(wù)的住宅小區(qū)，因其自身認為虧損嚴(yán)重，感到合同履行難以為繼而解除合同無可厚非。但是，為了維護廣大業(yè)主的利益，避免出現(xiàn)物業(yè)處于無人管理的情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同、撤離小區(qū)應(yīng)當(dāng)有嚴(yán)格的程序限制。如《天津市物業(yè)管理條例》即規(guī)定：提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應(yīng)當(dāng)在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交小區(qū)的相關(guān)資金、物品和資料；未成立業(yè)主委員會的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府移交。不履行這些義務(wù)，給小區(qū)造成損失的應(yīng)予賠償，并可能受到行政處罰。本案被告提前3個月告知原告撤場，已經(jīng)為業(yè)委會留出了較為充裕的時間選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并就撤離問題在有關(guān)部門進行了備案，在物品及材料交接上亦無爭議，故應(yīng)當(dāng)認定其撤離行為是合法的，也沒有給小區(qū)業(yè)主造成損失。因此，法院判決準(zhǔn)許雙方解除物業(yè)服務(wù)合同是正確的。
二、物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)就合同解除條款的特別約定承擔(dān)責(zé)任
物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán)，并不是物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任形式，而僅僅是物業(yè)服務(wù)合同不履行時的處理方式。物業(yè)公司行使合同任意解除權(quán)合法，并不意味著物業(yè)公司不需要承擔(dān)違約責(zé)任。本案被告在合同履行期尚未屆滿前，告知原告將要撤場的行為，已經(jīng)構(gòu)成明示毀約。而明示毀約當(dāng)然是違約行為的一種形態(tài)，在此情形下，必然要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雖然物業(yè)公司基于委托合同而享有解除權(quán)，但解除權(quán)不能豁免違約責(zé)任的承擔(dān)，否則合同事先確定的履行期將變得毫無意義。這也是合同意思自治原則的具體體現(xiàn)。
根據(jù)合同法第一百一十四條的規(guī)定，在合同有特殊約定的情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定承擔(dān)支付違約金的責(zé)任。本案雙方當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中特別約定：合同任何一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?0萬元違約金。法院判決支持原告要求被告支付違約金的訴訟請求是合理的。此外，就一般合同而言，違約金作為違約后生效的補救方式，是獨立于履行行為之外的給付，只要當(dāng)事人沒有特別約定，支付違約金的行為不能替代履行合同，當(dāng)事人不得在支付違約金后而免除履行主債務(wù)的義務(wù)。但是物業(yè)服務(wù)合同因其委托合同的性質(zhì)而例外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在行使任意解除權(quán)后，業(yè)委會無權(quán)要求其繼續(xù)履行合同。
