中國物業(yè)新聞網(wǎng)訊：
物業(yè)管理行業(yè)收并購“大魚吃大魚”時代提前到來。
標(biāo)志性事件是碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)控制權(quán)。2月25日，藍(lán)光發(fā)展公告宣布，擬將其持有藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.6%股份轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)。
“去年底，我們做過一個預(yù)測，2021年物業(yè)行業(yè)可能出現(xiàn)大大型物企兼并，只是沒想到會來得這么快。”在一家港股上市物企投資部任職的楊麗感慨。
物業(yè)公司估值分化以及房地產(chǎn)“三道紅線”要求下，無形中催生中小房企拋售物業(yè)資產(chǎn)，物業(yè)行業(yè)收并購迎來新變局。與原來相比，物業(yè)收并購對象不在限于規(guī)模較小或者未上市物企。一部分物業(yè)公司將目光投向上市物業(yè)公司及背靠地產(chǎn)公司的物企。
“以往是‘大吃小’、‘小吃小’，現(xiàn)在可能發(fā)展到‘大吃大’、‘大合大’�！比趧�(chuàng)服務(wù)集團(tuán)副總裁謝建軍說，越來越多的物業(yè)公司在龍頭排位賽道上躍升的欲望變得強(qiáng)烈�！懊恳淮我鐑r收并購都是因?yàn)楦偁幐蛹ち�，物業(yè)公司需要好看的數(shù)據(jù)在資本市場展現(xiàn)自我，收并購是最快速有效的方法之一�！�
“大吃大”
碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)無疑開啟了大型物業(yè)企業(yè)之間收并購序幕。3月4日，龍湖簽署了收購億達(dá)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“億達(dá)物業(yè)”）100%股權(quán)的協(xié)議。
過去5年，物業(yè)公司收并購的密集程度絲毫不亞于開發(fā)商在土地市場上的拼搶。不過，早期物業(yè)公司的交易標(biāo)的，大部分是與地產(chǎn)公司無關(guān)聯(lián)或未上市的第三方物業(yè)公司。
2021年開年的兩宗交易直指地產(chǎn)公司旗下的物業(yè)公司。碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)將物業(yè)公司收并購標(biāo)的延伸至上市公司。
其實(shí)，上市物企之間的連橫合縱早已開啟。2020年6月，在10天時間內(nèi)，綠城服務(wù)先后以2.56億港元收購中奧到家合計18.67%股權(quán)，成為中奧到家第二大股東，并在中奧到家董事會獲得2個席位。
相比之下，碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)控制權(quán)的交易，無論是各自的規(guī)模體量，還是交易金額，均處于行業(yè)前列。截至2020年底，藍(lán)光嘉寶服務(wù)在管面積1.3億平方米，合約管理面積達(dá)到2.1億平方米。
值得關(guān)注的是，2020年藍(lán)光嘉寶服務(wù)先后完成17次收并購，累計耗資10.1億元。
“這種‘大魚吃大魚’的機(jī)會非常難得�！币患蚁愀凵鲜形飿I(yè)公司的負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，放在過往，諸如藍(lán)光嘉寶這樣的標(biāo)的很難出現(xiàn)。“從前開發(fā)商的競爭模式都聚焦在高周轉(zhuǎn)和規(guī)模，只要規(guī)模跟得上，開發(fā)商甚少考慮甩賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)�！�
