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物業(yè)公司
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物業(yè)公司管理制度
物業(yè)服務(wù)常見(jiàn)的問(wèn)題以及怎么處理
作者:昭通弘彩物業(yè)  來(lái)源:本站  發(fā)表時(shí)間:2019/5/27 13:58:26  點(diǎn)擊:3697
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1、住戶裝修房屋時(shí),是否應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納裝修押金? 關(guān)于裝修管理的問(wèn)題,綜合有關(guān)文件有以下幾個(gè)要求:物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對(duì)住戶的裝修進(jìn)行監(jiān)督管理;住戶裝修時(shí),必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào),經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工;住戶裝修時(shí),不得拆改房屋的承重結(jié)構(gòu),不得挪動(dòng)各種管線;住戶裝修時(shí),必須與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修協(xié)議,明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容;為了保證住戶按照規(guī)定裝修,不破壞承重結(jié)構(gòu)等,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向住戶收取裝修押金,裝修完成后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)驗(yàn)收,沒(méi)有問(wèn)題的,裝修押金應(yīng)及時(shí)退還。 2、業(yè)主和使用人在使用和裝修房屋時(shí),有哪些違規(guī)行為應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任? 業(yè)主在使用物業(yè),尤其是裝修房屋時(shí),應(yīng)遵守有關(guān)房屋裝修管理規(guī)定,事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主和使用人如有下列行為之一,造成他人損失的,應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任:損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌;占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備;在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物;侵占綠地、毀壞綠地;亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng);亂倒垃圾、雜物;在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;法律、法規(guī)禁止的其他行為。 3、房屋質(zhì)量出問(wèn)題,業(yè)主應(yīng)該找誰(shuí)? 房屋在竣工驗(yàn)收后,在使用過(guò)程中可能出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,如屋面漏水,墻壁裂縫或墻皮脫落,上下水管道、暖氣管道漏水、堵塞等。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主可以要求建設(shè)單位對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修。 1997年11月1日頒布的《中華人民共和國(guó)建筑法》明確規(guī)定了建筑工程保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí),應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。由于業(yè)主是與建設(shè)單位訂立的房屋買賣合同,因此建設(shè)單位是物業(yè)質(zhì)量保修的第一責(zé)任人。 4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)服務(wù)企業(yè)? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。 5、建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任? 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位指定的業(yè)主臨時(shí)公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示,并予以說(shuō)明。 住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖等資料;應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房;應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 6、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定?物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)繳納?不繳納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任? 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位繳納。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納;逾期仍不繳納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以起訴業(yè)主。 7、誰(shuí)來(lái)分擔(dān)住宅樓內(nèi)公共區(qū)域的照明費(fèi)用 住宅樓內(nèi)公共區(qū)域的照明一般是指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明,該系統(tǒng)屬公共設(shè)施,其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇,按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào))的規(guī)定,該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理成本,并由受益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)偂R话銘T例是,按單元門進(jìn)行分?jǐn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多采取分?jǐn)傇瓌t解決樓內(nèi)公共照明電費(fèi)問(wèn)題。因此,住戶除了繳納本戶所用能源費(fèi)用外,還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用。 8、在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí),計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)? 