2021年，我市計劃選取梅列區(qū)的水榭新城、森林人家、中央領(lǐng)域，三元區(qū)的康城酈景、三水小區(qū)、江濱豪園等小區(qū)，開展首批物業(yè)費收支分離制度試點探索。由市城管局牽頭負責(zé)，通過依法依規(guī)建立社區(qū)專戶托收、街道考核、分類撥付的物業(yè)費收支分離模式，解決小區(qū)物業(yè)費收取難問題，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量。
這樣的探索是否能開創(chuàng)多方共贏的和諧局面？
目前工作進展如何？
記者走訪了主管單位和部分試點小區(qū)。
焦點一
為何要試行物業(yè)費收支分離制度？
探索
2021年初，市政府、市城管局等有關(guān)部門曾多次邀請市物業(yè)行業(yè)協(xié)會代表，一同深入三明各縣（市、區(qū)）對物業(yè)服務(wù)工作全面調(diào)查摸底，通過實地調(diào)研，填制清單等方式，力求清晰全面掌握各物業(yè)管理項目情況、收費標(biāo)準(zhǔn)、支出使用情況及各有關(guān)管理制度，引導(dǎo)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量提升。
記者走訪
隨著住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率的提升，物業(yè)收費及物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等問題正成為市民關(guān)注的熱點。記者隨機走訪了幾個小區(qū)，詢問小區(qū)物業(yè)費繳交情況，傾聽大家對小區(qū)物業(yè)服務(wù)的看法。
“衛(wèi)生保潔做的還行，但其他方面還有待改進。”家住陽光城小區(qū)的魏先生告訴記者說：“小區(qū)物業(yè)管理還是有不到位的地方，扶手電梯老是壞、墻體多處破損無修補，明明是封閉小區(qū)，可外來人員卻還是可以比較容易地進出，門衛(wèi)形同虛設(shè)，雖然每月1元的物業(yè)費并不算高，但感覺所交物業(yè)費并沒有享受到等價服務(wù)�！�
家住美地大道的鄧女士向記者抱怨說：“剛住進小區(qū)時，每逢年節(jié)，物業(yè)都會組織業(yè)主活動，送些小禮品，那時候覺得小區(qū)氛圍很好，住得既溫暖又舒心，可沒幾年，這樣的貼心服務(wù)少了，還出現(xiàn)了垃圾清理不及時、綠化管理亂作為等問題�！�
業(yè)主抱怨頗多，物業(yè)公司也是有苦難言。
據(jù)三明市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2020年，全市小區(qū)物業(yè)服務(wù)費平均收繳率只有82%，個別小區(qū)收繳率不足50%。物業(yè)行業(yè)普遍存在收費難，收繳率低，服務(wù)水平參差不齊，自治能力弱，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范等問題。
“目前業(yè)主的物業(yè)消費觀念還不夠成熟，物業(yè)企業(yè)在實際工作中超范圍服務(wù)的情況屢見不鮮，開發(fā)建設(shè)單位遺留的許多問題業(yè)主都認為當(dāng)歸屬物業(yè)公司服務(wù)范疇，并常以此為由拒繳物業(yè)費，部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強、服務(wù)不規(guī)范，物業(yè)費欠繳約束制約機制不健全，多重因素疊加，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)工作開展面臨重重困難�！比魇形飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長雷賢偉說。
