深圳市住建局、深圳市發(fā)改委4月18日發(fā)布通告，公布了《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準（征求意見稿）》征求意見情況反饋，在這個情況反饋中，兩部門詳細解釋了深圳物業(yè)服務(wù)費將上漲的理由、未召開聽證會的原因、新的收費指導(dǎo)標準的制訂依據(jù)等等。
2019年1月15日至28日，《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準（征求意見稿）》在深圳市住房和建設(shè)局門戶網(wǎng)站公開征求意見。
新標準中，多層住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準最高為2.20元/㎡·月 ，最低為0.90元/㎡·月；高層住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準最高為5.63元/㎡·月，最低為2.71元/㎡·月。
而深圳目前施行的住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準，高層住宅最高為3.9元/㎡·月，多層住宅最高為 1.3元/㎡·月。按最高標準計算，高層住宅最高標準漲幅近50%，多層住宅漲幅近70%，價格漲幅極大。
此次影響全體市民的價格調(diào)整未經(jīng)聽證會程序。對此，兩部門在情況反饋中回應(yīng)，政府定價機關(guān)制定價格應(yīng)當聽取社會意見。
按照相關(guān)規(guī)定，聽取社會意見有書面征求意見、座談會、聽證會、公開征求社會公眾意見等多種方式，由于住宅物業(yè)服務(wù)收費不屬于廣東省價格聽證項目，為此，這次采取在深圳市住房建設(shè)局官網(wǎng)公開征求社會公眾意見的方式，聽取社會意見。
自今年1月至今，此次公開征求意見通過信函和電子郵件方式接收反饋意見，在規(guī)定時間內(nèi)共收到180份意見（其中信函1份、電子郵件179份），經(jīng)對所有收集到的意見進行歸納、整理和研究，并向社會反饋。
兩部門還詳細解釋了為何在調(diào)整《指導(dǎo)標準》的原因，一方面是應(yīng)政府定價管理的要求，另一方面是物業(yè)行業(yè)擺脫困境之需�！吨笇�(dǎo)標準》中制定的物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為五個等級，最高為一級，最低為五級。
物業(yè)管理服務(wù)收費標準根據(jù)質(zhì)價相符的原則，分別選擇各服務(wù)項目的相應(yīng)等級組合確定。各服務(wù)項目收費等級可根據(jù)實際情況自由組合，物業(yè)服務(wù)收費標準為各物業(yè)服務(wù)項目所選等級收費標準的總和。
舉例說明：如某高層住宅小區(qū)在制定物業(yè)服務(wù)收費標準時，根據(jù)協(xié)商，可選擇綜合管理的二級、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護的三級、環(huán)境管理四級以及公共秩序維護的一級，根據(jù)指導(dǎo)標準，最終確定的物業(yè)服務(wù)收費標準則為：1.37+1.2+0.63+1.39＝4.59（元/㎡•月）。
附：《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準（征求意見稿）》征求意見情況反饋
一、深圳市為什么要調(diào)整《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準》（以下稱《指導(dǎo)標準》）？
本次制定《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準》主要基于以下兩個原因：
（一）應(yīng)政府定價管理的要求
根據(jù)廣東省人民政府辦公廳印發(fā)的《廣東省定價目錄（2018年版）》第11項“保障性住房及物業(yè)服務(wù) ”，我市保障性住房物業(yè)服務(wù)收費、普通住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫） 前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。
（二）物業(yè)服務(wù)行業(yè)擺脫困境之需
2007年10月發(fā)布的《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準》（深價規(guī)〔2007〕1號）已逾十年未調(diào)整。十年來，社會經(jīng)濟快速發(fā)展，物價持續(xù)上漲，物業(yè)服務(wù)成本大幅提高，而物業(yè)服務(wù)收費標準“原地踏步”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量以維持企業(yè)運營的現(xiàn)象十分普遍，物業(yè)服務(wù)行業(yè)陷入“低價低質(zhì)”的惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平與業(yè)主需求矛盾日益突出，無法滿足業(yè)主對美好居住環(huán)境的需要。
二、本次調(diào)價為什么沒有聽證會程序？