計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn),這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分:一部分是套內(nèi)建筑面積,另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對(duì)于還沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋,以建設(shè)方與購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。 9、小區(qū)內(nèi)自行車丟失,物業(yè)管理公司該賠嗎? 不賠。小區(qū)內(nèi)丟自行車有兩種情況:小區(qū)內(nèi)有存車棚的,如自行車在存車棚內(nèi)丟失,直接由看車棚的人負(fù)責(zé);在小區(qū)內(nèi)其他地方丟失由業(yè)主負(fù)責(zé),因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)公司沒(méi)有財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系。 10、暖氣不熱,誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)? 根據(jù)《巴彥淖爾市城鎮(zhèn)集中供熱管理暫行辦法》第四十條規(guī)定:由于供熱單位的責(zé)任,造成熱用戶室內(nèi)溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的,供熱單位應(yīng)當(dāng)減收或退還相應(yīng)比例的熱費(fèi),但必須由熱用戶申請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)溫,并留有記錄。第四十一條規(guī)定:在正常供熱運(yùn)行中,如室內(nèi)溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的,經(jīng)供熱單位現(xiàn)場(chǎng)測(cè)溫確定不達(dá)標(biāo),屬于供熱單位的供熱質(zhì)量或系統(tǒng)問(wèn)題的,由供熱方處理并承擔(dān)責(zé)任或退還相應(yīng)比例的熱費(fèi);屬于熱用戶室內(nèi)供熱設(shè)施結(jié)構(gòu)或安裝問(wèn)題的,由熱用戶或建設(shè)單位解決并承擔(dān)責(zé)任。 11、太陽(yáng)能漏水,由誰(shuí)負(fù)責(zé)? 由業(yè)主負(fù)責(zé),因?yàn)樘?yáng)能是業(yè)主個(gè)人的財(cái)產(chǎn),所以太陽(yáng)能所造成的損失由業(yè)主負(fù)責(zé)。 12、業(yè)主是否可以拒絕物業(yè)管理服務(wù)? 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種服務(wù)關(guān)系,作為消費(fèi)者,業(yè)主可以選擇是否接受這種服務(wù)。這種選擇權(quán)體現(xiàn)在選擇物業(yè)公司、是否與物業(yè)公司簽約以及如何與物業(yè)公司簽約等方面,當(dāng)然也體現(xiàn)在以法定或者約定條件解除與物業(yè)公司的服務(wù)合同關(guān)系上。但要注意的是,當(dāng)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂服務(wù)合同或已形成事實(shí)合同后,業(yè)主方不能擅自終止合同,不能單方拒絕履行自己的交費(fèi)義務(wù)。目前在小區(qū)管理中出現(xiàn)的一些物業(yè)公司賴著不走和業(yè)主隨便更換物業(yè)公司的情況都是不正常的。物業(yè)公司如果得不到業(yè)主的聘任,僅憑開發(fā)商的選聘進(jìn)駐后,一旦小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)另聘或者決定不聘物業(yè)管理的,物業(yè)公司無(wú)權(quán)強(qiáng)行提供服務(wù)。不過(guò)物業(yè)公司一旦和業(yè)主委員會(huì)簽訂了服務(wù)合同,業(yè)主也不能背信棄義撕毀合同。物業(yè)公司如果服務(wù)不合格,要根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定追究其責(zé)任。還要說(shuō)明,要不要物業(yè)管理服務(wù),雖然業(yè)主有權(quán)決定,但并不是單個(gè)業(yè)主可以任意決定。業(yè)主行使權(quán)利的方式是參加業(yè)主大會(huì),通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)表達(dá)意志。如果業(yè)主集體決定不要物業(yè)服務(wù),那么就可以不要物業(yè)服務(wù),如果集體決定需要物業(yè)服務(wù),則個(gè)別業(yè)主不能拒絕物業(yè)服務(wù),更不能以自己不要物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。這是因?yàn),業(yè)主的物業(yè)是相互關(guān)聯(lián)的,個(gè)體利益與集體利益應(yīng)當(dāng)兼顧。 13、不交物業(yè)費(fèi)損害了誰(shuí)的利益? 對(duì)于這個(gè)問(wèn)題,來(lái)自物業(yè)管理比較統(tǒng)一的說(shuō)法是:不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主,損害了其他交費(fèi)業(yè)主,甚至是全體業(yè)主的利益。由于沒(méi)有足夠的費(fèi)用,物業(yè)管理企業(yè)在各項(xiàng)服務(wù)預(yù)算中顯得捉襟見(jiàn)肘,從而使所有的業(yè)主被降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),甚至取消服務(wù)。 在實(shí)際工作中,業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的行為發(fā)生以后,物業(yè)管理公司能采取的應(yīng)對(duì)手段非常有限。物業(yè)管理公司不能也無(wú)權(quán)將欠費(fèi)者逐出小區(qū),也不愿意選擇成本高昂的訴訟程序。所以,物業(yè)管理公司在各項(xiàng)服務(wù)中就可能偷工減料,把這份損失分?jǐn)傓D(zhuǎn)嫁到所有業(yè)主身上,直接損害了全體業(yè)主的利益。由此我們可以發(fā)現(xiàn),這將成為導(dǎo)致整體物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量降低的主要原因。 由于有些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)范圍存在一定的認(rèn)識(shí)不清,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)缺乏信任,對(duì)于這種欠費(fèi)行為,大部分業(yè)主聽(tīng)之任之,更有一部分業(yè)主會(huì)支持這種行為,使得不滿和誤會(huì)輕易產(chǎn)生。一旦物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法依靠自己的力量消除欠費(fèi),那么不交物業(yè)管理費(fèi)的行為就不只是損害物業(yè)管理企業(yè)的利益,而是損害了全體業(yè)主的利益。 14、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施由誰(shuí)維護(hù)? 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)建成后,應(yīng)當(dāng)將供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施按規(guī)定移交給上述經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行維護(hù)管理。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀
 

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