目前，常見(jiàn)的業(yè)主維權(quán)方式主要有以下幾種： 一、行政途徑 就小區(qū)規(guī)劃。房產(chǎn)證的辦理。房屋質(zhì)量等問(wèn)題，業(yè)主可向當(dāng)?shù)卣慕ㄔO(shè)行政部門。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)協(xié)會(huì)。質(zhì)量監(jiān)督部門反映。就小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題，...
目前，常見(jiàn)的業(yè)主維權(quán)方式主要有以下幾種：
一、行政途徑
就小區(qū)規(guī)劃。房產(chǎn)證的辦理。房屋質(zhì)量等問(wèn)題，業(yè)主可向當(dāng)?shù)卣慕ㄔO(shè)行政部門。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)協(xié)會(huì)。質(zhì)量監(jiān)督部門反映。就小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題，根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的<物業(yè)管理?xiàng)l例)(以下簡(jiǎn)稱<條例))，業(yè)主可向”物業(yè)所在地的區(qū)�？h人民政府房地產(chǎn)行政主管部門”反映。另外，在實(shí)踐中，還有許多業(yè)主采取了上訪.給地方政府領(lǐng)導(dǎo)寫信反映問(wèn)題的方式.
二、法律途徑
1.對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門提起行政復(fù)議、行政訴訟。
2、對(duì)開發(fā)商、物業(yè)管理公司提起民事上的違約或侵權(quán)之訴�！凹s”指購(gòu)房的買賣合同、業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。“權(quán)”包括公民的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯的權(quán)利.業(yè)主享受優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)以及居住環(huán)境的權(quán)利、公民的消費(fèi)權(quán)益等人身權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
三、非暴力的不合作或?qū)故侄?/strong>
這類方式可謂五花八門。包括：自制并張貼標(biāo)語(yǔ)、橫幅揭露房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司的“劣跡”，拒交物業(yè)管理費(fèi)用，靜坐.集會(huì)。游行示威，阻礙開發(fā)商售樓和施工，自行解聘物業(yè)管理公司等等。雖然我國(guó)憲法規(guī)定“中華人民共和國(guó)公民有言論、出版、集會(huì)、結(jié)社。游行，示威的自由”，并且頒布了相關(guān)法律條例，但業(yè)主們的上述行為鮮有依法進(jìn)行，大多演變成妨礙甚至擾亂公共秩序的行為，個(gè)別人還受到治安管理?xiàng)l例的處罰，結(jié)果得不償失，與其合法的初衷背道而馳。
四、暴力手段
交涉不成，業(yè)主們與開發(fā)商，物業(yè)管理公司的工作人員之間常常爆發(fā)肢體 )中突，甚至是大規(guī)模的毆斗.造成人身傷害。這種最原始也是最無(wú)效的糾紛解決方式卻在現(xiàn)代法治社會(huì)中屢屢出現(xiàn)，非常令人遺憾，
上述第三.第四種方式，屬于業(yè)主們過(guò)激的自力救濟(jì)，雖非理性所為，卻也屬無(wú)奈之舉。究其原因有四：
其一，相關(guān)法規(guī)不完善、不合理，業(yè)主維權(quán)無(wú)法可依。
其二，業(yè)主與開發(fā)商。物業(yè)管理公司之間的糾紛屬于商業(yè)合同的糾紛。對(duì)于開發(fā)商進(jìn)行合同欺詐或違約的行為，業(yè)主可以獲得金錢的賠償，但滿足基本居住需求、代表社區(qū)居住品質(zhì)的綠地、附加設(shè)施決不是可有可無(wú)的，單純的金錢賠償意義不大。
其三，行政主管部門工作效率低下，違法行政多有存在。主管部門常常采用“拖字訣”或者是遲遲不予答復(fù)，或是答復(fù)了卻遲遲不見(jiàn)落實(shí);另外.也常常給予”沒(méi)有違反程序和規(guī)定”的答復(fù)，而其中與開發(fā)商。物業(yè)管理公司之間是否存在暗箱操作卻是說(shuō)不清道不明。
其四，司法的某些不公正。在開發(fā)商，物業(yè)管理公司甚至行政部門與業(yè)主之間的訴訟中，法院審判不公的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，法律賦予業(yè)主的權(quán)利形同虛設(shè).“維權(quán)難”現(xiàn)象中的業(yè)主自身原因