政府定價機關(guān)制定價格應(yīng)當聽取社會意見。按照相關(guān)規(guī)定，聽取社會意見有書面征求意見、座談會、 聽證會、公開征求社會公眾意見等多種方式，由于住宅物業(yè)服務(wù)收費不屬于廣東省價格聽證項目，為此，這次采取在市住房建設(shè)局官網(wǎng)公開征求社會公眾意見的方式，聽取社會意見。
三、《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準》的制定依據(jù)是什么？
本《指導(dǎo)標準》制定依據(jù)主要包括物業(yè)管理法律法規(guī)中確定的物業(yè)服務(wù)基本內(nèi)容、我市普通住宅物業(yè)管理成本調(diào)查情況，同時還結(jié)合我市工資水平和物價水平等因素進行綜合評估和測算。
（一）物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容
根據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)，結(jié)合我市實際情況，本《指導(dǎo)標準》將住宅物業(yè)管理基本內(nèi)容分為綜合管理 、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護、公共秩序維護和環(huán)境管理四項，具體內(nèi)容詳見《深圳市住房和建設(shè)局深圳市發(fā)展與改革委員會關(guān)于征求〈深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準（征求意見稿）〉 意見的通告》的附件2《關(guān)于〈深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準（征求意見稿）〉的說明》。
（二）普通住宅物業(yè)管理成本調(diào)查
2018年，市住房建設(shè)局委托市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展物業(yè)管理成本調(diào)查工作，根據(jù)我市住宅小區(qū)的類型、所在區(qū)域、竣工年限等，對全市住宅小區(qū)進行樣本抽取、問卷調(diào)查和實地走訪，調(diào)查研究我市住 宅物業(yè)管理項目成本及運營情況，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營我市住宅項目的情況。
（三）工資、物價水平等其它因素
在上述成本調(diào)整的基礎(chǔ)上，考慮到物業(yè)管理環(huán)境的變化，特別是近年來科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理行業(yè)的應(yīng)用等因素，同時結(jié)合市政府相關(guān)部門公布的近年我市社會平均工資水平（包括職工平均工資水平、最 低工資標準等）和物價水平的變動情況，進行綜合評估和測算后形成《指導(dǎo)標準》（征求意見稿）。
四、物業(yè)管理成本不斷上漲，成本主要包括哪些方面？物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員包括哪些？
物業(yè)管理成本主要包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員成本、辦公成本、房屋維修養(yǎng)護成本等。人員成本主要包括人員工資薪酬（我市全日制就業(yè)勞動者最低工資標準已從2007年的690元提高到2018年2200元）；辦 公成本包括租賃房屋成本、交通成本、辦公室物資配置成本等；房屋維修養(yǎng)護成本主要包括維修養(yǎng)護 所需的物料和工具成本等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員指小區(qū)物業(yè)管理處除工程、綠化、清潔衛(wèi)生、秩序維護等操作層以外的所有 行政管理或服務(wù)人員。
五、《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準》對哪些類型的物業(yè)有強制約束力？
《廣東省定價目錄（2018年版）》規(guī)定，我市保障性住房物業(yè)服務(wù)收費、普通住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。
普通住宅是指供家庭居住使用的建筑，包括高層和多層住宅，不含別墅和商務(wù)公寓。保障性住房物業(yè)管理服務(wù)收費根據(jù)本《指導(dǎo)標準》對應(yīng)的三級及以下收費標準執(zhí)行。城中村物業(yè)管理服務(wù)收費可參照本指導(dǎo)標準對應(yīng)的多層住宅四級及以下收費標準執(zhí)行。
六、居住在保障性住房和城中村的人員收入偏低，還要提高物業(yè)管理費，合理嗎？
（一）保障性住房物業(yè)管理情況
我市保障性住房實行市場化的物業(yè)管理，即小區(qū)由專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理。保障房在小區(qū)配套、物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)上和普通商品住宅小區(qū)沒有差別，但考慮到保障房部分居住人員的收入情況，本《指導(dǎo)標準》規(guī)定保障性住房物業(yè)管理服務(wù)收費根據(jù)本指導(dǎo)標準對應(yīng)的三級及以下收費標準執(zhí)行。
