導(dǎo)讀：
非經(jīng)小區(qū)指的是屬于企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)的小區(qū)，多為老舊職工住房小區(qū)，或者產(chǎn)權(quán)單位缺失，或者長年疏于管理。雙旗桿東里小區(qū)就是一個(gè)典型的非經(jīng)老舊小區(qū)。《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》施行后，雙旗桿東里小區(qū)通過業(yè)主投票、業(yè)委會(huì)選聘，成功引進(jìn)首開天岳恒物業(yè)公司正式進(jìn)駐，成為本市非經(jīng)小區(qū)中由業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)“管家”的首例。
西城區(qū)德勝街道雙旗桿東里小區(qū)是建于上世紀(jì)70年代的老舊小區(qū)，建筑面積23257.8平方米，9棟多層住宅樓，共計(jì)407戶。作為非經(jīng)營性資產(chǎn)類老舊小區(qū)，該小區(qū)多年來一直是自管狀態(tài)，沒有實(shí)施社會(huì)化服務(wù)。
2019年6月，該小區(qū)作為非經(jīng)資產(chǎn)由原產(chǎn)權(quán)單位電控集團(tuán)北廣電子集團(tuán)移交至北京非經(jīng)資產(chǎn)管理平臺(tái)，首開集團(tuán)北京天岳恒房屋經(jīng)營管理有限公司正式接管該小區(qū)。接收后作為產(chǎn)權(quán)單位只能向公房租戶收取租金，不可以向房改房住戶收取物業(yè)費(fèi)，造成管理資金嚴(yán)重不足，需要向物業(yè)服務(wù)市場化過渡。
第一步：成立業(yè)主委員會(huì)
首開天岳恒公司堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，發(fā)揮黨的政治優(yōu)勢和組織優(yōu)勢，讓示范引領(lǐng)貫穿于物業(yè)管理全過程。
作為雙旗桿東里的產(chǎn)權(quán)單位，積極主動(dòng)對(duì)接街道，配合德勝街道、北廣社區(qū)就業(yè)主委員會(huì)成立事宜開展走訪調(diào)研、征求民意等工作。
經(jīng)過幾個(gè)月的努力，北京市非經(jīng)資產(chǎn)類老舊小區(qū)的第一個(gè)業(yè)委會(huì)成立。業(yè)委會(huì)目前成員共計(jì)5名，均為黨員。
第二步：制定物業(yè)費(fèi)收取方案
為快速推動(dòng)雙旗桿東里小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場化進(jìn)程，首開天岳恒公司主動(dòng)配合德勝街道、北廣社區(qū)廣泛宣傳，采取座談會(huì)等方式與小區(qū)黨員代表、居民代表就小區(qū)停車難、院內(nèi)秩序混亂、環(huán)境臟亂差等困擾居民三十多年的老大難問題，問需于民，廣泛征詢居民意見，為標(biāo)準(zhǔn)化、市場化物業(yè)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。
為更好地滿足老舊小區(qū)居民需求，首開天岳恒公司結(jié)合雙旗桿東里小區(qū)特點(diǎn)，制定多套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及配套的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)測算，雙旗桿東里小區(qū)如實(shí)施市場化物業(yè)服務(wù)，全年物業(yè)費(fèi)成本為96萬元，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為3.4元/月/平方米，居民普遍反映這一標(biāo)準(zhǔn)過高。
首開天岳恒又充分挖掘小區(qū)資源，結(jié)合停車收費(fèi)再次進(jìn)行綜合測算，提出新的方案，即小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)來源于三個(gè)方面：
1
首開天岳恒主動(dòng)承擔(dān)小區(qū)公共區(qū)域維修、養(yǎng)護(hù)、人員工資等費(fèi)用，全年約43萬元，單價(jià)1.65元/月/平方米，占小區(qū)全年物業(yè)費(fèi)的45%。
2
小區(qū)停車位約107個(gè)，按照200元/月/輛收取，年度停車費(fèi)收入約25萬元，約占全年物業(yè)費(fèi)的25%。
3
居民按照1元/月/平方米繳納物業(yè)費(fèi)，按年度向住戶收取物業(yè)費(fèi)共計(jì)28萬元，約占全年物業(yè)費(fèi)的30%。
街道辦事處和社區(qū)黨委、業(yè)委會(huì)基本認(rèn)可這一方案。
第三步：投票選定物業(yè)服務(wù)方
為了依法依規(guī)促進(jìn)雙旗桿東里小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場化進(jìn)程，依據(jù)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，在德勝街道和北廣社區(qū)的指導(dǎo)監(jiān)督下，由雙旗桿東里業(yè)委會(huì)組織全體居民投票，最終形成了建筑面積過半且居民人數(shù)過半的共同決議，選聘首開天岳恒為小區(qū)提供服務(wù)，居民繳納物業(yè)費(fèi)按照1元/月/平方米，居民繳納停車費(fèi)按照200元/月/輛。
第四步：居民愿意為服務(wù)買單
按照雙旗桿東里業(yè)主大會(huì)決議，首開天岳恒自2020年8月18日對(duì)雙旗桿東里小區(qū)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)。進(jìn)駐當(dāng)天，便對(duì)小區(qū)開展了開荒式保潔服務(wù)，對(duì)小區(qū)內(nèi)積存了幾十年的堆積物進(jìn)行了清理，并將持續(xù)聚焦業(yè)主所需，做好公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、停車管理、衛(wèi)生保潔等日常工作。通過實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，小區(qū)面貌煥然一新，居民對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)表示滿意，不少居民有意愿及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
案例解讀
西城區(qū)德勝街道雙旗桿東里作為一個(gè)典型的老舊小區(qū)，業(yè)主想要解決老舊小區(qū)自管困境，享受專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，在小區(qū)日常生活中提升獲得感、滿足感以及安全感，為此成立了業(yè)委會(huì)，并與專業(yè)的物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理。這一做法不僅解決了老百姓生活過程中對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，同時(shí)也減輕了屬地政府的負(fù)擔(dān)，探索形成了政府+首開天岳恒+業(yè)委會(huì)三方共同建設(shè)、共同治理問題、共同享受成果的首開模式，為老舊小區(qū)管理提供了可復(fù)制的路徑。
供稿部門：物業(yè)專班