2020年8月底，三道紅線開始試點(diǎn)后，房企普遍面臨降杠桿和現(xiàn)金流壓力�！斑@個時間點(diǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向拼耐久性，中小房企為了緩解自身的資金難題，不得不考慮出售手頭優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以回籠現(xiàn)金�！鄙鲜鱿愀凵鲜形飿I(yè)公司負(fù)責(zé)人說。
藍(lán)光嘉寶服務(wù)讓出控股權(quán)是典型案例。從物業(yè)行業(yè)來看，藍(lán)光嘉寶無疑是一個“佼佼者”，從藍(lán)光發(fā)展公告中可以一窺選擇轉(zhuǎn)賣的原因：“有利于增加公司現(xiàn)金流，促進(jìn)公司核心業(yè)務(wù)經(jīng)營和拓展”，“交易預(yù)計產(chǎn)生的利潤，將占公司最近一個會計年度經(jīng)審計凈利潤的50%以上”。
“地產(chǎn)公司的財務(wù)指標(biāo)‘觸線’，需要想辦法脫離危險區(qū)，此時出售藍(lán)光嘉寶是正常的‘?dāng)啾矍笊！鄙鲜鱿愀凵鲜形飿I(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報。
藍(lán)光發(fā)展在2019年首次正式躋身千億房企陣列，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張的同時，其也面臨著償債的巨大壓力：2021年9月之前，藍(lán)光發(fā)展即將到期的國內(nèi)存量債券共有7筆，待償規(guī)模達(dá)到46.91億元；另外還有3筆境外債券也將于年內(nèi)到期，涉及金額達(dá)8.5億美元。
根據(jù)2020年度業(yè)績快報公告，截至2020年末，藍(lán)光發(fā)展短期有息負(fù)債總額同比增長27.62%至263.39億元；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.65%；凈負(fù)債率達(dá)92.93%。
億達(dá)物業(yè)的地產(chǎn)母公司億達(dá)中國則在公告中表述得更為明確：通過出售一項(xiàng)輔助性業(yè)務(wù)，迅速為集團(tuán)收回資金及彌補(bǔ)短期流動資金短缺；出售所得款項(xiàng)凈額將用作償還億達(dá)中國的負(fù)債。億達(dá)中國透過這筆交易將錄得8.7億元收益。
“大的物企標(biāo)的就是從這樣的資金危機(jī)中應(yīng)運(yùn)而生，最近兩年，中小房企拋售旗下物業(yè)公司的現(xiàn)象會趨顯�！鄙鲜鱿愀凵鲜形飿I(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，他熟悉的多個規(guī)模物業(yè)公司，近期被同行頻繁盡調(diào)。
不過，如藍(lán)光嘉寶一般優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的依然罕見。一位港股上市物企的投拓表示，物業(yè)行業(yè)本來就分散，現(xiàn)在收并購的可選貨架上，還是以沒有開發(fā)商背景的第三方物業(yè)公司為主。“大標(biāo)的更多集中在地產(chǎn)商旗下的上市物企里面，但這類標(biāo)的數(shù)量很少。”
“規(guī)模更大的上市物企標(biāo)的可能會逐漸出現(xiàn)，但不代表在收并購層面，這類標(biāo)的已經(jīng)成批量效應(yīng)。”上述香港上市物業(yè)公司負(fù)責(zé)人也提到，在上一輪收并購大潮中，全國主要城市中上億規(guī)模的物業(yè)企業(yè)至少已經(jīng)有50%被整合。接下來，大物企標(biāo)的只能從房地產(chǎn)公司的下屬物業(yè)公司里尋找。但這類大標(biāo)的能否大面積出現(xiàn)，還要取決于房地產(chǎn)資金端的監(jiān)管政策是否愈發(fā)嚴(yán)厲。