（二）城中村物業(yè)管理情況
目前，我市城中村物業(yè)管理相對于普通住宅收費偏低，根據(jù)調(diào)查，主要原因是城中村物業(yè)管理除有部分政府補貼外，基礎(chǔ)內(nèi)容與普通住宅相比有所欠缺，大部分只有秩序維護費、停車費等需要租戶繳納 ，所以租戶繳納的管理費偏低。故此，本《指導(dǎo)標準》建議城中村物業(yè)管理服務(wù)收費參照本指導(dǎo)標準對應(yīng)的多層住宅四級及以下收費標準執(zhí)行。
七、《指導(dǎo)標準》出臺后，我們小區(qū)就要漲物業(yè)管理費了嗎？能否實行“新房新政策、老房老政策” ？
本《指導(dǎo)標準》已明確適用范圍，一經(jīng)發(fā)布，對所有物業(yè)均有效，不存在“新房新政策、老房老政策 ”。
（一）仍處在前期物業(yè)管理階段的普通住宅小區(qū)
前期物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，合同簽訂時還沒有小業(yè)主，物業(yè)管理費實行政府指導(dǎo)價的主要目的是為了約束建設(shè)單位，以保護小業(yè)主的利益。前期物業(yè)管理階段的小區(qū)，如果房屋已出售給小業(yè)主，即使新的《指導(dǎo)標準》出臺，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位也沒有擅自調(diào)價的權(quán)利，要按程序召開業(yè)主大會表決通過后方可調(diào)整。
（二）《指導(dǎo)標準》適用范圍外的小區(qū)
別墅、商務(wù)公寓和已成立業(yè)主委員會的住宅區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。如需調(diào)整物業(yè)管理費，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，確定物業(yè)管理費調(diào)整方案，然后召開業(yè)主大會會議表決，通過后方可調(diào)整。
八、目前很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平低下，為什么還要調(diào)整《指導(dǎo)標準》，讓他們漲價？
我市某些住宅小區(qū)確實存在著物業(yè)管理水平下降的情況，除了有物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)較差等因素外，還存在一個客觀原因。近十年來，涉及到物業(yè)管理的人員成本、房屋維修養(yǎng)護成本等都在持續(xù)上漲，僅從我市最低工資的上漲幅度（詳見第四點）這一項就可以看出，而物業(yè)管理費標準沒有提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會盡可能通過各種方式縮減開支（比如減少工作人員或減少清潔、綠化、維修的頻次等），以維持企業(yè)正常運營和利潤，勢必造成物業(yè)服務(wù)水平的下降。
之所以調(diào)整《指導(dǎo)標準》，目的是為了讓物業(yè)管理各主體客觀了解我市普通住宅項目的物業(yè)管理收費標準情況，并為市場提供一個相對合理的參考標準，指導(dǎo)物業(yè)管理雙方參照《指導(dǎo)標準》協(xié)商價格， 實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)“價質(zhì)相符”，提高業(yè)主的獲得感和滿意度。
九、目前有一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占業(yè)主公共收益，為什么還要調(diào)整《指導(dǎo)標準》？
目前確實有一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過將小區(qū)公共部位廣告位、場地出租等方式，將小區(qū)公共收益占為己有，侵占業(yè)主的公共利益。這種情況產(chǎn)生的原因是多方面的，如業(yè)主委員會成立難或運作不規(guī)范導(dǎo)致對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督不到位，同時，由于物業(yè)管理費標準偏低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了維持企業(yè)運營，想 方設(shè)法“另辟蹊徑”增加收入，以彌補物業(yè)管理費的不足。
目前，我市正在進行《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》修訂工作�！稐l例》（修訂草案）從降低業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立門檻、解決業(yè)主大會開設(shè)賬戶問題、建立業(yè)主共有資金管理制度、建立信息公開和信用管理制度等方面，為業(yè)主在物業(yè)管理中發(fā)揮主體作用掃除障礙，并進一步加強了對物業(yè)管理各方主體的監(jiān)督管理。
