眾所周知，小區(qū)的物業(yè)公司在向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，不僅肩負(fù)著管理小區(qū)衛(wèi)生、維護(hù)小區(qū)治安等責(zé)任，而且對小區(qū)內(nèi)的一些建筑物還負(fù)有維修的義務(wù)。
這里提到的“一些建筑”究竟指的是哪些建筑？對于這個(gè)問題，業(yè)主們普遍存在著一定的誤區(qū)，他們往往將“一些建筑”的范圍進(jìn)行“擴(kuò)大”，認(rèn)為物業(yè)公司既然向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，就要對小區(qū)內(nèi)的所有建筑物負(fù)有維修的義務(wù)。這個(gè)觀點(diǎn)顯然是錯(cuò)誤的……
案件回放
某貿(mào)易公司購買了科技大廈的地下室作為廠房，三年后，該廠房的天花板開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象。
貿(mào)易公司要求物業(yè)公司對此進(jìn)行維修，物業(yè)公司進(jìn)行幾次維修后未能根本的解決問題，經(jīng)鑒定，該漏水現(xiàn)象是由房屋自身存在的質(zhì)量問題造成的。
此后，貿(mào)易公司再三要求物業(yè)公司對漏水進(jìn)行維修但均被物業(yè)公司拒絕。為此，貿(mào)易公司要求減少支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不同意。
于是，貿(mào)易公司停止了支付物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)公司將貿(mào)易公司起訴至法院，要求其依照約定支付物業(yè)費(fèi)。
法院經(jīng)審理查明，根據(jù)雙方簽訂的“物業(yè)管理服務(wù)合同”，物業(yè)公司僅對該建筑的公共部分負(fù)有維修義務(wù)。
貿(mào)易公司上層并非大廈的大堂之類的公用部分，而是屬于另外一家企業(yè)所有，即漏水部位并非大廈的公共部位，物業(yè)公司對該部位沒有維修義務(wù)。
因此，貿(mào)易公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定的數(shù)額支付物業(yè)費(fèi)。
最終，法院支持了物業(yè)公司的訴訟請求。
提 示
建筑物根據(jù)所有權(quán)的歸屬可以分為公共部位和專有部位。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2004年印發(fā)《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商行政管理局1997年印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的規(guī)定：“物業(yè)公司的維修義務(wù)是指對小區(qū)建筑物公共部位的維修�！�
共用部位：包括房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻面、屋面、樓蓋、屋頂傳達(dá)室及其他約定的公共部位�！�
此外，共用設(shè)施設(shè)備包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯。
而且，對相關(guān)附屬建筑物、構(gòu)筑物同樣負(fù)有維修義務(wù)：包括小區(qū)道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等。
業(yè)主所交納的物業(yè)費(fèi)中，已經(jīng)包含了對物業(yè)公司履行這類小修義務(wù)的費(fèi)用。對于小區(qū)建筑物的專有部分，即各業(yè)主享有私人所有權(quán)的部分，并沒有包括在物業(yè)公司的維修義務(wù)范圍內(nèi)。
單個(gè)業(yè)主可以委托物業(yè)公司對自己所在的小區(qū)建筑物專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。
也就是說，在沒有特別約定的情況下，物業(yè)公司沒有義務(wù)對業(yè)主的房屋的自用部位、自用設(shè)施進(jìn)行維修，如果物業(yè)公司應(yīng)業(yè)主的要求進(jìn)行了維修服務(wù)，有權(quán)要求業(yè)主支付相應(yīng)的費(fèi)用。
因此，如果物業(yè)公司沒有履行對公共部位、公共設(shè)施的維修義務(wù)，那么業(yè)主有權(quán)要求減少相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。
但是，在沒有約定物業(yè)公司對業(yè)主專有的房屋或設(shè)備進(jìn)行維修的情況下，業(yè)主不能以物業(yè)公司未履行維修義務(wù)為由要求減、免物業(yè)費(fèi)。 |
