2014年，彩生活上市時，對于物業(yè)股，外界還抱著看不懂或者看熱鬧的態(tài)度，同行們也并不熱情。
融創(chuàng)孫宏斌對于分拆物業(yè)上市是這么表態(tài)的：開物業(yè)公司就像辦學(xué)校，學(xué)校是公共服務(wù)類的機構(gòu)，你如果把學(xué)校變成掙錢的工具，那就不對了。
陽光城朱榮斌說：陽光城物業(yè)公司的目標(biāo)是“先品質(zhì)，再績效，后規(guī)�！保幻つ孔非笊鲜�。
但是，不久之后，他們都真香了。
還有一些先知先覺的。戚小明被調(diào)任到新城悅服務(wù)板塊之時，就得到王老板提點：先上市，然后再考慮后面。
上市至今不到2年時間，新城悅服務(wù)的股價從2.9港元漲到27港元附近，堪稱火箭速度，僅僅是今年，新城悅服務(wù)的市值就翻了倍，達到近220億港元，市盈率超過50。
而新城控股的市盈率只有7。
物業(yè)去地產(chǎn)化，疊加科技、智慧等新概念，很受香港資本市場青睞。1元的利潤在地產(chǎn)板塊只能獲得不到10元的市值，但是到了物業(yè)平臺卻能輕易獲得30-70元的市值。
所以，不管物業(yè)規(guī)模大小、盈利能力，地產(chǎn)公司紛紛把握這段高估值的機會，積極拆分物業(yè)上市，獲得一個新的資本平臺。隨后進行套現(xiàn)或者融資，可以給地產(chǎn)板塊輸血。
近期，市場傳聞監(jiān)管部門出臺房地產(chǎn)新規(guī)，設(shè)置三條紅線：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%；凈負債率不得大于100%；現(xiàn)金短債比不得大于1倍。依據(jù)此控制房企負債規(guī)模增長。
對于近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經(jīng)活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負的房地產(chǎn)企業(yè)，需要提供近半年購地資金來源情況說明和后續(xù)購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，或在其核心指標(biāo)階段性控制目標(biāo)未實現(xiàn)之前暫緩發(fā)行債券，并對其信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等給予限制。
面對金融緊縮，尤其是貸款、信托渠道對房地產(chǎn)融資的限制，以地產(chǎn)作信用抵押，多平臺上市、多渠道融資，先解決缺錢的問題，再解決平衡融資的問題，是房企的通行做法。
01
被偏愛的，也有危機意識
新城悅服務(wù)董事長兼CEO戚小明在最近舉行的中期業(yè)績會上喊出：“我們的凈利潤目標(biāo)是爭取達到三年復(fù)合增長率50%以上�！�
新城悅服務(wù)并不是港股市場表現(xiàn)最亮眼的物業(yè)股，最近十幾家上市物業(yè)公司發(fā)布半年盈喜預(yù)告，普遍實現(xiàn)大漲，又助推股價上漲了一波。今年，有8家物業(yè)股的股價已經(jīng)翻倍，而整個港股也就20多只物業(yè)股。
曾幾何時，房地產(chǎn)也有過這么肆意生長的黃金年代，而如今調(diào)控和疫情之下，開發(fā)商的銷售額能不能追平去年都難說，利潤率下滑更是明顯，再沒人提起“復(fù)合增長率”這個詞。
房地產(chǎn)一年更比一年難。兩廂對比，資本市場喜歡物業(yè)服務(wù)股，大概就是喜歡這種充滿希望的感覺吧。
物業(yè)股有多受偏愛？
一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年港股房地產(chǎn)板塊累計下跌11.31%，但是物業(yè)服務(wù)與管理相關(guān)股票累積上漲47.01%，甚至比疫情期間最火熱的醫(yī)療保健板塊漲幅更高。
就拿今年新上市的幾家企業(yè)來說，正榮服務(wù)和弘陽服務(wù)上市一個月，股價都較發(fā)行價上漲了逾50%。
而與之相對應(yīng)的，在業(yè)績預(yù)告中，正榮服務(wù)料中期綜合凈利同比錄得超過90%；弘陽服務(wù)料中期經(jīng)調(diào)整溢利增逾50%。
能夠穩(wěn)定持續(xù)獲得收益，不受調(diào)控周期影響的行業(yè)本就備受資本市場青睞。后疫情時代，物業(yè)服務(wù)的價值被重新審視，估值再度迎來利好。
如果物業(yè)股能展現(xiàn)出積極的成長性，資本市場格外追捧。富瑞的研報指出，預(yù)計2020上半年中國物業(yè)管理公司的平均收益將同比增長30-40％。