盡管業(yè)主們?cè)诰S權(quán)運(yùn)動(dòng)中付出了時(shí)間、精力。金錢甚至人身安全等代價(jià)，但成功的例子極少。以北京嘉潤(rùn)花園為例.業(yè)主代表張宗先生在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，在付出血的代價(jià)之后.業(yè)主們?cè)Ｍ兔娣e縮水，電梯等問(wèn)題與開發(fā)商打官司，但整個(gè)小區(qū) 278戶業(yè)主中，報(bào)名的只有一百二十多人.實(shí)際交錢的人也不過(guò)八十多人.由于訴訟人數(shù)太少而沒(méi)法起訴。業(yè)主維權(quán)分析個(gè)中緣由.除了客觀原因，業(yè)主自身的缺陷成為其維權(quán)一大障礙。
首先，部分業(yè)主缺乏主人翁意識(shí)，業(yè)主的參與熱情不高。
其次，業(yè)主缺乏對(duì)共同利益的認(rèn)同，”搭便車”心態(tài)普遍存在。很少有業(yè)主是為公共司題，如綠地。水電。規(guī)劃等站出來(lái)維權(quán)，大多數(shù)人是打著為公共利益的旗號(hào)，而實(shí)質(zhì)上為自己爭(zhēng)利益;另外，許多業(yè)主總是希望別人先行，自己沾到光，如果別人失敗了自己也受不到傷害。
第三，很多業(yè)主缺乏必要的法律和其他如規(guī)劃。建筑等專業(yè)知識(shí)。
第四.業(yè)主缺乏應(yīng)有酌維權(quán)技巧，維權(quán)方式不合法，比如采取一些過(guò)激的行動(dòng)，與物業(yè)公司打架等，導(dǎo)致其合法的主張也不能實(shí)現(xiàn)。
第五，業(yè)主維權(quán)的心理素質(zhì)不好。一種情況是對(duì)維權(quán)想得過(guò)于簡(jiǎn)單，如果一時(shí)沒(méi)有結(jié)果，就意志.信心消沉，最終放棄維權(quán)行動(dòng);另外一種情況是對(duì)維權(quán)代表多加指責(zé)。如果維權(quán)進(jìn)程很慢，業(yè)主就怨維權(quán)代表沒(méi)有能力;如果維權(quán)代表從整體的角度考慮出發(fā)與開發(fā)商通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題，業(yè)主就懷疑維權(quán)代表收受開發(fā)商的好處等等。維權(quán)方式的創(chuàng)新
2003年，北京回龍觀云趣園的業(yè)主們因原規(guī)劃中的綠地即將被改建為公交公司宿舍而向開發(fā)商展開的維權(quán)運(yùn)動(dòng)進(jìn)行得如火如荼，在歷經(jīng)了交涉、投訴.上訪。集會(huì)，暴力沖突等各種抗?fàn)幏绞揭院�，成為了社�?huì)熱點(diǎn)事件.也只取得了·施工暫不進(jìn)行”的微薄成果。年底，他們找到了另一條合法化的維權(quán)之路，即由業(yè)主代表參加2003年的北京區(qū)縣人大代表?yè)Q屆選舉。
這次選舉創(chuàng)新諸多.被傳媒和學(xué)術(shù)界概括為”北京現(xiàn)象”。其中，一個(gè)龐大的業(yè)主群體以自身利益為基點(diǎn)，態(tài)度極為認(rèn)真地行使了選舉權(quán)與被選舉權(quán)。北京回龍觀，天通苑。銀地家園，水清木華園等小區(qū)均有業(yè)主代表參加了競(jìng)選，回龍觀小區(qū)的聶海亮當(dāng)選。
回溯整個(gè)競(jìng)選過(guò)程，是在理性指導(dǎo)下有組織、有計(jì)劃、有步驟進(jìn)行的，并且運(yùn)用了現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行聯(lián)系和宣傳。當(dāng)北京選舉拉開了帷幕，居民中立即有人發(fā)出了“選舉我們自己的人大代表”的倡議。首先，2003年10月29日，回龍觀的社區(qū)論壇上貼出了一個(gè)落款為”回龍觀業(yè)主維權(quán)小組”的重要通知，號(hào)召居民們?cè)?1月15日之前到各居委會(huì)登記選民資格。隨后是確定代表人選，為了集中選票，決定由回龍觀維權(quán)活動(dòng)5人代表之一的聶海亮參選。至此，回龍觀小區(qū)的”選舉共同體”正式形成，共同體的背后實(shí)際上是一個(gè)”利益共同體”，是以房產(chǎn)為紐帶在維權(quán)過(guò)程中一步步形成的。區(qū)內(nèi)選民目標(biāo)一致，行動(dòng)協(xié)調(diào)、相互鼓勵(lì)。最后，聶海亮當(dāng)選，這被業(yè)主們認(rèn)為是社區(qū)政治的一件大事，評(píng)論說(shuō)”這是我們維權(quán)行動(dòng)中的一個(gè)重大勝利，回龍觀的業(yè)主團(tuán)結(jié)起來(lái)吧，我們可以戰(zhàn)勝任何困難!”這次選舉事件不僅使所有曾經(jīng)。正在和將要進(jìn)行維權(quán)運(yùn)動(dòng)的業(yè)主們士氣大增，它的意義也是多方面的：
