因?yàn)閷ξ飿I(yè)服務(wù)不滿，業(yè)主不愿意繳納物業(yè)費(fèi)，在接近三年的時間里，物業(yè)公司和業(yè)主的物業(yè)費(fèi)僵局一直難以解開。最終，物業(yè)公司起訴到法院，請求法院判令業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)5364元，違約金8417元。
三年不交物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致違約金超過物業(yè)費(fèi)，這樣的的情況，法院會如何判呢？一起來看一看吧。
2015年1月7日，都霖物業(yè)公司、閆某某雙方簽訂磊鑫·伊頓陽光前期物業(yè)服務(wù)合同。閆某某系該小區(qū)業(yè)主。合同約定，都霖物業(yè)公司為該小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。根據(jù)約定，都霖物業(yè)公司需向閆某某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)（每月每平方米1.60元）及電梯運(yùn)行費(fèi)（每月每平方米0.4元）。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按季交納，業(yè)主或物業(yè)使用人于每季首月10日前交納當(dāng)季的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，若逾期交納，每逾期一日應(yīng)以欠款總額的3‰支付違約金。
閆某某房屋建筑面積93.21平方米，2016年1月1日至2018年12月31日期間，閆某某共計(jì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)5364元。都霖物業(yè)公司計(jì)算自2016年1月11日至2018年10月31日違約金為8417元。都霖物業(yè)公司已向閆某某發(fā)出催交該期間物業(yè)費(fèi)用的書面通知。
閆某某欠繳物業(yè)費(fèi)的理由是物業(yè)服務(wù)不到位。閆某某認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)素質(zhì)及態(tài)度不好，而且有多處問題沒有解決，所以不同意支付物業(yè)費(fèi)。
閆某某提出的問題包括：
一、在收房時必須簽訂物業(yè)服務(wù)合同，簽訂合同非本人意愿，屬強(qiáng)制簽訂，如不簽訂物業(yè)服務(wù)合同無法取得入戶門鑰匙。在收房時只有1號樓和2號樓屬于交房狀態(tài)，周圍的3至25號樓座均處于建設(shè)當(dāng)中，很多設(shè)施沒有完善(如健身器材，車輛停放等還都是問題)，根本無法保障我們業(yè)主的一個正常居住環(huán)境。周圍一片狼藉臟亂差，即使在這種狀態(tài)下物業(yè)服務(wù)費(fèi)也一直在繳納。
二、本人在居住前和居住后多次受到物業(yè)服務(wù)人員的辱罵及訓(xùn)斥，根本不是以協(xié)商的口氣說話，以至于到現(xiàn)在都是以訓(xùn)斥和侮辱的形式對待，讓本人很難接受如此服務(wù)。
三、每次去物業(yè)解決現(xiàn)實(shí)存在的問題，都會被他們的侮辱和態(tài)度傷到，導(dǎo)致本人胸悶，心臟難受，頭疼失眠。
四、自交房以來自行車棚、健身娛樂設(shè)施等等一直處于建設(shè)當(dāng)中，今年拖明年，明年拖后年。到目前為止還是如此，什么都沒有。
都霖物業(yè)公司則認(rèn)為，閆某某作為小區(qū)業(yè)主，有依法繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，其所陳述的理由均不構(gòu)成其不繳納物業(yè)費(fèi)的理由。
法院審理后認(rèn)為， 本案爭議的焦點(diǎn)問題為：
一、《前期物業(yè)服務(wù)合同》是否應(yīng)予撤銷；
二、上訴人閆某某欠繳的物業(yè)費(fèi)是否應(yīng)予減免，違約金是否應(yīng)予支持。
關(guān)于焦點(diǎn)一，法院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。本案中，都霖物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，閆某某在購買小區(qū)房產(chǎn)時，亦對該合同進(jìn)行了確認(rèn)，該合同對雙方當(dāng)事人均具有約束力，因此閆某某撤銷該合同的主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。
關(guān)于焦點(diǎn)二，法院認(rèn)為，閆某某主張都霖物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)存在問題，請求減免物業(yè)費(fèi)及違約金。法院認(rèn)為，閆某某主張的物業(yè)服務(wù)問題，不能構(gòu)成都霖物業(yè)公司根本違約，閆某某主張對物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行減免，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。閆某某未按期繳納物業(yè)費(fèi)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，向物業(yè)公司支付違約金。
法院認(rèn)為，都霖物業(yè)公司與業(yè)主閆某某簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效，對雙方均具有約束力，各方均應(yīng)遵照執(zhí)行。閆某某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)素質(zhì)及態(tài)度不好，存在服務(wù)不到位等問題，但不應(yīng)以此作為拒付物業(yè)費(fèi)用的理由，故都霖物業(yè)公司要求閆某某支付該期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)5364元的訴訟請求于法有據(jù)，法院予以支持。
但雙方在合同中約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，結(jié)合本案實(shí)際情況，法院酌定違約金按照欠付物業(yè)費(fèi)的30%計(jì)算為宜，即1609元。
最終，法院判決閆某某支付都霖物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)5364元，違約金1609元，共計(jì)6473元。
在結(jié)案陳詞中，法院也要求物業(yè)公司進(jìn)行反思：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)具有持續(xù)服務(wù)性、服務(wù)面廣、服務(wù)事項(xiàng)繁雜的特點(diǎn)，針對于每個業(yè)主服務(wù)與物業(yè)企業(yè)的服務(wù)是點(diǎn)和面的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)中難免存在服務(wù)不到位、不完善的現(xiàn)象，要與業(yè)主加強(qiáng)溝通，相互理解，和諧共處，不斷完善服務(wù)，取得廣大業(yè)主的理解和支持。
業(yè)主應(yīng)及時履行自己的應(yīng)盡義務(wù)，若物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不能及時足額收取，將直接影響物業(yè)公司的正常運(yùn)行，實(shí)際影響著全體業(yè)主的共同利益，該行為不應(yīng)提倡。對于物業(yè)公司存在的問題，業(yè)主應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，及時通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會集中民意，通過一定的形式和方式督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升物業(yè)服務(wù)水平。
通過本次訴訟，都霖物業(yè)公司也應(yīng)反思其在物業(yè)服務(wù)過程中不當(dāng)之處，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，使小區(qū)管理與服務(wù)向著良性循環(huán)的方向發(fā)展。
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