據(jù)物業(yè)行業(yè)協(xié)會負責(zé)人介紹，每年物業(yè)企業(yè)都會將大量的人力、精力花在收繳物業(yè)費上。每到繳費季，全員出動，上門向業(yè)主發(fā)放物業(yè)費繳交通知，白天沒人，就下班時間去敲門，今天沒等到業(yè)主就明天再來。一開始物業(yè)費是一月一交，后來變成一季度一交，甚至半年一年一交，如果沒有一定實力，物業(yè)企業(yè)都無法維持正常運轉(zhuǎn)。為了提高繳交率，一些物業(yè)會在年終歲首推出預(yù)交物業(yè)費抵現(xiàn)返物等讓利優(yōu)惠活動，但是收效甚微。
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意而拒交物業(yè)費，收費率低又會導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)難以維持正常運轉(zhuǎn)，物業(yè)企業(yè)就會縮減開支，采取降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的方式消極對待，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量打折，進一步加劇了業(yè)主的不滿情緒，拒繳物業(yè)費現(xiàn)象更加嚴重。
“有一年春節(jié)期間，小區(qū)內(nèi)業(yè)主寄至家中的一件食材丟失，業(yè)主認為是小區(qū)物業(yè)安保服務(wù)不到位導(dǎo)致，并拿出一張2000多元的收據(jù)，要求企業(yè)賠償。我們要求走司法程序解決問題，業(yè)主卻不予回應(yīng)，并以此為由連續(xù)兩年拒交物業(yè)費�！备Ｖ輰氷晌飿I(yè)管理有限公司三明分公司賈經(jīng)理介紹說，面對這樣的業(yè)主，我們也只能多次上門勸繳，實在無法解決的就只能到法院起訴。
物業(yè)費收取困難，進一步激化了彼此間的矛盾。近年來，我市各級法院受理的物業(yè)糾紛案件數(shù)量激增，據(jù)三明市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年全市物業(yè)管理糾紛案件3000余件，占法院總案件數(shù)的10%。
焦點二
收支分離后，物業(yè)費由誰來收，用什么樣的方式收？收繳率如何保障？
探索
在街道、社區(qū)配備物業(yè)費收支分離專職管理人員。結(jié)合各試點小區(qū)實際，制定托收方案，探討將物業(yè)費納入水費托收、政府代收或是委托第三方代收等多種收取模式的可行性。
記者走訪
聽說要試行收支分離管理制度，三元區(qū)收支分離試點三水小區(qū)物業(yè)負責(zé)人、三明市明誠物業(yè)管理有限公司經(jīng)理張明偉表示十分支持，他還以書面形式給試點小區(qū)所在轄區(qū)的居委會、街道辦發(fā)去回復(fù)函，表達自己的意見觀點。
“由第三方代收物業(yè)費可以讓物業(yè)公司更專注做好小區(qū)的服務(wù)工作，提升業(yè)主滿意度，還能從一定程度上化解物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾，是件好事。但我也有些疑慮，物業(yè)費收取工作量大，收費模式的改變是否會對物業(yè)費收繳率帶來影響。物業(yè)公司和業(yè)主簽訂物業(yè)合同在先，要如何讓第三方代收物業(yè)費的形式符合相關(guān)法律規(guī)定？比如，采取業(yè)主、物業(yè)公司、代收方，三方共同補簽收支分離協(xié)議等方式，這還需通過實踐來找到可行方式�！睆埫鱾ハ蛴浾咿D(zhuǎn)述自己的觀點。
物業(yè)管理收費難一直都是各物業(yè)公司最頭疼的問題之一，也是最耗時間、精力的事，更是收支分離制度能否順利推進的關(guān)鍵。集思廣益，總能碰撞出智慧的閃光。在走訪中，各方的思考都頗具借鑒意義。
“在街道、社區(qū)配備的物業(yè)費收支分離專職管理人員要負責(zé)收物業(yè)費嗎？平時幾個物業(yè)公司上百號人都搞不定的難題，專職管理員要如何搞定呢？每個小區(qū)情況不同，收物業(yè)費看似簡單，但牽涉到的人多面廣，就算是對從業(yè)經(jīng)驗豐富的老物業(yè)人而言，這也不是一件易事。這是否會讓本就忙碌的基層社區(qū)更忙？”三水小區(qū)的熱心業(yè)主老林道出了自己的擔(dān)憂。