第一，形象地指出了業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)中所應(yīng)具備的必要條件;1，全體業(yè)主須對(duì)財(cái)產(chǎn)與權(quán)利的關(guān)系，對(duì)權(quán)利.民主、法治在地方社區(qū)治理中的作用等具有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)烈的參與意識(shí);2、須有一定酌經(jīng)濟(jì)資源——小區(qū)中個(gè)人專用資產(chǎn)和共用資產(chǎn);3。須有集體行動(dòng)的動(dòng)機(jī)——自發(fā)組織起來(lái)維護(hù)房產(chǎn)的保值和增值，維護(hù)共用財(cái)產(chǎn)不被侵犯和損害。
第二，體現(xiàn)了業(yè)主群體的觀念從維權(quán)到治理的重大轉(zhuǎn)變.維權(quán)是從個(gè)人的利益訴求出發(fā)的行動(dòng)，但是業(yè)主在維權(quán)中必然要維護(hù)社區(qū)共有財(cái)產(chǎn)。這樣，從個(gè)人利益出發(fā)的行動(dòng)升華到維護(hù)共同利益，這就是業(yè)主維權(quán)的積極一面.但是，僅僅停留在維權(quán)意識(shí)的層面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，要想維護(hù)公共利益，還需要另一套思路，語(yǔ)言，行動(dòng)習(xí)慣、規(guī)則和制度，這就是治理的意義.維權(quán)是對(duì)抗，治理是合作.業(yè)主參與地方人大代表選舉會(huì)有助于他們超越業(yè)主群體利益的視野，有機(jī)會(huì)認(rèn)識(shí)并學(xué)習(xí)維護(hù)地方社會(huì)秩序的知識(shí)和技巧，實(shí)現(xiàn)從維權(quán)到治理的轉(zhuǎn)型。
第三，體現(xiàn)了公民憲法意識(shí)的增強(qiáng)。新修訂的<中華人民共和國(guó)憲法)規(guī)定;公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯，國(guó)家尊重和保障人權(quán)，公民享有選舉權(quán)與被選舉權(quán)。這3項(xiàng)公民權(quán)利以往都是流于抽象的形式，極少在日常生活中得到具體的運(yùn)用和依據(jù)，而隨著中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和法制建設(shè)日趨完善，法律意識(shí)包括憲法意識(shí)也日漸深入民心。人們對(duì)于住宅這一投資巨大的私產(chǎn)傾注了更多的心血，而人權(quán)的內(nèi)涵從溫飽提高到要求享有良好的居住環(huán)境，消費(fèi)權(quán)益得到保障，同時(shí)。業(yè)主維權(quán)的方式也得以在傳統(tǒng)的行政法和民商法以外，另辟一條合法的途徑。對(duì)業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)的展望
然而，以上無(wú)論哪種維權(quán)方式都仍難以達(dá)到業(yè)主們的預(yù)期目標(biāo)，即使有成果也往往是暫時(shí)性，局部性的。應(yīng)運(yùn)而生酌維權(quán)小組多是臨時(shí)的“人的集合“，事后就像一盤散沙，不能持之以恒從而爭(zhēng)取更大的權(quán)益。由此，我們可以看到中國(guó)業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)在艱難的發(fā)展和探索著�，F(xiàn)階段，我們認(rèn)為最有利于中國(guó)業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)發(fā)展的措施是盡快完善相關(guān)的法律制度和將維權(quán)運(yùn)動(dòng)組織化，職業(yè)化。
過(guò)去，業(yè)主們維權(quán)最常用的法律依據(jù)是〈民法通則〉〈合同法〉、〈反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法〉、〈消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉、〈民事訴訟法〉、〈行政訴訟法〉、<行政復(fù)議法)等，以及各省市制定的房地產(chǎn)，物業(yè)管理的規(guī)章、條例，但是并沒(méi)有專門的法律，各地的行政法規(guī)又存在著的不同程度上的缺陷甚至“違法”情況。從微觀上看，業(yè)主維權(quán)幾乎無(wú)法可依.<條例)針對(duì)過(guò)去發(fā)生的許多糾紛規(guī)定了相應(yīng)的解決辦法，對(duì)于規(guī)范中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)具有積極的意義，但公眾對(duì)新(條例)能否改善物業(yè)管理糾紛并未抱太多樂(lè)觀態(tài)度。