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共用設(shè)備
一、房屋設(shè)備的分類(lèi)
房屋設(shè)備是根據(jù)用戶(hù)要求和不同的物業(yè)用途而設(shè)置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的設(shè)備。如一般住宅中的房屋設(shè)備由水、電、氣、衛(wèi)、電梯、閉路電視等設(shè)備系統(tǒng)組成，而現(xiàn)代化綜合寫(xiě)字樓、商廈等還有空調(diào)、自動(dòng)報(bào)警、電訊服務(wù)等設(shè)備系統(tǒng)。通常來(lái)說(shuō)，我國(guó)城市房屋的常用設(shè)備主要是由房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備和房屋建筑電氣設(shè)備兩大類(lèi)組成。具體包括：
電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線(xiàn)、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線(xiàn)、供暖、空調(diào)、電線(xiàn)等。
（一）房屋建筑衛(wèi)生設(shè)備
(1)室內(nèi)給水設(shè)備。室內(nèi)給水設(shè)備通常分為生產(chǎn)、生活和消防3類(lèi)。
①生產(chǎn)給水設(shè)備。通常用于生產(chǎn)設(shè)備的冷卻、原料和產(chǎn)品的洗滌、鍋爐用水及某些工業(yè)的原料用水等，生產(chǎn)用水對(duì)水質(zhì)、水量、水壓以及安全等方面的要求隨工藝不同有很大區(qū)別。
②生活給水設(shè)備。主要是供民用、公共建筑和工業(yè)企業(yè)建筑內(nèi)的飲用、烹調(diào)、盥洗、洗滌等生活上的用水，要求水質(zhì)必須完全符合國(guó)家規(guī)定的飲用水標(biāo)準(zhǔn)。
③消防給水設(shè)備。是供層數(shù)較高的民用建筑、大型公共建筑某些車(chē)間的消防系統(tǒng)的消防設(shè)備用水。
(2)室內(nèi)排水設(shè)備。室內(nèi)排水設(shè)備是指用來(lái)排除生活污水和屋面雨、雪水的設(shè)備。通常室內(nèi)排水管道分為3類(lèi)：
①生活污水管道。排除人們?nèi)粘Ｉ钪械南丛�、洗滌生活污水和糞便污水。
②工業(yè)區(qū)廢水管道。排除工礦、企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中所排出的污(廢)水。
③室內(nèi)雨水管道。接納、排除屋面的雨雪水。室內(nèi)排水系統(tǒng)一般由衛(wèi)生器具、排水管道、通氣管道、清通設(shè)備、抽開(kāi)設(shè)備、污水局部處理構(gòu)筑物等組成。
(3)熱水供應(yīng)設(shè)備。熱水供應(yīng)設(shè)備一般由加熱設(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環(huán)管道、配水循環(huán)管道、給水循環(huán)管道)組成。
(4)供熱設(shè)備。供熱設(shè)備包括熱水供暖設(shè)備和蒸汽供暖設(shè)備2種。供暖設(shè)備系統(tǒng)一般由下列3部分組成：
①熱源部分。是熱量發(fā)生器，如鍋爐、蒸汽噴射器等。
②輸熱部分。是熱量輸送管網(wǎng)，如室外供暖管道。
③散熱部分。是熱量散發(fā)的設(shè)備，如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等。
(5)消防設(shè)備。目前建筑物采用的消防設(shè)備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設(shè)備有溫感器、消防報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門(mén)、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設(shè)備。一般的民用住宅小區(qū)常配用的消防設(shè)備為供水箱、消防箱、滅火機(jī)、滅火瓶、消防龍頭等。
(6)通風(fēng)設(shè)備。通常指房屋內(nèi)部的通風(fēng)設(shè)備，包括通風(fēng)機(jī)、排氣口及一些凈化除塵設(shè)備等。
(7)空調(diào)設(shè)備。大型商業(yè)大廈、辦公寫(xiě)字樓常用中央空調(diào)設(shè)備，小型商店或居住公寓樓通常采用分體式空調(diào)機(jī)。單體空調(diào)機(jī)較為簡(jiǎn)單，在此不做介紹。這里只介紹中央空調(diào)的設(shè)備構(gòu)成，通常包括風(fēng)管、空調(diào)水管、冷水機(jī)組、冷卻塔、深井泵、回龍泵、管網(wǎng)等設(shè)備。
（二）房屋建筑電氣設(shè)備
(1)供電及照明設(shè)備。供電設(shè)備有：
①變壓器房?jī)?nèi)的設(shè)備。變壓器房?jī)?nèi)一般有高壓開(kāi)關(guān)、變壓器以及各種溫控儀表和計(jì)量?jī)x表等。
