凡是到過日本的朋友，一定有一個(gè)感覺，那就是日本的城市很干凈，干凈的不只是街道，還有房子，看上去那么一塵不染。你看日本的建筑，很難看出它的年份，因為十年前造的房子和30年前建造的房子，從外表上看，都是差不多，跟新的一樣。
為什么日本能夠做到這一點(diǎn)，而我們中國(guó)在90年代建造的房子，不少已經(jīng)成了危房，成了舊城改造的對(duì)象？秘密只有一個(gè)，那就是日本恪守建筑物的維修保養(yǎng)之道。
東京有一家著名的房產(chǎn)中介與管理公司，叫“暖燈”。暖燈公司的老板是一位華人，出生在廣西桂林，所以他的名字叫“桂小川”。桂社長(zhǎng)說(shuō)，當(dāng)你晚上回家的時(shí)候，看到家里點(diǎn)著一盞燈，你的心會(huì)有一種溫暖的感覺。于是，他把公司取名為“暖燈”。暖燈公司已經(jīng)買下了東京首都圈十幾棟大樓，同時(shí)也管理著200多棟房子，對(duì)于日本的建筑物，尤其是公寓樓的管理，有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。昨天晚上，我跟桂小川社長(zhǎng)一起吃飯，跟他聊起了這個(gè)話題：日本的房子為什么看上去總是新的？他給我講出了這個(gè)秘密。
一個(gè)人平時(shí)有沒有使用美容化妝品，皮膚是會(huì)不一樣的。一個(gè)精致漂亮的女人，一定是一個(gè)善于保養(yǎng)的女人。房子也是同樣，建造完成后，經(jīng)過長(zhǎng)期的風(fēng)吹雨打和紫外線的照射，房子的外墻經(jīng)過若干年之后，一定是會(huì)出現(xiàn)劣化。下水管道經(jīng)過幾年的使用后，一定會(huì)出現(xiàn)堵塞。中國(guó)的房子如此，日本的房子也是這樣，那么，如何能夠保證房子的外墻不過多地出現(xiàn)劣化？如何能夠保證整棟大樓的所有管道暢通無(wú)阻？這就需要定期的維修，而且是預(yù)防性維修，不是出了問題才維修。
那么，怎樣保證整棟大樓能夠維持長(zhǎng)期的，而且又是經(jīng)常性的維修呢？日本有一項(xiàng)法定的制度，那就是買了公寓樓的房子，就要繳納維修基金。
維修基金的繳納，是每一位擁有房產(chǎn)權(quán)的人必須承擔(dān)的義務(wù)，而且這一項(xiàng)義務(wù)是依據(jù)“平等均分”的原則實(shí)施的。
首先，在購(gòu)買新房時(shí)，你必須繳納一筆維修基金，一般3室一廳的房子，第一次需要繳納大約150萬(wàn)日元，也就是10萬(wàn)元人民幣左右。然后，每一個(gè)月再繳納1000元到2000元人民幣不等的物業(yè)修繕管理費(fèi)。如果你是租房客，那不需要繳納這么多錢，只需要交相當(dāng)于100多元人民幣的日元管理費(fèi)就行。
必須說(shuō)明的是，開發(fā)商在賣樓時(shí)，也必須繳納一筆維修基金，而且這一筆維修基金，必須超過所有業(yè)主繳納的維修基金的總和。
與中國(guó)不同的是，日本住在一棟樓里的所有業(yè)主，繳納的維修費(fèi)是完全平攤的。在我們中國(guó)，住在一樓的業(yè)主，是不愿意承擔(dān)電梯的修理費(fèi)用。同樣，住在1樓的業(yè)主，也不愿意承擔(dān)屋頂的防漏工程的修理費(fèi)用，因為1樓業(yè)主說(shuō)的理由也是很充分：我住在一樓，又不用電梯，屋頂漏水跟我也沒有關(guān)系，為什么要我承擔(dān)這些不搭界的費(fèi)用呢？
但是在日本，這種中國(guó)式的思維是行不通的。日本人認(rèn)為，住在一個(gè)大樓里的所有業(yè)主，大家就是一個(gè)大家庭。整棟樓不是某個(gè)人的，而是大家共有的，大樓的生命，就是每一戶住家的生命，因此，所有的維修費(fèi)用必須大家平均分攤，不能你多我少。正因為日本人有這一種集體主義思想，或者從眾思維，使得日本樓盤管理過程中，很少會(huì)產(chǎn)生業(yè)主之間的矛盾。