根據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查所對(duì)北京、上海，廣州、深圳等城市1000位公眾的調(diào)查，77.8%的受調(diào)查者認(rèn)為<條例)缺少細(xì)節(jié)描寫，能夠被順利操作的內(nèi)容少.被稱為房地產(chǎn)業(yè)界“維權(quán)三斗士“之一的專業(yè)律師秦兵認(rèn)為，〈條例〉的最大貢獻(xiàn)也是最大缺陷是對(duì)于業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的規(guī)定。一方面，<條例)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立.權(quán)利和義務(wù)作了比較詳細(xì)的規(guī)定;但另一方面，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，一般認(rèn)為類似于股東大會(huì)與董事會(huì)，那么哪一個(gè)具有民事行為能力，誰(shuí)有權(quán)代表業(yè)主參與訴訟，如何登記注冊(cè)?是否有選舉與罷免的程序?財(cái)務(wù)監(jiān)督如何進(jìn)行，業(yè)主不滿大會(huì)決議是否可通過(guò)訴訟程序來(lái)獲得救濟(jì)?由哪個(gè)組織通過(guò)何種途徑監(jiān)督”物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金”(以下簡(jiǎn)稱“專項(xiàng)維修資金”)的使用?業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)決議的知情權(quán)如何保障?這些在 <條例)中都沒(méi)有規(guī)定.
雖然我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，法律永遠(yuǎn)都是在相對(duì)完善過(guò)程中，但即使存在一部完美的法律，由于單個(gè)業(yè)主相對(duì)于開發(fā)商、物業(yè)公司的固有的弱勢(shì)地位在本質(zhì)上難以改變，寄希望于僅通過(guò)一部完美的法律來(lái)維護(hù)業(yè)主權(quán)益是不現(xiàn)實(shí)的.
為了彌補(bǔ)這種固有的弱勢(shì)地位，業(yè)主維權(quán)不應(yīng)通過(guò)單個(gè)業(yè)主單打獨(dú)斗的形式，而應(yīng)采取群體斗爭(zhēng)的形式，即維權(quán)小組要從臨時(shí)性的“人的集合”走向?qū)I(yè)組織。這樣才可以保證“業(yè)主維權(quán)”不僅僅成為一場(chǎng)有始有終的運(yùn)動(dòng)，而且成為貫穿于購(gòu)房，居住的全過(guò)程的一項(xiàng)持續(xù)的.固定的必要行為。具體來(lái)說(shuō)，這種專業(yè)組織至少有兩種形式是可取的。
一、業(yè)主委員會(huì)
這種組織形式無(wú)疑是最具有現(xiàn)實(shí)可行，陛的。因?yàn)?條例)第八條至第十四條規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立程序和職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)是合法的組織。但是，這一組織在實(shí)踐中還存在不少問(wèn)題.
首先，在有糾紛的小區(qū)，業(yè)主們慣常的反抗方式是拒交物業(yè)管理費(fèi)，而依據(jù)一些省市(如北京、深圳)的物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，欠繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主沒(méi)有資格成為業(yè)主大會(huì)的成員，這就出現(xiàn)了業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)被當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T定性為“不合法”，根本沒(méi)有維權(quán)的資格。
其次，大部分業(yè)主對(duì)于這種公共事務(wù)的參與熱情不高，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)難以從物業(yè)管理公司方面獲得小區(qū)設(shè)備維修資金的使用權(quán)，業(yè)主們極少愿意慷慨解囊，經(jīng)費(fèi)欠缺也成為業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立和運(yùn)作的一大障礙.
