近日，陽江中院審結(jié)了一宗物業(yè)服務(wù)合同糾紛案，業(yè)主小汽車停放在小區(qū)車庫時，遭遇暴雨浸泡致?lián)p，最終法院判決物業(yè)管理公司賠償部分損失給業(yè)主。
案情回放:天降暴雨 小車遭浸水致?lián)p
某物業(yè)公司是陽江某樓盤的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，某房地產(chǎn)公司是該小區(qū)的開發(fā)商，譚某是該小區(qū)業(yè)主。譚某妻子王某在某物業(yè)公司租用了一小車位。2017年7月3日晚上至4日凌晨，某樓盤小區(qū)所在區(qū)域下暴雨，整個小區(qū)內(nèi)的車庫均被雨水浸泡。譚某的小車因被水浸泡而花費修復(fù)費用50710元。譚某認(rèn)為某物業(yè)管理公司未盡合同義務(wù)，而某房地產(chǎn)公司作為某樓盤開發(fā)商，開發(fā)建設(shè)小區(qū)停車場排水系統(tǒng)不符合規(guī)范，設(shè)計也存在不當(dāng)之處，兩公司應(yīng)賠償其全部損失。
據(jù)報紙某文章報道：該次暴雨預(yù)警信號在2小時內(nèi)完成了暴雨預(yù)警信號“三級跳”。同日某報社關(guān)于該小區(qū)受災(zāi)情況的一篇文章報道：“昨日下午，記者來到某物業(yè)公司和某房地產(chǎn)公司中某國際城三期出入口，看到負(fù)一樓停車場已經(jīng)被水浸泡，水位已接近一樓，部分車輛已被積水沒頂，業(yè)主進出家門需要借助梯子，爬窗進出。三期業(yè)主蔡先生告訴記者，昨日凌晨1時許，他在業(yè)主微信群看到停車場被水浸的消息后，立即跑下樓，此時停車場的積水已經(jīng)有20厘米深，便迅速將小車轉(zhuǎn)移到安全的地方�！髞矸e水不斷升高，最深的時候約有3米，整個負(fù)一樓被淹沒。不少業(yè)主沒來得及將車輛轉(zhuǎn)移，至今還泡在水里�！！�
陽江市氣象公共服務(wù)中心出具的《氣象資料》載明：2017年7月3日08時-5日08時陽江地區(qū)出現(xiàn)過大范圍強雷雨天氣，3日24小時的降雨量達到了大暴雨-特大暴雨的級別。某物業(yè)管理處從3日零時開始安排工作人員，通過打電話、發(fā)信息、發(fā)微信和上門呼叫等方式，通知業(yè)主將車輛從地下停車場開出，并釆取抽水等措施。
法院判決:暴雨致車庫受淹構(gòu)成不可抗力
物業(yè)未盡責(zé)仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任一審判決認(rèn)為，本案是物業(yè)服務(wù)合同糾紛。某物業(yè)公司是某樓盤小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，譚某家庭租用了該小區(qū)的停車位，雙方形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。某物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對譚某停放在小區(qū)車庫的車輛負(fù)有管理責(zé)任。譚某的小車停放在某樓盤小區(qū)內(nèi)地下車庫，遭受2017年7月3日到4日期間的強降雨受損。該次強降雨達到大暴雨-特大暴雨級別，且暴雨預(yù)警在2小時內(nèi)完成了暴雨預(yù)警信號“三級跳”，故該次強降雨導(dǎo)致某小區(qū)地下車庫被淹沒，已超出一般人的預(yù)見能力，某物業(yè)公司作為物業(yè)管理公司對此是不能預(yù)見，不能避免和不能克服的，應(yīng)認(rèn)定該次強降雨屬于不可抗力。
某小區(qū)位于排洪渠附近，某物業(yè)公司亦清楚小區(qū)地下車庫的設(shè)計特點；該次強降雨發(fā)展到特大暴雨前，某物業(yè)公司本應(yīng)及早做好防御措施，但某物業(yè)公司直至事發(fā)當(dāng)時才向某樓盤小區(qū)內(nèi)業(yè)主發(fā)出緊急移車通知，故某物業(yè)公司并未盡到最大的審慎注意義務(wù)和盡最大努力減輕損害結(jié)果的發(fā)生。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十七條第一款“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。……”之規(guī)定，某物業(yè)公司應(yīng)對譚某的車輛受損承擔(dān)一定的賠償責(zé)任�？紤]到某物業(yè)公司在本次車輛浸水事件中已采取打業(yè)主電話等方式向業(yè)主發(fā)出緊急移車通知，且亦采取對地下車庫進行抽水排洪等緊急措施，一審法院酌定某物業(yè)公司對譚某車輛的損失承擔(dān)20%的賠償責(zé)任。故判令某物業(yè)公司賠償10142元給譚某。某房地產(chǎn)公司是某樓盤小區(qū)的開發(fā)商，并非物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與譚某并不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，譚某請求某物業(yè)公司和某房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶責(zé)任，于法無據(jù)，不予支持。
譚某、某物業(yè)公司雙方均不服一審判決，提起上訴。二審法院經(jīng)審理后駁回雙方上訴，維持原判。
法官說法:物業(yè)公司應(yīng)盡管理義務(wù)
所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力包括地震、臺風(fēng)、海嘯等自然災(zāi)害以及戰(zhàn)爭、罷工、騷亂等社會現(xiàn)象。不可抗力通常是法定的免責(zé)事由，但該免責(zé)并非一概全部免責(zé)，具體案件應(yīng)根據(jù)不可抗力的影響程度和給當(dāng)事人造成的履行困難情況，確定應(yīng)當(dāng)免除違約方的部分責(zé)任，或者全部責(zé)任。作為提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司，對于車庫進水的問題，應(yīng)履行的義務(wù)包括：日常暴雨預(yù)報和提醒義務(wù)；對管轄范圍內(nèi)的特定對象將遭受侵害有所預(yù)知，有事前通知相關(guān)業(yè)主的義務(wù)；發(fā)現(xiàn)車庫進水后應(yīng)及時采取合理、有效的措施，如排水，拖車等，有事后及時補救的義務(wù)。如果物業(yè)公司未盡到一個管理者應(yīng)盡的義務(wù)，受損車主可要求其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；如果開發(fā)商和物業(yè)公司均有過錯，可要求雙方共同賠償。