那么，業(yè)主繳納的這一筆維修基金是由誰(shuí)管理的呢？不是由政府（房管所）管理的，而是由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司共同管理。錢放在哪里呢？是放在銀行里。需要使用時(shí)，由物業(yè)管理公司提出預(yù)算，業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)支付，政府無(wú)權(quán)，也不能介入此類民間事務(wù)。
東京雖然是一座有著2000多萬(wàn)人口的國(guó)際大都市，但是，主要的物業(yè)管理公司，卻只有4、5家，當(dāng)然都是有著半個(gè)世紀(jì)以上物業(yè)管理業(yè)績(jī)與信譽(yù)的大企業(yè)。
從一棟公寓樓建成之后，這些物業(yè)管理委員會(huì)就會(huì)和業(yè)主委員會(huì)共同商定出一個(gè)長(zhǎng)達(dá)50年的公寓樓維修計(jì)劃表，什么時(shí)候修理屋頂防漏系統(tǒng)，什么時(shí)候修理外墻，什么時(shí)候疏通下水道，什么時(shí)候檢查供水系統(tǒng)，什么時(shí)候檢修電梯和更換電梯？都清清楚楚地寫明具體的施工年份和施工時(shí)間，并印成冊(cè)子，業(yè)主們?nèi)耸忠环�。到維修節(jié)點(diǎn)時(shí)，由物業(yè)管理公司提前通知業(yè)主委員會(huì)開會(huì)審核，批準(zhǔn)預(yù)算，并書面通知所有業(yè)主。
桂小川社長(zhǎng)說(shuō)，日本物業(yè)管理有一條不成文的規(guī)矩，不管下水道有沒有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次。屋頂的防漏系統(tǒng)，一般是5年補(bǔ)修一次，10年大修一次。外墻一般是10年全部翻新一次。電梯是3個(gè)月檢查一次，15年更換一次。房間里面的消防探測(cè)系統(tǒng)是一年檢修一次，
也就是說(shuō)，日本的物業(yè)管理，不是管道堵了，設(shè)備壞了，才去修理，而是完全的按照預(yù)先制定的修理計(jì)劃，進(jìn)行預(yù)防性修理，以保證大樓和住戶不會(huì)遇到生活上的麻煩。
在設(shè)備沒有壞的情況下，就把自己的一筆錢交給業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司去管理使用，會(huì)不會(huì)被挪用和亂用？這是許多人可能會(huì)擔(dān)心，而且是不愿意交錢的原因。但是，日本是一個(gè)信用社會(huì)，業(yè)主們根本不會(huì)擔(dān)心自己交的錢會(huì)被挪用和亂用。正因為如此，業(yè)主與物業(yè)管理公司建立起了深厚的信賴關(guān)系，很少會(huì)埋怨物業(yè)管理公司，或者更換物業(yè)管理公司。而物業(yè)管理公司也是根據(jù)自己長(zhǎng)期以來(lái)管理樓盤的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)先就制定出詳細(xì)而完整的大樓維修保養(yǎng)計(jì)劃，并告知每一位業(yè)主，按部就班地進(jìn)行幾十年的大樓管理。而從事公寓樓管理工作的人，必須考取國(guó)家資格證書——公寓管理士。
在這里，我想強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)的是，日本的物業(yè)管理公司的主要工作，并不是負(fù)責(zé)大樓的安�；蛐^(qū)安全管理，而是注重于大樓自身的質(zhì)量和品質(zhì)的管理。原因在于，日本的社會(huì)治安普遍較好，很少發(fā)生入室盜竊時(shí)間。而且日本的小區(qū)本來(lái)就沒有圍墻，都是開放式的，只是大樓的大門，是有管理員或者有門鎖安保系統(tǒng)，因此，物業(yè)管理公司幾乎不需要雇傭保安人員，而把主要的財(cái)力精力投入到大樓的日常管理中，譬如清掃樓道，管理垃圾，擦洗門窗與樓梯護(hù)手，一般一棟10層樓的公寓，就一個(gè)管理人員，而且大多數(shù)管理人員都是退休之后重新參加工作的老年人，或者是家庭主婦。物業(yè)管理公司平時(shí)只是做一般性的巡查，只有等到定期維修時(shí)，物業(yè)管理公司才會(huì)有專門人員上門聯(lián)系服務(wù)。
