小區(qū)地上部分與地下車庫可否由兩家物業(yè)管理之案例分析
案情簡介：
某物業(yè)公司為某小區(qū)的前期物業(yè)管理單位，小區(qū)業(yè)主委員會成立后，另聘其他物業(yè)公司管理該小區(qū)，但原物業(yè)公司至今沒有移交小區(qū)的車庫，業(yè)主委員會遂起訴要求該物業(yè)公司移交車庫、車庫管理費。
一審法院認為，《物業(yè)管理條例》第三十四條規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。原物業(yè)公司從業(yè)委會另聘物業(yè)公司起就已退出原小區(qū)的物業(yè)管理，因此，原物業(yè)公司應當移交車庫，并返還自從更換物業(yè)公司之日起收取的車位管理費。原物業(yè)公司對一審判決提出了上訴，但二審法院仍根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十四條，維持原判。
律師點評：
一、原物業(yè)公司是否可以對地下車庫行使管理權
這個問題涉及到原物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的地下車庫委托管理服務合同的效力問題，即該合同是否自業(yè)委會更換物業(yè)公司之日起自行終止。如果合同并未終止、繼續(xù)有效，那么原物業(yè)公司履行了車庫管理義務，就有收取管理費的權利，沒有理由返還，如果合同已經(jīng)終止，那么業(yè)主就無義務支付物業(yè)費，原物業(yè)公司應當返還收取的車庫管理費。合同的效力問題涉及兩個問題，一是車庫管理委托合同是否因違反《物業(yè)管理條例》第三十四條的規(guī)定而無效，二是物業(yè)服務合同的終止是否導致車庫管理委托合同終止。
對于前一個問題，筆者認為一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理并非效力性強制性規(guī)定，而是管理性強制性規(guī)定，違反前者則合同絕對無效，違反后者則合同不必然無效，兩者的區(qū)別在于合同內(nèi)容是否絕對地損害國家利益或者社會公共利益。法律之所以規(guī)定一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理，是因為多個物業(yè)服務企業(yè)管理很可能會造成職責不清、業(yè)務不明，導致小區(qū)業(yè)主的權益無法得到保障，為了維護業(yè)主的利益，法律做了這樣的強制性規(guī)定，但并不否定合同的效力。如果有兩個以上的物業(yè)服務合同，其中任意一個合同的效力都不應當否定，就像一物二賣，兩個合同都有效，但是根據(jù)法律規(guī)定，只能履行一個，那么對另外一個可以通過追究違約責任來解決。因此，本案中車庫管理服務合同并不因違反《物業(yè)管理條例》第三十四條而當然無效，從另外一個方面講，小區(qū)的地上部分和小區(qū)地下部分的地下車庫并不屬于同一類型的物業(yè)，前者是地上各專用部分加共用部分之和，而后者則是小區(qū)的配套設施。條例一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一家物業(yè)管理公司管理實際上是各專用部分不得分開管理，其立法本意也非禁止小區(qū)配套不能由另外的物業(yè)公司管理，實際上，車庫管理作為專項管理，完全是可能分包管理或單獨管理的。
本案中，車庫管理服務合同是前期由開發(fā)商和物業(yè)公司簽訂的，但是業(yè)委會在另聘物業(yè)公司的時候并未將車庫包含在管理范圍之內(nèi)，導致了小區(qū)整體與車庫的物業(yè)管理公司不是同一家，筆者認為兩者的物業(yè)管理并未沖突，地下車庫雖作為小區(qū)配套設施，但不歸全體業(yè)主共有，在業(yè)主認購后屬于業(yè)主的專有部分，而且與其他共有部分也并非一體，所以原告對其進行管理并不是同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的第二家物業(yè)管理者。小區(qū)的物業(yè)管理服務合同與車庫的管理服務合同實際上是兩個獨立的合同，一個合同的終止不必然導致另一個合同也終止。因此，車庫的管理服務合同應當繼續(xù)有效。
二、業(yè)委會是否有權利作為本案的訴訟主體
就本案返還收取的停車費而言，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條、第九條規(guī)定：業(yè)主有權要求物業(yè)公司退還違反合同約定或者違法、違規(guī)收取的費用，并沒有賦予業(yè)委會同樣的權利。在該司法解釋中；僅在第八條規(guī)定：主大會按照《物權法》第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會有權請求解除物業(yè)服務合同。由此可見，業(yè)委會在業(yè)主共同作出解聘物業(yè)公司的決定后，有權代為訴訟，但是，如果業(yè)主認為物業(yè)公司違規(guī)收費要求返還的，訴訟主體應當是小區(qū)業(yè)主而不是業(yè)委會。筆者認為，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》之所以否定業(yè)委會要求物業(yè)公司退還多收費用的權利，是因為費用問題涉及業(yè)主個體利益，費用數(shù)額也因人而異，像本案的車位管理費，并非所有業(yè)主都有支付，因為并非每一個業(yè)主都認購了車位，而業(yè)委會能夠決定的一般是涉及全體業(yè)主的事項，而且業(yè)委會無法提供證據(jù)證明物業(yè)公司多收費用的確切金額，該金額只有具體付款的業(yè)主才能舉證說明。因此，從訴訟程序法角度講，本案中業(yè)委會對于要求返還停車收費不是適格的原告，對于原物業(yè)是否可能繼續(xù)管理地下車庫，應當是具備程序法的訴訟資格的，但是從實體上來講，由于原物業(yè)公司有權對地下車庫進行管理，故應根據(jù)本律師第一條的分析予以駁回要求停車費的訴訟請求。
三、法院如何認定本案中原物業(yè)公司應當返還停車收費金額
退一步講，如果認為車庫的管理服務合同隨著原小區(qū)物業(yè)服務合同的終止而終止，那么原物業(yè)公司理應退出物業(yè)管理，不再承擔物業(yè)管理的義務，也不再享有收取物業(yè)管理費的權利，所以此后收取的車庫管理費應當予以返還。返還的對象應該是支付了車位管理費的業(yè)主而不是業(yè)委會，這一點上文第二點已經(jīng)提及。此處討論應當返還的數(shù)額問題。本案中原告要求返還的車位管理費是按照自更換物業(yè)公司之日起的所有車位的車位管理費計算的，但實際上出售的車位只有所有車位的一半多，所以原告的計算方法肯定是錯誤的。被告實際對車庫進行了管理，承擔了車庫相關開支并提供了合同約定的服務，現(xiàn)原告要求返還被告應收而非實收的車位管理費，法院在未經(jīng)審查的情況下，徑直判令返還應收費用，于法于理都缺乏依據(jù)，對原物業(yè)也相當不公平，因此難以理解。筆者認為，如果要返還，車位管理費應當按照實際出售的車位數(shù)量計算，利益相關的業(yè)主對各自支付的具體數(shù)額負有證明責任。