“大吃大”原動力
一面是數(shù)量稀缺引發(fā)拓展大標(biāo)的之路難度重重，另一面是兼并過程中上市物業(yè)公司不約而同的意愿都聚焦在大物企標(biāo)的上。
“誰不想吃‘大魚’?”在采訪中，不止一位物業(yè)人士拋出反問。經(jīng)濟(jì)觀察報獲悉。從去年起，碧桂園服務(wù)就有意謀劃上市公司的收并購，他們與業(yè)內(nèi)諸多已經(jīng)上市的物業(yè)企業(yè)建立起良好關(guān)系，四處探索這類大型標(biāo)的。
與此前的第三方物業(yè)公司相比，大型上市公司標(biāo)的并不需要花費(fèi)太大精力重新去做盡調(diào)和評估，因?yàn)槭袌鲆呀?jīng)給到一個標(biāo)準(zhǔn)估值；而且，這類大型標(biāo)的，本身已經(jīng)擁有較大的管理規(guī)范度，在資源、融資能力與融資手段等方面也具備足夠的多樣性，抵御風(fēng)險的能力本身就更強(qiáng)。
不同于房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)行業(yè)向來是輕資產(chǎn)屬性，這意味著，收購方買來的不是一個既定標(biāo)的，而是一個團(tuán)隊(duì)及其生產(chǎn)能力。這個團(tuán)隊(duì)的生產(chǎn)能力能不能利用好、整合好是一筆收并購成功與否的關(guān)鍵點(diǎn)。
“大標(biāo)的確實(shí)具備較多的先發(fā)優(yōu)勢，但由于本身不是一張白紙，后續(xù)整合難度肯定更大。”謝建軍提到，“大吃大”以后，如果后期的整合能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)同，產(chǎn)能、研發(fā)及共享優(yōu)勢都能充分體現(xiàn)，那么雙方都能迎來一個持續(xù)共贏的局面。
反之，一旦在整合和優(yōu)勢互補(bǔ)過程中，收購方給被收購方賦能的能力不是非常突出，這筆收購就很難發(fā)揮預(yù)期中的效力。
盡管頻頻遭遇拓展與整合的難題，但在收并購市場上，仍然有越來越多的物業(yè)公司“前赴后繼”。一個更深層的原因在于，3年此起彼伏的IPO大潮行至中場，物業(yè)股賽道的入局者早已超過40位。
當(dāng)前，除了萬科物業(yè)、龍湖物業(yè)等少數(shù)公司外，大型物業(yè)公司基本完成上市動作，龍頭物企之間的排位賽交鋒愈發(fā)激烈。
“物業(yè)公司擺脫地產(chǎn)公司附屬品的意圖頗為強(qiáng)烈，通過外拓降低來自地產(chǎn)母公司的占比勢在必行；而疫情下的價值覺醒，正促使增值服務(wù)有了更大的可做空間，這些增值服務(wù)業(yè)務(wù)同樣需要規(guī)模效應(yīng)支撐�！睏铥惛嬖V經(jīng)濟(jì)觀察報，區(qū)別于以往單一的搶占“地盤”，新的行業(yè)競爭格局下，收并購成為一種快捷的加成方式。
物業(yè)行業(yè)的排位賽不單單如過去僅停留在規(guī)模層面的競爭，更多的物業(yè)公司從具備較大市場與利潤空間的增值服務(wù)層面入手，暗中角力。
“原本傳統(tǒng)物業(yè)管理模式正慢慢發(fā)生轉(zhuǎn)變，向其他業(yè)務(wù)板塊要效益是每家物業(yè)公司新的探索方向。”上述香港上市物業(yè)公司負(fù)責(zé)人日常與不少物企高管都有過交流，他觀察到，在探索的進(jìn)程中，無論是碧桂園服務(wù)，還是其他體量龐大的企業(yè)都發(fā)現(xiàn)一個問題：相比電商領(lǐng)域單一大平臺，目前物企所擁有的客戶基數(shù)還是相對小且窄，不足以形成規(guī)模效應(yīng)。
