案情介紹
張先生于2015年9月2日取得南港小區(qū)1301號房的房地產(chǎn)權證，該房屋規(guī)劃用途為住宅。
吳先生于2015年12月18日取得南港小區(qū)1401號房的產(chǎn)權證，該房屋規(guī)劃用途為住宅。
張先生與吳先生系同一單元上下樓層鄰居關系。
吳先生在取得1401號房所有權后，未經(jīng)有關部門審批及相鄰業(yè)主同意，將該房屋改造為五間獨立套房，并以旅館公寓形式進行對外經(jīng)營。物業(yè)公司及張先生自得悉吳先生的改造經(jīng)營行為后，多次要求吳先生停止房屋改造經(jīng)營行為、恢復原房屋住宅用途，未果。
張先生遂將吳先生和物業(yè)公司一起訴至法院，請求法院判決：
1、吳先生立即拆除其1401號房違建的衛(wèi)生間及套間墻體，恢復房屋原平面設計圖的結構構造，立即停止將該房屋做經(jīng)營性使用，停止發(fā)布廣告，恢復房屋住宅用途；
2、判決吳先生及物業(yè)公司各賠償上訴人的損失10000元。
法院判決
法院審理認為，本案系業(yè)主因其對建筑物所享有的專有權、共有權以及共同管理的權利受到侵害而發(fā)生的糾紛，故應確定為建筑物區(qū)分所有權糾紛。
本案爭執(zhí)的焦點：
一、吳先生是否有將1401號房作經(jīng)營性用房（旅館公寓）使用。
二、吳先生是否應停止旅社經(jīng)營，恢復住宅用途。
三、吳先生是否應拆除增設的衛(wèi)生間和排水管道等設施。
四、吳先生、物業(yè)公司是否有過錯，是否應賠償張先生經(jīng)濟損失。
一、吳先生是否有將1401號房作經(jīng)營性用房（旅館公寓）使用。根據(jù)張先生提供的證據(jù)顯示，吳先生確將其所有的1401號房改造成五間獨立套房，并以旅館公寓形式在有關訂房網(wǎng)站上發(fā)布訂房信息（包括房間套型、價格）。故可認定吳先生的上述行為屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。
二、吳先生是否應停止經(jīng)營性行為，恢復住宅用途。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，其行為的合法性需要同時滿足兩個條件：
1.遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；
2.應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
本案中，吳先生將住宅作經(jīng)營性用房，未經(jīng)有關部門審批，也無經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，故其行為不具備合法性。
依照最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第一款“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持”的規(guī)定，故對張先生要求吳先生立即停止1401號房作經(jīng)營性用房使用，恢復房屋住宅用途的請求，本院予以支持。
三、吳先生是否應拆除增設的衛(wèi)生間和排水管道等設施。吳先生將房屋改造成五間獨立套房，并設立五間衛(wèi)生間，這些裝修改造，是具備基本居住功能的，在不對外營業(yè)情況下可用于居民日常居住。
根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十八條第一款“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正,并處罰款：
（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款”的規(guī)定，本案張先生對吳先生增設衛(wèi)生間和排水管道行為有異議，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門反映處理。
四、吳先生和物業(yè)公司是否有過錯，是否應賠償張先生經(jīng)濟損失。吳是將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，侵犯了張先生的合法權益，確存在過錯，依法應當賠償損失，張先生要求吳先生賠償其精神損失10000元，但未能提供證據(jù)對損害結果或損害數(shù)額予以佐證，故本院不予采納。
至于物業(yè)公司的過錯問題，張先生及吳先生均確認物業(yè)公司在簽訂交房管理公約時有告知吳先生裝修須遵守有關管理規(guī)定，服從物業(yè)公司管理，不得私自改建、違建，且物業(yè)公司對吳先生的改造、經(jīng)營行為確有發(fā)放整改通知進行制止。
物業(yè)公司已履行其法定告知、制止義務，至于對違規(guī)行為的處置，應由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門進行處理。故張先生有關物業(yè)公司應賠償其經(jīng)濟損失10000元的請求，缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。
案例分析
依照《中華人民共和國物權法》第七十七條“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意”。
本案中，吳先生在沒有經(jīng)張先生及其他利害關系業(yè)主的同意下，擅自將住宅改為經(jīng)營性用房，違反了法律規(guī)定，侵犯了張先生的權益，張先生可要求吳先生停止侵權。
小貼士
對于“住改商”的行為必須符合什么條件才為合法的行為呢？一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；二是應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。對于有利害關系的業(yè)主是指與涉及“住改商”行為的物業(yè)屬同一棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主。具有利害關系的業(yè)主具有一票否定權。如未經(jīng)利害關系業(yè)主同意，有利害關系業(yè)主有權請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。
物業(yè)在發(fā)現(xiàn)業(yè)主私自改變房屋用途時，一定要做好勸阻，最好保留證據(jù)向房屋主管部門上報！
法條鏈接
1、《中華人民共和國物權法》第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
2、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