如果是高檔小區(qū)的話，那么物業(yè)管理公司才會(huì)設(shè)置一個(gè)專門的辦公室，派駐幾名工作人員管理，負(fù)責(zé)大樓內(nèi)外的每天清掃工作，處理業(yè)主的一些咨詢業(yè)務(wù)，監(jiān)管進(jìn)出大樓的人員。
日本真正有錢的人，是不住高樓的，都住在低層的高級(jí)公寓樓或者自己建的房子里。在東京的白金臺(tái)、涉谷和麻布、六本木等高級(jí)住宅區(qū)，有許多4層樓、5層樓高的公寓樓，掩映于綠樹叢中。這些樓看上去很普通，但是價(jià)錢很高，住的人都是有錢人。其他不說(shuō)，單就維修基金和管理費(fèi)用，一個(gè)月就要繳納1萬(wàn)多元人民幣，因?yàn)橐粭潣遣攀畮讘舳畮讘羧思遥M(fèi)用平攤下來(lái)，數(shù)額就很大，所以，沒錢的人，是住不起這樣低層的高級(jí)公寓的。相反地，住在高層公寓樓里的人，因?yàn)橐粭潣抢镒舳�，修理費(fèi)用平攤下來(lái)就少，這也是在日本住高樓的好處。
所以，日本無(wú)論是公寓樓還是辦公樓，建造了許多年，為什么沒有給人一種破舊的感覺？原因就是因?yàn)橛幸徽芎玫木S修保養(yǎng)管理制度，而這一種制度的建立，首先要有開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司三者之間的信賴和相互依存協(xié)作的基礎(chǔ)，其次要是物業(yè)管理公司的一種對(duì)業(yè)主與大樓高度負(fù)責(zé)的態(tài)度。
日本政府已經(jīng)提出了一個(gè)“建筑物百年”的計(jì)劃要求，以前，日本的大樓設(shè)計(jì)使用壽命，都是在50年至70年之間。但是日本政府認(rèn)為，這個(gè)壽命太短，必須能夠保證使用100年。一方面是為了避免大樓的頻繁拆建，導(dǎo)致大量建筑垃圾的產(chǎn)生，破壞環(huán)境。其次是，大樓的經(jīng)常拆建，損害業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益，也浪費(fèi)社會(huì)資源，因此要求新大樓的建造，從結(jié)構(gòu)到管道，從墻面到內(nèi)部設(shè)施，必須保證能夠經(jīng)受得住100年風(fēng)雨的洗禮。而要實(shí)現(xiàn)這一個(gè)百年夢(mèng)，經(jīng)常性的維修保養(yǎng)，就成了關(guān)鍵，所以，東京的大樓物業(yè)管理業(yè)務(wù)為什么會(huì)集中在4、5家大型物業(yè)管理公司手中，就是因?yàn)樗麄冇袣v史有信譽(yù)有經(jīng)驗(yàn)，更有管理實(shí)力。
為了保證百年大樓的建設(shè)質(zhì)量，最近，日本的建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了一種特殊的現(xiàn)象：監(jiān)理師中多了不少女性。監(jiān)理公司起用女性監(jiān)理師來(lái)負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量監(jiān)理，一方面，是因?yàn)榕员O(jiān)理師做事認(rèn)真仔細(xì)，另一方面，她們很少抽煙喝酒泡酒吧，建設(shè)公司很難搞定她們。
暖燈公司的桂小川社長(zhǎng)最后給我說(shuō)了中國(guó)人來(lái)日本買房要注意的2個(gè)事項(xiàng)。首先，在看房子時(shí)，一定要觀察公寓樓周邊花叢修建的是否整齊，打掃的是否干凈，這能夠衡量公寓樓的管理水平。第二，就是要查看大樓的維修基金還剩多少？如果多的話，是好事。如果少的話，以后再平攤的話，會(huì)是一筆很大的負(fù)擔(dān)。所以，大家如果想在日本買房的話，推薦你們?nèi)ゾW(wǎng)上搜一下“暖燈國(guó)際地產(chǎn)”公司，暖燈公司有不少中國(guó)人職員，會(huì)給大家提供很好的服務(wù)，順便告訴他們，是徐靜波老師介紹來(lái)的，說(shuō)不定會(huì)服務(wù)得更好。