但是，別以為在資本市場，所有物業(yè)股都吃香。
其中也有例外，比如新上市的燁星集團和興業(yè)物聯(lián)，現(xiàn)在股價甚至還沒有上市時高。
雖然燁星集團上市時超購近2000倍，成為“超購?fù)酢�，但掛牌后股價一路下跌，近期才漲回來。
市場資金追逐物業(yè)股，但真正會留下的，一定是股票本身價值得到認可的。
燁星依托于鴻坤而生，而鴻坤自身房地產(chǎn)銷售都陷入了增長停滯的局面，房地產(chǎn)主業(yè)很大程度決定了物業(yè)板塊的發(fā)展前景。燁星集團2019年的業(yè)績增速，就只有個位數(shù)。
房地產(chǎn)行業(yè)的集中度在提高，小公司生存空間被擠壓，物業(yè)行業(yè)也難以反其道而行。
一家物管企業(yè)老總說的直白：增長性不好甚至沒有增長的企業(yè)，香港市場的匹配度是很低的。
這也是近期高速增長的物業(yè)公司普遍具備的危機意識。
不能只盯著已有的社區(qū)提供服務(wù)，也不能只滿足于地產(chǎn)公司大規(guī)模交付的新盤，還要不斷外拓老舊小區(qū)，收購小型物業(yè)公司，擴大管理面積。
如果上市不是為了圈一筆錢就走人，那么把物業(yè)公司做大，品質(zhì)做好，效益做高，才能挽留住資本市場如此偏愛。
02
真香還是警惕？
那些來自于房地產(chǎn)巨頭的物業(yè)企業(yè)，先天贏在了起跑線 。
碧桂園服務(wù)的股價，從上市之初約10港元漲到如今約51港元，只花了2年。市值高達約1400億港元，已經(jīng)超過1/2個碧桂園的市值，高過了TOP10附近上市房企的市值，市盈率超過70。
再一看碧桂園的PE值，居然還不到5？如果股票有知覺，碧桂園這只股票估計要被“小弟”氣哭。
持股碧桂園服務(wù)超過50%的楊惠妍，因為“小弟”的表現(xiàn)良好，資產(chǎn)又多了近600個小目標(biāo)。
正是這樣實實在在的數(shù)字，讓大佬們集體真香了。
不同于上半年中小型企業(yè)IPO，接下來房地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)將集體趕大潮，為物業(yè)股再次帶來高光時刻。
近日，恒大宣布計劃分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)在港上市�！堵吠浮菲煜翴FR消息稱，恒大物業(yè)最快2021年上半年掛牌，集資額達10億至20億美元。
8月13日，中國恒大發(fā)布公告稱，旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)將引入14家戰(zhàn)略投資者，將以合計235億港元的對價持有目標(biāo)公司28.061%股權(quán)，中國恒大仍持有71.939%。
這次戰(zhàn)略投資者包括中信資本、光大控股、騰訊、周大福、云峰基金、紅杉資本以及劉鑾雄的太太陳凱韻（華人置業(yè)大股東）。如此豪華的戰(zhàn)投名單，可見資本對于恒大物業(yè)上市的看好。
今年4月，朱榮斌改口稱陽光城接下來會積極研究物業(yè)上市，最新消息是陽光城已經(jīng)開始籌備物業(yè)服務(wù)板塊的上市工作，計劃于明年分拆上市。
融創(chuàng)服務(wù)則已經(jīng)向港交所遞交招股書。而此前，世茂已經(jīng)宣布將要分拆物業(yè)上市。
華潤置地去年就啟動物業(yè)分拆上市安排，但目前并無更新進展。綠地入股了雅生活。
有人趕大潮，也有人對資本市場保持警惕。
龍湖智慧服務(wù)已經(jīng)成為龍湖集團四大主航道業(yè)務(wù)之一，自定義為一家科技驅(qū)動公司，但是今年仍對外表示暫時沒有上市計劃。
反手，龍湖倒是入手了綠城服務(wù)10%的股票，一次價格約為7.72港元/股，一次價格約為8.38港元/股，如今綠城服務(wù)已經(jīng)漲到約10港元/股。
不得不說，龍湖真的很會算賬。
現(xiàn)在TOP10房企中，只有萬科面對物業(yè)股的浪潮，巋然不動。
去年，萬科物業(yè)就回應(yīng)過暫時沒有上市計劃。郁亮更是直白：我怕資本引導(dǎo)壞了，刻意讓物業(yè)板塊與資本市場保持距離。
郁亮認為兩三百億的市值，對萬科貢獻不大。物業(yè)板塊未來有潛力達到千億元市值，希望具備相應(yīng)的扎實技術(shù)基礎(chǔ)和實力后再談上市問題。
那時，郁亮大概也沒想到資本市場這么偏愛。碧桂園早早成為千億物業(yè)股。
很好奇，萬科還能耐心等多久？
萬科耐心越足，越證明一件事，萬科真的不缺錢。 
