2015電大《物業(yè)管理案例分析》精選題及答案
案例一：
某住宅小區(qū)實行業(yè)主用燃氣卡買氣的消費方式。2010年2月16日上午，兩名業(yè)主到物業(yè)公司購買天然氣。因這兩名業(yè)主長期不交納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)管理公司拒絕向這兩名業(yè)主出售天然氣，雙方發(fā)生了爭執(zhí)。在爭執(zhí)中，業(yè)主損壞了物業(yè)管理公司的辦公用品。物業(yè)管理公司最終也沒有賣給業(yè)主天然氣，而且要求業(yè)主賠償損壞的物品。請分析：
(1) 物業(yè)管理公司的做法是否妥當?為什么?
(2)物業(yè)管理公司應(yīng)該怎樣妥善解決上述問題?
答案要點
（1）物業(yè)管理公司的做法是不妥當?shù)摹?
①業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費的問題與其到物業(yè)管理公司購買燃氣的行為屬于兩個不同的法律關(guān)系，兩者之間沒有聯(lián)系。
②物業(yè)管理公司拒絕向這兩位業(yè)主出售燃氣的做法是沒有法律依據(jù)的，是錯誤的，應(yīng)向業(yè)主承認錯誤，并賠禮道歉。
③物業(yè)管理公司應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。因雙方之間的其他矛盾，物業(yè)公司未給兩位業(yè)主購買燃氣提供服務(wù)，致使矛盾激化，物業(yè)公司是有責(zé)任的。
（2）物業(yè)管理公司應(yīng)該如下妥善解決問題：
①根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間的約定，業(yè)主購買燃氣，應(yīng)當?shù)轿飿I(yè)公司購買，物業(yè)公司應(yīng)該按照約定向業(yè)主出售燃氣。
②如果物業(yè)管理公司要追究業(yè)主損壞自己辦公用品的責(zé)任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據(jù)。若沒有證據(jù)能證明自己有財產(chǎn)損失，則不能向業(yè)主提出索賠要求。
③物業(yè)管理公司要向業(yè)主追討拖欠的物業(yè)服務(wù)費，則需另行起訴。在正式起訴之前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請支付令，即根據(jù)法律提起督促程序。
④為了起訴欠費的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)為訴訟準備充足的證據(jù)，包括物業(yè)服務(wù)合同、收費依據(jù)和對方欠費的證據(jù)等。物業(yè)公司作為原告應(yīng)當向人民法院遞交起訴書，并要在起訴書中寫明具體的訴訟請求和事實、理由。
⑤接到法院決定開庭的受理案件后，物業(yè)公司作為原告應(yīng)當派代表按時到庭參加庭審，在法庭調(diào)查和法庭辯論中陳述事實、理由和訴訟請求，進行發(fā)言和答辯。
⑥收到判決書后，若不服地方人民法院第一審判決，物業(yè)公司有權(quán)在判決書送達之日起十五日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。若敗訴方拒絕履行發(fā)生法律效力的判決，勝訴方可以向法院申請強制執(zhí)行。
案例二：
2009年3月。某廣告公司入住某小區(qū)的A1棟別墅，久佳物業(yè)管理公司是該小區(qū)的物業(yè)管理者。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，2005年3月至7月，該廣告公司應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費2296元，水電費1543元。然而，2005年5月4日，該廣告公司發(fā)現(xiàn)有人進入公司竊取了價值l萬元左右的財物，立即報了案。當久佳物業(yè)管理公司向該廣告公司收取物業(yè)服務(wù)費等費用時，該廣告公司以物業(yè)管理公司單方面違約，未能履行好治安管理職責(zé)為由，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費和水電費。雙方為此發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司以該廣告公司拒付所欠費用為由訴至法院。 請問：
（1） 該廣告公司是否可以拒付所欠物業(yè)服務(wù)費和水電費?為什么?
（2） 久佳物業(yè)管理公司在廣告公司被盜的問題上是否應(yīng)當承擔責(zé)任?
答案要點：
①該廣告公司不應(yīng)拒付所欠物業(yè)服務(wù)費和水、電費，因為收取物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，廣告公司應(yīng)為所接受的服務(wù)付費，而水、電費是物業(yè)管理企業(yè)代收的費用，與安全服務(wù)無關(guān)。
②在廣告公司被盜的問題上，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，則物業(yè)管理公司就不應(yīng)承擔責(zé)任；如果物業(yè)管理企業(yè)沒有履行物業(yè)服務(wù)合同上約定的義務(wù)，在保安防范工作上存在缺陷，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。