“如何將客戶群做大，這是物業(yè)企業(yè)‘大吃大’的原動力。”他說。
收購估值分化
一個月前，恒大物業(yè)以15億元對價收購浙江亞太酒店物業(yè)服務(wù)（以下簡稱“亞太酒店物業(yè)”）100%股權(quán)。
亞太酒店物業(yè)的在管面積超過8000萬平方米，擁有33個城市公共服務(wù)項(xiàng)目。從規(guī)模比對，亞太酒店物業(yè)、億達(dá)中國都略遜藍(lán)光嘉寶，但三者的差距并不是很大。
但從估值來觀察，以實(shí)際交易對價和2020年盈利粗略估算，恒大物業(yè)這筆收購對應(yīng)的PE值約15倍。
碧桂園服務(wù)的交易總代價暫估值為48.5億元，對應(yīng)藍(lán)光嘉寶整體估值達(dá)90億港元，較消息公布日的收盤價約有30%的溢價，折算下來，收購PE值大概是14倍。
而龍湖物業(yè)為收購斥資12.73億元，對應(yīng)的PE約20.5倍。
估值分化折射到三宗收購中�！艾F(xiàn)在一級市場（未上市物業(yè)標(biāo)的）的信息不透明，各家物企都是私下談判，價格、PE不太統(tǒng)一。所以，一級市場上的收并購，標(biāo)的價格和估值相對更高。”上述港股上市物企投拓中層告訴經(jīng)濟(jì)觀察報。
楊麗向經(jīng)濟(jì)觀察報提供了一組數(shù)據(jù)——2015-2017年間，物業(yè)市場收并購的PE均值普遍介于4-5倍；從2018年開始，物業(yè)公司標(biāo)的估值一直往上提升。如今，無論上市與否，行業(yè)內(nèi)收并購的PE均值已經(jīng)達(dá)到14倍左右。
“但相對而言，二級市場（上市物企標(biāo)的）的估值更加透明，部分價格回調(diào)一定程度上也在影響著一級市場。”上述港股上市物企投拓表示，一旦一級市場價格失去理性，那物業(yè)企業(yè)更傾向于從二級市場進(jìn)行收并購。這兩個市場之間相互影響，整體來看，現(xiàn)在收并購的估值正在逐步回歸理性。
三宗收購中，碧桂園服務(wù)“吃下”藍(lán)光嘉寶被業(yè)內(nèi)普遍視為“相當(dāng)劃算”。多位物業(yè)人士的共識是，作為二級市場買賣，藍(lán)光嘉寶本身是上市公司，又擁有龐大體量，價格與估值相對合理。
一位接近恒大物業(yè)的知情人士向經(jīng)濟(jì)觀察報透露，收購亞太酒店物業(yè)，恒大物業(yè)更多是被1月中旬下發(fā)的“軍令狀”趕鴨子上架�！霸S老板下達(dá)的壓力太大。實(shí)際上，恒大物業(yè)在盡調(diào)過程中就發(fā)現(xiàn)，亞太酒店物業(yè)這個標(biāo)的雖然規(guī)模有優(yōu)勢，但底子還是有點(diǎn)問題。收購之前，恒大物業(yè)管理層進(jìn)行內(nèi)部討論時出現(xiàn)分歧，最后董事長直接拍板，先收了再說�！�
該知情人士稱，恒大物業(yè)完成收購之后市場反響不錯，但實(shí)際成效可能還需要一段時間來驗(yàn)證。
“收購本身就是一種投資行為，花多少錢辦多少事，各家物業(yè)公司基于戰(zhàn)略布局迥異，考量也各不相同�！鄙鲜龈酃缮鲜形锲笸锻卣f，物業(yè)公司在做收并購時，很多時候會做通盤考慮，有的公司收并購是為了拓展用戶數(shù)量，有的則是希望借助收購進(jìn)入更多的區(qū)域占領(lǐng)更大市場。各家物企對標(biāo)的的評估指標(biāo)會隨著策略發(fā)生變化�！盃I運(yùn)規(guī)模、盈利能力之類的基礎(chǔ)指標(biāo)都很重要，但戰(zhàn)略性布局促使物企在評估過程中可能會犧牲掉部分基礎(chǔ)指標(biāo)�！�
（應(yīng)受訪者要求，楊麗為化名 來源: 經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)）