同時，《條例》修訂過程中也在探討物業(yè)管理服務(wù)收費價格調(diào)整模式，以建立健全物業(yè)服務(wù)行業(yè)價格動態(tài)調(diào)整機制。相信新條例實施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為將得到進一步的約束和規(guī)范。
十、物業(yè)管理質(zhì)價不相符時，業(yè)主的投訴渠道是什么？
國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展一定要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律。
當業(yè)主認為物業(yè)管理質(zhì)價不相符時，首先可由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定履行職責，也可以通過協(xié)商按程序調(diào)整物業(yè)管理費標準；如物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能按照合同約定提供相應(yīng)水平的物業(yè)服務(wù)，可召開業(yè)主大會決定解除合同、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
政府部門在物業(yè)管理活動中履行政監(jiān)管職能。業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違法違規(guī)行為，可以向街道辦及其工作站、區(qū)住房建設(shè)部門或其他渠道反映和投訴，相關(guān)部門會按程序處理。協(xié)商或調(diào)解不成的，建議通過司法途徑解決。
十一、《指導(dǎo)標準》中的電梯故障率指標1次和3次的收費標準為何差距如此之大？
答：電梯故障率是指經(jīng)相關(guān)專業(yè)機構(gòu)鑒定確認后的故障，是電梯管理規(guī)范中的一個約束性指標，也是物業(yè)管理行業(yè)中普遍采用的衡量電梯維修保養(yǎng)質(zhì)量的重要指標。年度故障率不同次數(shù)對服務(wù)的要求有較大區(qū)別，服務(wù)承諾內(nèi)容也不一樣。收費標準的差距是綜合管理中所有項的總差距，電梯故障率僅是其中的一個指標。
十二、如何參考《指導(dǎo)標準》設(shè)置物業(yè)管理費？
本《指導(dǎo)標準》制定的物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為五個等級，最高為一級，最低為五級。
物業(yè)管理服務(wù)收費標準根據(jù)質(zhì)價相符的原則，分別選擇各服務(wù)項目的相應(yīng)等級組合確定。各服務(wù)項目收費等級可根據(jù)實際情況自由組合，物業(yè)服務(wù)收費標準為各物業(yè)服務(wù)項目所選等級收費標準的總和。
舉例說明：如某高層住宅小區(qū)在制定物業(yè)服務(wù)收費標準時，根據(jù)協(xié)商，可選擇綜合管理的二級、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護的三級、環(huán)境管理四級以及公共秩序維護的一級，根據(jù)本指導(dǎo)標準，最終確定的物業(yè)服務(wù)收費標準則為：1.37+1.2+0.63+1.39＝4.59（元/㎡·月）。
十三、建議對物業(yè)管理人員備案
物業(yè)管理項目具體的工作人員情況可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定，目前法律法規(guī)沒有要求向政府主管部門備案。配合《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的修訂，政府主管部門將會通過信息公開、信用管理等制度加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負責人、項目經(jīng)理的監(jiān)管，將其納入物業(yè)管理行業(yè)信用體系中，通過公開、公平、透明的誠信體系約束他們的職業(yè)行為。
十四、建議對物業(yè)管理財務(wù)進行公開
目前我市物業(yè)管理收費有兩種收費模式，包干制和酬金制。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將年度物業(yè)管理財務(wù)收支情況進行公開。
《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的修訂將解決業(yè)主大會開設(shè)賬戶問題，業(yè)主大會成立后由住建部門負責備案，取得統(tǒng)一社會信用代碼證書，業(yè)主大會可以憑代碼證到合作銀行開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶。
屆時，共有資金賬戶的余額流水和收支情況會在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)平臺上公示，讓小區(qū)各項財務(wù)收支情況接受業(yè)主的監(jiān)督，公開透明。
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