“如果能像代收衛(wèi)生費那樣，將住房面積、物業(yè)費繳費金額與業(yè)主水費托收直接掛鉤，確實能省下許多的人力和物力成本，雖然一開始比較繁瑣，但一次麻煩，就能理順后續(xù)的物業(yè)費繳交問題，不失為一種好方法，可是物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)不同，如何定位托收標(biāo)準(zhǔn)呢？”龍崗社區(qū)主任王海洪贊同探索建立物業(yè)費收支分離制度，但她認為在此過程中還有許多實際問題需要解決。
“其實這樣的托收在沿海一些城市早有先例。泉州的一些小區(qū)，在交房時就讓業(yè)主綁定一張名下的信用卡，作為物業(yè)費的繳交渠道，這樣既保證了物業(yè)費按時足額繳收，也節(jié)省了很多中間環(huán)節(jié)，讓過程變得簡單高效。”福州寶勝物業(yè)三明水榭新城小區(qū)的賈經(jīng)理分享了一個異地同行的經(jīng)驗。
焦點三
錢怎么花？物業(yè)服務(wù)情況如何考核？
探索
制定物業(yè)費收取、街道考核、分類撥付等各項管理制度，明確小區(qū)物業(yè)費托收明細表，托收單位按照明細表每月進行托收，將托收物業(yè)費及時轉(zhuǎn)入各社區(qū)物業(yè)費專戶，兩區(qū)城管局、街道、社區(qū)依照《福建省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》規(guī)定的質(zhì)量和物業(yè)合同約定的服務(wù)內(nèi)容對物業(yè)企業(yè)服務(wù)情況進行考核，并根據(jù)考核的服務(wù)完成度及質(zhì)量情況進行撥付。
記者走訪
“如果物業(yè)費能做到收支分離，很多小區(qū)里的糊涂賬都會成為過去式。多了一層監(jiān)管，業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系應(yīng)該會更和諧�！彼啃鲁亲糁芟壬f，以前小區(qū)內(nèi)的很多矛盾都圍繞著一個“利”字在你爭我奪，收支不公開透明，物業(yè)和業(yè)主之間互不信任。如果從收到支都有明確的制度可依可循，考核標(biāo)準(zhǔn)條條框框量化直觀，物業(yè)做了多少事，就拿多少錢，街道、社區(qū)配備的物業(yè)費收支分離專職管理人員就像是網(wǎng)上購物時，第三方在中間提供的信用保障，收支情況有了政府背書，業(yè)主、物業(yè)，大家都安心。
都說房屋維修基金是房子的“養(yǎng)老金”，作為高層電梯房業(yè)主，江濱豪園的李先生特別關(guān)注房屋維修基金的使用規(guī)范問題。他向記者講述了自己的顧慮。李先生說，看新聞爆料，一些地方的物業(yè)公司未按合同約定，將本當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護費用，轉(zhuǎn)從房屋維修基金中支取，損害了業(yè)主權(quán)益。因為自己對物業(yè)合同內(nèi)容，及相關(guān)法規(guī)了解有限，他雖然擔(dān)心卻也有心無力。如果物業(yè)費收支分離管理制度真能推行，那么就相當(dāng)于為業(yè)主的房屋維修基金加了一道安全保障，城管、街道、社區(qū)等部門會依照相關(guān)規(guī)定對物業(yè)服務(wù)進行考核，日常監(jiān)督加強了，監(jiān)管措施也更加完善，違規(guī)行為發(fā)生的概率也更小了，這將是實實在在為業(yè)主解憂的好制度。
“考核結(jié)果直接和款項撥付掛鉤，能更有力地激發(fā)內(nèi)生動力，促進物業(yè)公司不斷改進，自我提升，完善服務(wù)，從而形成良性的管理閉環(huán)，打造更高品質(zhì)的物業(yè)公司，為市民提供更具性價比的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增強百姓的獲得感、幸福感�！比^(qū)居民劉先生很是期待。
來源：三明市融媒體中心（記者：陳睿 見習(xí)記者：曹軻 編輯：王艷蓉）
新媒體編輯：林紅 、宋焮燁（實習(xí)生）
