購買的新房
業(yè)主不愿繳納未收房之前的物業(yè)費
新房裝修時
物業(yè)公司以業(yè)主拒繳物業(yè)費為由
不予開通水、電
究竟誰有理？
案情
2017年10月，李某購買了位于岳陽市君山某小區(qū)的一套房屋，合同約定，開發(fā)商在交房時，供水、排水配套設施齊全，與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接，且納入城市供電網(wǎng)絡并正式供電。
2018年4月，開發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)服務合同，約定由物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務，行使物業(yè)管理職能。
2019年5月，李某前往物業(yè)公司辦理收房等相關手續(xù)，發(fā)現(xiàn)房屋未開通用水、用電。同日，李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務協(xié)議》，未交納之前房屋未使用期間的物業(yè)服務費。
此后，物業(yè)公司以李某未交納之前物業(yè)服務費為由，拒絕為其辦理裝修手續(xù)，且拒絕協(xié)助其開通用水、用電。
雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，李某無法裝修、入住，于是他將物業(yè)公司訴至法院，請求判令物業(yè)公司接通房屋內(nèi)的用水用電，賠償其自收房之日至實際開通房屋用水用電之日止的物業(yè)服務費損失。
法院審理認為
本案涉及兩類法律關系。
李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務協(xié)議》，系物業(yè)服務合同法律關系，雙方對于物業(yè)管理費的交納產(chǎn)生糾紛，系物業(yè)服務合同糾紛。物業(yè)公司拒不協(xié)助李某為房屋開通用水用電，并因此給李某造成損失，系侵權法律關系。因李某訴請物業(yè)公司承擔侵權責任，故法院依法就李某訴請的侵權責任糾紛進行審理。弘揚社會主義核心價值觀要求注重以人為本，倡導保護公民的生存權、發(fā)展權和居住權等，也是建設文明、和諧社會的必然要求。公民的生活權、生存權是公民的基本權利，依法應予保護，用水、用電權利是保障公民美好幸福便利生活的基本權利，物業(yè)公司不得以不開通用水、用電、用氣或停水、停電、停氣以達到促使一方當事人履行合同約定義務的目的。本案中，購房合同已約定商品房交付時應保證供水、排水設備設施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接，交付時納入城市供電網(wǎng)絡并正式供電。在案證據(jù)足以證明，開通用水、用電的實際責任人系物業(yè)公司。李某于2019年5月至物業(yè)公司辦理交房手續(xù)后，物業(yè)公司以其未交納房屋空置期內(nèi)物業(yè)公司管理費為由拒絕為其開通用水，拒不出具供電工作函協(xié)助其開通用電，故意侵害李某民事權益，應當承擔停止侵害、賠償損失的侵權責任。
綜上所述，法院判決：物業(yè)公司協(xié)助李某開通房屋的用水用電；按照簽訂的《物業(yè)管理服務協(xié)議》約定的物業(yè)服務費交納標準，賠償李某自收房之日至實際開通用水用電之日止的物業(yè)服務費損失。
這也與即將施行的《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款之規(guī)定相契合，即“物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。”
看到這里
是否有疑問
“李某不繳納收房之前的物業(yè)服務費是否正確？”
“《民法典》有無相關規(guī)定？”
法官釋疑
民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。 業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務協(xié)議，屬于雙方平等自愿達成的協(xié)議，在履行過程中，雙方應當誠實有信，自覺履行約定之自身義務，這既是誠信原則和合同嚴守原則的要求，也是社會主義核心價值觀的要求。
根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
司法實踐中，對于業(yè)主雖未收房，但前期物業(yè)服務工作實際已展開的，視為前期物業(yè)服務協(xié)議已經(jīng)生效。根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。故本案中，李某未收房前，房屋空置未使用也應當繳納物業(yè)費，其不能以沒有享受到物業(yè)服務為由拒付。物業(yè)公司雖未提出反訴，仍可催告、追討。
在即將施行的《中華人民共和國民法典》中，對于物業(yè)服務人的報酬請求權也有明確規(guī)定，其中第九百四十四條第一、二款明確：
業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
來源：岳陽中院、岳陽市君山區(qū)法院責編：闞子薇版權歸原作者所有，如侵權，請告知，我們及時刪除或妥當處理，謝謝！