再次，業(yè)主委員會(huì)的組成人員很少是相關(guān)的專業(yè)人士，組織、管理。法律、建筑，媒體等知識(shí)比較欠缺，必須邊實(shí)踐邊學(xué)習(xí)。這個(gè)過(guò)程很艱辛，對(duì)成員的個(gè)人素質(zhì)要求很高，并且收效到底有多大也很難說(shuō)。
可喜的是，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)被許多維權(quán)業(yè)主、法律工作者注意和重視，在網(wǎng)上，他們開辟專門的論壇和網(wǎng)站交流維權(quán)經(jīng)驗(yàn)，甚至寫出了“業(yè)主維權(quán)教程”.大部分人的意見(jiàn)均認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)應(yīng)效仿“公司“的組織形式和管理模式，在行政部門登記注冊(cè)，甚至成為能以獨(dú)立名義進(jìn)行訴訟的民事主體，聘請(qǐng)法律顧問(wèn)，并充分利用媒體信息公開……我們認(rèn)為這是可取的.但是需要立法支持和經(jīng)濟(jì)支持，任重而道遠(yuǎn)。
二，職業(yè)代理人
盡管現(xiàn)階段業(yè)主“自救”是主流，可是這些“非專業(yè)人士”缺乏專業(yè)的技術(shù)知識(shí)和法律知識(shí)，缺乏斗爭(zhēng)經(jīng)驗(yàn)，在摸爬滾打中學(xué)習(xí)。成長(zhǎng).代價(jià)不可謂不大。在這樣的背景下，效仿國(guó)外聘請(qǐng)職業(yè)代理人來(lái)解決這些問(wèn)題，無(wú)疑是比較好的選擇。這樣，不合格的物業(yè)公司將面臨強(qiáng)有力、專業(yè)化的對(duì)手，拖延、蒙混、欺騙業(yè)主的種種手段都將被一一化解。在美國(guó)，全國(guó)共有4.5萬(wàn)個(gè)社區(qū)，其中有2萬(wàn)個(gè)都委托同一家專業(yè)房地產(chǎn)律師行代理，高度專業(yè)化使得美國(guó)物業(yè)管理公司難鉆漏洞。但基于中國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，我們?cè)谝M(jìn)、效仿這種職業(yè)代理人模式的時(shí)候必須弄清以下兩個(gè)問(wèn)題.
第一，專業(yè)的物業(yè)代理人的報(bào)酣由誰(shuí)支付?在物業(yè)管理良好的社區(qū)，業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)可以按照規(guī)定從專項(xiàng)維修資金中提取開支以支持日常運(yùn)作，但在很多小區(qū)，專項(xiàng)維修資金的的去向和使用恰恰是一大問(wèn)題。在實(shí)踐中，不少業(yè)主都說(shuō)先要跟物業(yè)公司打官司，把專項(xiàng)維修資金追回來(lái)，才有可能聘請(qǐng)職業(yè)代理人，但這本身正是業(yè)主最需要職業(yè)代理人做的事情。所以，有必要先在業(yè)主中籌集一部分資金，作為維權(quán)期間業(yè)主委員會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)工作的開支，而代理人的報(bào)酬自然也從中支付。
第二，專業(yè)的物業(yè)代理人與誰(shuí)簽合同，是全體業(yè)主還是業(yè)主委員會(huì)，如果是后者，則專業(yè)的物業(yè)代理人這種形式不能脫離開業(yè)主委員會(huì)而單獨(dú)存在。
第三，在很多人的概念中，業(yè)主委員會(huì)是個(gè)純粹的公益組織，現(xiàn)在花錢來(lái)聘請(qǐng)職業(yè)代理人值得嗎?首先要糾正一個(gè)概念，不少業(yè)主誤認(rèn)為房屋是一次性投資，它的未來(lái)價(jià)值只隨周邊環(huán)境的影響而波動(dòng)，和小區(qū)內(nèi)部物業(yè)無(wú)關(guān).其實(shí)，小區(qū)物業(yè)的好壞直接影響到房產(chǎn)價(jià)值，比如綠化整潔、保安有力、維護(hù)及時(shí)等等，都有可能使房產(chǎn)比同類小區(qū)升值 5%一10%，對(duì)于總價(jià)100萬(wàn)元左右的房子來(lái)說(shuō)，那就是5—10萬(wàn)元，反之就是貶值這么多。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，以經(jīng)濟(jì)報(bào)酬換取服務(wù)是理所當(dāng)然的.更何況一旦追回被物業(yè)公司隱瞞的本屬于業(yè)主的公共收入，業(yè)主的前期募集資金還可以退回.
實(shí)際上.我們認(rèn)為，為了保證業(yè)主全面的權(quán)益，在簽訂購(gòu)房合同以及物業(yè)服務(wù)合同時(shí)也應(yīng)該有職業(yè)代理人如律師的介入，協(xié)助其制定合理，合法的合同條款。此外，也有一些有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主和熱心的律師將相關(guān)的注意事項(xiàng)發(fā)布在網(wǎng)絡(luò)上供廣大購(gòu)房人和業(yè)主們參考.
