【案情】
2006年，某房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)公司（下稱“房產(chǎn)公司”）開(kāi)發(fā)了一個(gè)小區(qū)。2009年1月，房產(chǎn)公司與某物業(yè)管理有限公司（下稱“物業(yè)公司”）簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》（下稱“前期物業(yè)合同”），委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)所開(kāi)發(fā)的小區(qū)的前期物業(yè)管理。合同第五條約定，“本合同期限自2009年1月1日至業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)止�！钡诎藯l約定，“托管費(fèi)用選擇包干制，按照物業(yè)管理范圍和物業(yè)管理事項(xiàng)每月托管費(fèi)5800元，在每月初由房產(chǎn)公司支付給物業(yè)公司�！焙贤炗喓�，物業(yè)公司按照合同約定為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，房產(chǎn)公司也按照合同約定支付了2009年1月至2012年1月的物業(yè)費(fèi)，但自2012年2月起一直拖欠物業(yè)費(fèi)。2010年6月，小區(qū)房屋已交付給業(yè)主。2014年1月，房產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)5萬(wàn)元。2017年7月，物業(yè)公司訴至法院，要求房產(chǎn)公司支付物業(yè)費(fèi)及違約金等。
【分歧】
本案中，前期物業(yè)合同未涉及業(yè)主，房屋交付后，物業(yè)費(fèi)由誰(shuí)支付，存在兩種不同的意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱“物業(yè)糾紛司法解釋”）第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”因此，房屋交付后，物業(yè)費(fèi)就應(yīng)由業(yè)主支付給物業(yè)公司。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，房產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)合同是雙方真實(shí)意思表示，對(duì)雙方具有約束力。該合同約定物業(yè)費(fèi)實(shí)行包干制，由房產(chǎn)公司直接支付給物業(yè)公司，合同期限截至業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)止，并未約定房屋交付后由業(yè)主向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)糾紛司法解釋的上述規(guī)定并不能取代雙方的意思自治。因此，本案中，房屋交付后的物業(yè)費(fèi)仍應(yīng)由房產(chǎn)公司支付給物業(yè)公司。
【評(píng)析】
筆者同意第二種意見(jiàn)，理由如下：
1.前期物業(yè)合同關(guān)于物業(yè)費(fèi)由房產(chǎn)公司直接支付的約定是雙方真實(shí)意思表示，對(duì)雙方具有約束力
合同法第八條規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。此條規(guī)定了合同相對(duì)性原則。合同相對(duì)性原則要求合同雙方依照合同約定履行自己的義務(wù)。當(dāng)然，在符合條件的情況下，合同雙方可以突破合同相對(duì)性原則，為第三人賦予合同權(quán)利或設(shè)定合同義務(wù)。
2.本案并不具備突破合同相對(duì)性原則的條件
本案屬于物業(yè)糾紛，涉及建筑單位、物業(yè)公司、業(yè)主三方當(dāng)事人。在物業(yè)合同中，建筑單位與物業(yè)公司約定房屋交付后物業(yè)費(fèi)由業(yè)主支付，根據(jù)合同相對(duì)性原則，該約定本應(yīng)取得業(yè)主的同意后才能對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力，但由于物業(yè)服務(wù)的特殊性，以及根據(jù)“誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，物業(yè)糾紛司法解釋才直接賦予建筑單位與物業(yè)公司的上述約定對(duì)業(yè)主的法律約束力，而不論業(yè)主是否同意。但應(yīng)該明確的是，在前期物業(yè)合同中，為業(yè)主設(shè)定支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)的是建筑單位與物業(yè)公司的約定，此約定是突破合同相對(duì)性原則的條件，最高法院的司法解釋只是賦予了該條件以法律約束力，并不能代替該條件，即最高法院的司法解釋不能代替合同雙方的意思自治。在本案中，房產(chǎn)公司與物業(yè)公司約定物業(yè)費(fèi)由房產(chǎn)公司支付，并未約定物業(yè)費(fèi)由業(yè)主支付，因此并不具備突破合同相對(duì)性原則的條件。
3.房產(chǎn)公司在簽訂前期物業(yè)合同時(shí)未盡到注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的不利后果
建設(shè)單位在與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)合同時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋交付后物業(yè)費(fèi)的支付主體、支付標(biāo)準(zhǔn)、支付方式等進(jìn)行約定。本案中，房產(chǎn)公司在簽訂前期物業(yè)合同時(shí)，對(duì)房屋交付后物業(yè)費(fèi)的支付未作約定，導(dǎo)致房屋交付后其仍需承擔(dān)支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。而且在2010年6月房屋交付完畢后，2014年1月房產(chǎn)公司還向物業(yè)公司支付了物業(yè)費(fèi)，這進(jìn)一步證明了房產(chǎn)公司在簽訂前期物業(yè)合同時(shí)約定由其支付物業(yè)費(fèi)是其真實(shí)的意思表示。房產(chǎn)公司作為從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)公司，未盡到合理的注意義務(wù)，理應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。
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責(zé)任編輯：劉瑞紅
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