②配電房?jī)?nèi)設(shè)備。配電房是將經(jīng)變壓器降壓的電源經(jīng)開(kāi)關(guān)分配至各用電設(shè)備的建筑物。它的主要設(shè)備有：低壓配電柜、空氣開(kāi)關(guān)、計(jì)量指導(dǎo)儀表、保護(hù)裝置、電力電容器、接觸器等。
③配電干線(xiàn)。指配電房由線(xiàn)柜通向各用電設(shè)備或各樓層配電箱的供電線(xiàn)路。
④樓層配電箱。該設(shè)備將配電干線(xiàn)的電能分配給本層的各用電設(shè)備。照明設(shè)備包括：開(kāi)關(guān)、插座和各種照明燈具。
(2)弱電設(shè)備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設(shè)備及裝置。主要有：通信設(shè)備、廣播設(shè)備、共用天線(xiàn)設(shè)備及閉路電視系統(tǒng)、自動(dòng)監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)以及電腦設(shè)備等。隨著現(xiàn)代化建筑水平的提高，房屋的弱電設(shè)備越來(lái)越多。
(3)電梯設(shè)備。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專(zhuān)用電梯。其設(shè)備組成部分主要如下：
①傳動(dòng)設(shè)備。拖動(dòng)轎廂的機(jī)器有曳引機(jī)(包括減速機(jī)、電動(dòng)機(jī)和制動(dòng)器)、導(dǎo)繩輪(有的稱(chēng)之為抗繩輪)、鋼絲繩等。
②升降設(shè)備。包括轎廂、導(dǎo)軌、平衡鏈等。
③安全設(shè)備。主要有限速器、緩沖器、限位開(kāi)關(guān)、超載開(kāi)關(guān)、防止夾人的光電開(kāi)關(guān)、各部位的檢修開(kāi)關(guān)、消防開(kāi)關(guān)、運(yùn)行急停開(kāi)關(guān)、限速安全鉗動(dòng)作開(kāi)關(guān)等。
④控制設(shè)備。主要有電源開(kāi)關(guān)(自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)和鐵殼開(kāi)關(guān)2種)、控制柜、選層 器、樓層呼梯顯示燈按鈕、開(kāi)關(guān)設(shè)備、轎廂內(nèi)照明、檢修照明等。
(4)防雷裝置。通常是指避雷網(wǎng)等。
二、設(shè)備的登記與建檔
物業(yè)管理公司一旦開(kāi)始接管物業(yè)，工程管理人員就應(yīng)根據(jù)設(shè)備的分類(lèi)和目錄，對(duì)設(shè)備進(jìn)行登記，建立設(shè)備臺(tái)賬，以便清查與核對(duì)。設(shè)備的登記主要是指填寫(xiě)設(shè)備登記卡和設(shè)備臺(tái)賬。設(shè)備登記卡其中包括設(shè)備重量、基本性能、設(shè)備附件的數(shù)量和名稱(chēng)、保養(yǎng)維修情況等，它是組織保養(yǎng)、維修計(jì)劃的依據(jù)。
三、設(shè)備管理內(nèi)容
設(shè)備管理工作，一般由物業(yè)管理公司工程設(shè)備部門(mén)主管負(fù)責(zé)。設(shè)備管理主要由設(shè)備運(yùn)行管理和設(shè)備維修管理兩大部分組成。運(yùn)行和維修既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。房屋設(shè)備管理主要包括使用管理、維修養(yǎng)護(hù)管理、安全管理、技術(shù)檔案管理�；厩闆r如下：
1.使用管理。使用管理制度主要有設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度、設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制。房屋設(shè)備根據(jù)使用時(shí)間的不同，可分為日常使用設(shè)備(如給排水、供電、電梯等)、季節(jié)性使用設(shè)備(如供暖供冷設(shè)備)、緊急情況下使用設(shè)備(如消防、自動(dòng)報(bào)警設(shè)備)。各類(lèi)設(shè)備都要制定相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用制度。
2.維修養(yǎng)護(hù)管理。維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要包括設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及維修人員值班制度等。
3.安全管理。安全管理在房屋設(shè)備管理中占有重要位置。國(guó)家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，要求維修人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核后，持證上崗，同時(shí)要制定相應(yīng)的管理制度，確保使用安全。
4.技術(shù)檔案資料管理是設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理，它包括設(shè)備的登記卡、技術(shù)檔案、工作檔案、維修檔案等。
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