中國法院網(wǎng)訊 (王長鵬) 從事餐飲經(jīng)營的高某好不容易租到了一個(gè)位置、大小俱佳的房屋，雖說是無證房屋，但高某環(huán)顧四周，也沒有看到要拆除的跡象，便滿心歡喜地裝修好并對(duì)外經(jīng)營。誰知，投入的裝修費(fèi)還未收回，就得到房屋可能要被拆除的消息，自己與出租人協(xié)商索賠事宜也未果，高某很是郁悶。
近日，上海市第一中級(jí)人民法院（以下簡稱上海一中院）就審結(jié)了這起因違法建筑引發(fā)的涉裝修損失房屋租賃合同糾紛上訴案，二審認(rèn)定租賃雙方均明知涉案房屋系違法建筑還簽訂租賃合同，確認(rèn)租賃合同無效，并改判租賃雙方按過錯(cuò)比例分擔(dān)租戶的裝修損失。
無證房屋面臨被拆 租賃雙方起爭(zhēng)執(zhí)
2015年6月16日，景之公司（出租人）與高某（承租人）簽訂了一份租期為五年的《房屋使用合同》，合同載明：房屋性質(zhì)屬于無證綠化管理用房，承租人對(duì)此已知悉，自愿接受并使用該房屋，今后不得以出租人提供的房屋沒有取得房地產(chǎn)權(quán)證為由提出解約要求，或提出任何賠償要求。交房后，高某花費(fèi)近28萬元對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修，并對(duì)外經(jīng)營。
好景不長，2016年10月，高某得到消息，因?yàn)樽赓U房屋為違法建筑，政府將予以拆除。想到房屋距離自己裝修完成也不過一年時(shí)間，裝修費(fèi)就已經(jīng)花了近28萬元，而且一旦啟動(dòng)拆除，自己損失還將更大，高某很是擔(dān)心。于是，高某立馬與景之公司聯(lián)系，以求證此事并希望能夠協(xié)商有關(guān)賠償?shù)氖乱�，但始終未得到景之公司的準(zhǔn)確回應(yīng)。因?yàn)槊媾R隨時(shí)被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，景之公司又一直沒給準(zhǔn)確說法，高某自2016年10月開始不再繼續(xù)支付租金，而景之公司也因此將租賃房屋斷水?dāng)嚯�，以致高某無法正常經(jīng)營，租賃雙方由此產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，并互相致函以追討權(quán)益，展開了一場(chǎng)相持不下的拉鋸戰(zhàn)。
一審：明知違法建筑還裝修 損失租戶自行承擔(dān)
2017年5月11日，高某向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令其與景之公司簽訂的《房屋使用合同》無效，出租人景之公司承擔(dān)自己的裝修損失。
一審法院認(rèn)為，景之公司將未經(jīng)合法批準(zhǔn)的房屋出租給高某，因該房屋屬于無證違法建筑，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，確認(rèn)景之公司與高某簽訂的《房屋使用合同》無效。對(duì)于高某主張的裝修損失，一審法院認(rèn)為，高某明知涉案房屋系無證房屋，仍進(jìn)行裝修，屬于擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)的冒險(xiǎn)行為，由此產(chǎn)生的損失應(yīng)自行承擔(dān)，故對(duì)其裝修損失的訴請(qǐng)不予支持。但考慮到高某投入的裝修現(xiàn)值，對(duì)景之公司還有利用價(jià)值，基于公平原則，一審法院酌定由景之公司補(bǔ)償高某6萬元。高某對(duì)該判決不服，提出上訴。
二審：租賃雙方均明知違法建筑 改判裝修損失按過錯(cuò)分擔(dān)
二審中，高某認(rèn)為，景之公司明知系無證違法建筑，仍對(duì)外出租，這是導(dǎo)致合同無效的主要原因，因此主要過錯(cuò)方是景之公司，裝修損失應(yīng)由景之公司承擔(dān)。
上海一中院認(rèn)為，涉案租賃房屋既無建設(shè)規(guī)劃許可證，也無房地產(chǎn)權(quán)證，屬違法建筑，故高某與景之公司就涉案房屋簽訂的《房屋使用合同》應(yīng)為無效。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效，對(duì)已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，則由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。本案承租人高某裝修房屋，景之公司對(duì)此是明知且同意的，現(xiàn)租賃合同無效，景之公司并未表示同意繼續(xù)利用該裝修，故對(duì)該裝修損失，應(yīng)按照雙方過錯(cuò)比例進(jìn)行分擔(dān)。高某在明知租賃房屋系無證建筑的情形下仍然予以承租并進(jìn)行裝修經(jīng)營，顯然過錯(cuò)較大，應(yīng)對(duì)合同無效的后果承擔(dān)更大的責(zé)任，結(jié)合雙方履約行為及其他實(shí)際情況，上海一中院二審改判酌情認(rèn)定承租人高某應(yīng)就裝修損失承擔(dān)70%的過錯(cuò)比例。 |
