小區(qū)電梯廣告收益該歸誰?小區(qū)停車位收益如何分配?樓頂平臺、人防工程等是否屬于業(yè)主共有?近年來業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)、開發(fā)商之間的訴訟糾紛頻發(fā)。
小區(qū)電梯廣告收益該歸誰?小區(qū)停車位收益如何分配?樓頂平臺、人防工程等是否屬于業(yè)主共有?近年來業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)、開發(fā)商之間的訴訟糾紛頻發(fā)。北京市石景山區(qū)法院召開新聞發(fā)布會,該院通過對北京法院五年來審理的1573件涉業(yè)主委員會糾紛案件調(diào)研分析發(fā)現(xiàn),業(yè)主專有部分與共有部分的權利行使邊界爭端多發(fā)。
電梯廣告收益該歸誰
2006年7月10讓，某房地產(chǎn)公司與2006年7月10日,某房地產(chǎn)公司與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同,委托物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務,委托管理期限自2006年7月16日起至業(yè)主委員會聘任新物業(yè)公司時止。
2006年11月20日,該物業(yè)公司與某廣告公司簽訂協(xié)議及合作合同,廣告公司向物業(yè)公司按小區(qū)內(nèi)電梯數(shù)量每梯每年支付經(jīng)濟補償。2006年至2012年,廣告公司共向物業(yè)公司支付了124萬余元。
2012年12月25日,小區(qū)業(yè)委會在街道辦事處備案。隨后,業(yè)委會將物業(yè)公司告上法庭,請求返還小區(qū)公共區(qū)域廣告收益。物業(yè)公司稱,支票存根上記載用途為物業(yè)費,發(fā)票經(jīng)營項目為管理費,均非廣告費。公共區(qū)域收入已用于小區(qū)物業(yè)管理資金投入,其已委托賬務審計,但未提供審計報告。
北京市西城區(qū)法院經(jīng)審理認為,業(yè)委會依法成立,具備訴訟主體資格,有權利代小區(qū)業(yè)主決定有關共有和共同管理權利的重大事項。小區(qū)內(nèi)的電梯間、候梯廳屬于業(yè)主共有部分,小區(qū)的業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權利。
“物業(yè)公司與廣告公司先后簽訂合同,利用小區(qū)內(nèi)共有部分電梯間、候梯廳進行廣告營利活動,收取廣告費用,侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權益�！蔽鞒菂^(qū)法院認為,物業(yè)公司利用屬業(yè)主共有公共區(qū)域進行經(jīng)營性活動獲取的收益,其性質(zhì)應屬廣告收益而非經(jīng)濟補償,應歸小區(qū)全體業(yè)主所有,物業(yè)公司理應返還。據(jù)此,法院判決物業(yè)公司返還業(yè)委會電梯間、候梯廳廣告收入117萬余元。
建筑設施權屬爭端多發(fā)
除了小區(qū)電梯廣告收益歸屬問題外,開發(fā)商與業(yè)主就車位、車庫歸屬沒有約定或約定不明,如何確定其權屬及收益分配問題;建筑物樓頂平臺、人防工程、小區(qū)供電、供水、供熱、供氣、有線電視、網(wǎng)絡設施等是否屬于業(yè)主共有因沒有明確規(guī)定,這些資源及收益歸屬問題爭議也時有發(fā)生。
石景山區(qū)某商品樓小區(qū)內(nèi)有22個車位屬未經(jīng)規(guī)劃許可的新增車位,另外148個車位屬于建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的車位。房地產(chǎn)公司將開發(fā)建設的規(guī)劃內(nèi)車位均以出租形式交付給業(yè)主使用。因與開發(fā)商就車位費問題產(chǎn)生爭議,業(yè)委會遂訴至法院。業(yè)委會認為開發(fā)商擅自占用小區(qū)道路構成侵權,而開發(fā)商雖認可建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的148個車位占用了小區(qū)公共道路面積的事實,但主張這均是按照規(guī)劃部門的設計進行建設開發(fā)的。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位的歸屬,由當事人通過出售、附贈或出租方式約定。
石景山法院認為,經(jīng)過規(guī)劃許可的位于建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位,開發(fā)商以出租形式交付業(yè)主使用后,業(yè)主僅從開發(fā)商處取得對車位的暫時占有權和使用權,所有權應屬于開發(fā)商。沒有經(jīng)過規(guī)劃,占用業(yè)主共有道路或其他場地新增的車位所有權,應屬于業(yè)主共有。
據(jù)此,法院認定,開發(fā)商對經(jīng)過規(guī)劃許可的148個車位仍享有處分權和所有權,業(yè)委會要求確認該148個車位所有權屬于業(yè)主共有,缺乏法律依據(jù),不予支持。
“建筑規(guī)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬系當事人約定范圍,處理相關權屬爭議時,首先要審查當事人之間關于車位、車庫權屬約定�！笔吧絽^(qū)法院民事審判第二庭副庭長張英周表示,當因未約定或約定不明時產(chǎn)生權屬爭議時,應將項目建設時按照規(guī)劃建設(建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于車位用途)的車位、車庫歸屬,由雙方當事人自行協(xié)商確定。而對項目建設按照規(guī)劃批準建設完成后占用業(yè)主共有道路或其他場所增設的車位,應認定歸屬全體業(yè)主共有。