案情介紹
張先生于2015年9月2日取得南港小區(qū)1301號房的房地產(chǎn)權證，該房屋規(guī)劃用途為住宅。
吳先生于2015年12月18日取得南港小區(qū)1401號房的產(chǎn)權證，該房屋規(guī)劃用途為住宅。
張先生與吳先生系同一單元上下樓層鄰居關系。
吳先生在取得1401號房所有權后，未經(jīng)有關部門審批及相鄰業(yè)主同意，將該房屋改造為五間獨立套房，并以旅館公寓形式進行對外經(jīng)營。物業(yè)公司及張先生自得悉吳先生的改造經(jīng)營行為后，多次要求吳先生停止房屋改造經(jīng)營行為、恢復原房屋住宅用途，未果。
張先生遂將吳先生和物業(yè)公司一起訴至法院，請求法院判決：
1、吳先生立即拆除其1401號房違建的衛(wèi)生間及套間墻體，恢復房屋原平面設計圖的結構構造，立即停止將該房屋做經(jīng)營性使用，停止發(fā)布廣告，恢復房屋住宅用途；
2、判決吳先生及物業(yè)公司各賠償上訴人的損失10000元。
法院判決
法院審理認為，本案系業(yè)主因其對建筑物所享有的專有權、共有權以及共同管理的權利受到侵害而發(fā)生的糾紛，故應確定為建筑物區(qū)分所有權糾紛。
本案爭執(zhí)的焦點：
一、吳先生是否有將1401號房作經(jīng)營性用房（旅館公寓）使用。
二、吳先生是否應停止旅社經(jīng)營，恢復住宅用途。
三、吳先生是否應拆除增設的衛(wèi)生間和排水管道等設施。
四、吳先生、物業(yè)公司是否有過錯，是否應賠償張先生經(jīng)濟損失。
一、吳先生是否有將1401號房作經(jīng)營性用房（旅館公寓）使用。根據(jù)張先生提供的證據(jù)顯示，吳先生確將其所有的1401號房改造成五間獨立套房，并以旅館公寓形式在有關訂房網(wǎng)站上發(fā)布訂房信息（包括房間套型、價格）。故可認定吳先生的上述行為屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。
二、吳先生是否應停止經(jīng)營性行為，恢復住宅用途。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，其行為的合法性需要同時滿足兩個條件：
1.遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；
2.應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
本案中，吳先生將住宅作經(jīng)營性用房，未經(jīng)有關部門審批，也無經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，故其行為不具備合法性。
依照最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第一款“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持”的規(guī)定，故對張先生要求吳先生立即停止1401號房作經(jīng)營性用房使用，恢復房屋住宅用途的請求，本院予以支持。
三、吳先生是否應拆除增設的衛(wèi)生間和排水管道等設施。吳先生將房屋改造成五間獨立套房，并設立五間衛(wèi)生間，這些裝修改造，是具備基本居住功能的，在不對外營業(yè)情況下可用于居民日常居住。
根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十八條第一款“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正,并處罰款：
（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款”的規(guī)定，本案張先生對吳先生增設衛(wèi)生間和排水管道行為有異議，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門反映處理。
四、吳先生和物業(yè)公司是否有過錯，是否應賠償張先生經(jīng)濟損失。吳是將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，侵犯了張先生的合法權益，確存在過錯，依法應當賠償損失，張先生要求吳先生賠償其精神損失10000元，但未能提供證據(jù)對損害結果或損害數(shù)額予以佐證，故本院不予采納。
至于物業(yè)公司的過錯問題，張先生及吳先生均確認物業(yè)公司在簽訂交房管理公約時有告知吳先生裝修須遵守有關管理規(guī)定，服從物業(yè)公司管理，不得私自改建、違建，且物業(yè)公司對吳先生的改造、經(jīng)營行為確有發(fā)放整改通知進行制止。
物業(yè)公司已履行其法定告知、制止義務，至于對違規(guī)行為的處置，應由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門進行處理。故張先生有關物業(yè)公司應賠償其經(jīng)濟損失10000元的請求，缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。
案例分析
依照《中華人民共和國物權法》第七十七條“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意”。
本案中，吳先生在沒有經(jīng)張先生及其他利害關系業(yè)主的同意下，擅自將住宅改為經(jīng)營性用房，違反了法律規(guī)定，侵犯了張先生的權益，張先生可要求吳先生停止侵權。
小貼士
對于“住改商”的行為必須符合什么條件才為合法的行為呢？一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；二是應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。對于有利害關系的業(yè)主是指與涉及“住改商”行為的物業(yè)屬同一棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主。具有利害關系的業(yè)主具有一票否定權。如未經(jīng)利害關系業(yè)主同意，有利害關系業(yè)主有權請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。
物業(yè)在發(fā)現(xiàn)業(yè)主私自改變房屋用途時，一定要做好勸阻，最好保留證據(jù)向房屋主管部門上報！
法條鏈接
1、《中華人民共和國物權法》第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
2、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
