物業(yè)費(fèi)問題可謂是物業(yè)管理中的一個核心問題，
物業(yè)費(fèi)糾紛是物業(yè)管理矛盾糾紛中最常見的一類糾紛。
焦點(diǎn)問題：
1、業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)是否合法？ 2、如果物業(yè)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主能否拖欠物業(yè)費(fèi)？
焦點(diǎn)問題的解答：1、業(yè)主不得無故拖欠物業(yè)費(fèi)，理由如下：（1）按時交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。
（2）按時交納物業(yè)費(fèi)是《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)決定的�！段餀�(quán)法》明確規(guī)定：業(yè)主不得以放棄權(quán)利（專有部分的所有權(quán)和共有部分的共有和共同管理的權(quán)利）不履行義務(wù)，而物業(yè)管理恰恰是對共有部分的管理和服務(wù)。
物業(yè)公司無法做到排除個別業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)。業(yè)主欠費(fèi)，就是搭便車行為，侵害了交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益，侵害了整個小區(qū)的利益。
可見，業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是違法的、不合理的。
2、對物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主不應(yīng)通過欠費(fèi)維權(quán)。
物業(yè)服務(wù)不到位，物業(yè)公司不合法不合理，但是，業(yè)主不能欠費(fèi)維權(quán)，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的準(zhǔn)公共服務(wù)屬性，不是物業(yè)公司對單個業(yè)主的一對一服務(wù)。
業(yè)主維權(quán)的方式有多種，可以從履約角度追究物業(yè)公司的違約責(zé)任，也可以向?qū)俚氐姆课菪姓鞴懿块T投訴。
實(shí)務(wù)指引：
1、物業(yè)公司要堅(jiān)持守法、守約的底線。
雖然，法理上業(yè)主不得以服務(wù)不到位而欠費(fèi)維權(quán)，但是，
現(xiàn)實(shí)中，很多法院因?yàn)槲飿I(yè)公司的“服務(wù)不到位”判物業(yè)費(fèi)打折。因此，物業(yè)公司首先要做到遵守法律法規(guī)、規(guī)章和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)合同約定，防止業(yè)主找出物業(yè)公司服務(wù)方面的瑕疵。這是物業(yè)公司維護(hù)自身權(quán)益的前提條件。
2、要善于簽合同。
物業(yè)服務(wù)合同中，一要明確約定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，減少服務(wù)爭議；二要約定物業(yè)費(fèi)拖欠時的違約金交納條款，一定比例的違約金對業(yè)主能起到震懾作用；三要約定服務(wù)與費(fèi)用糾紛解決辦法。
3、通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則限制欠費(fèi)業(yè)主權(quán)利。
取得業(yè)主大會和業(yè)主委員會的同意，在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定業(yè)主不得拖欠物業(yè)費(fèi)，如有拖欠應(yīng)交納違約金，并限制其參加業(yè)主委員會的權(quán)利。
4、要掌握催繳物業(yè)費(fèi)的方式方法。催繳費(fèi)用的方法有很多：
（1）上門催繳；（2）重點(diǎn)戶面談；（3）請業(yè)主委員會協(xié)助催繳；（4）發(fā)送書面催繳通知書；（5）發(fā)律師函；（6）申請仲裁或法院起訴。鼓勵物業(yè)公司用前三種（先禮后兵），后三種慎用。但對于老賴業(yè)主，也只能用后三種了。
5、要掌握一定的收費(fèi)技巧
（1）將欲取之，必先予之
即通過繳費(fèi)即送禮物（花卉、大米、食用油等），鼓勵大家提前繳費(fèi)。
（2）注意催繳費(fèi)用的時機(jī)
有些地方，春節(jié)期間最忌諱被上門追債，物業(yè)公司最好避開類似節(jié)日。
（3）與業(yè)主交朋友
平時見面打招呼，提供服務(wù)時態(tài)度積極主動，都有助于與業(yè)主建立長期良好的關(guān)系，在催費(fèi)時可能會收到意想不到的效果。
（4）社區(qū)活動拉近距離
多搞一些社區(qū)活動以及業(yè)主與物業(yè)公司座談會，強(qiáng)化溝通交流，爭取更多的業(yè)主理解和支持物業(yè)公司的工作。
6、鐵腕打擊“老賴”業(yè)主。
經(jīng)幾次催繳都拒絕交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，甚至法院生效的法律文書都拒不履行，那么，司法機(jī)關(guān)都不會同意的。
最高人民法院2013年起通過了《關(guān)于公布失信被執(zhí)行人名單信息的若干規(guī)定》，確定懲戒范圍：一是禁止乘坐飛機(jī)、列車軟臥；二是限制在金融機(jī)構(gòu)貸款或辦理信用卡；三是失信被執(zhí)行人為自然人的不得擔(dān)任企業(yè)的法定代表人等。
法規(guī)鏈接：
1、《物權(quán)法》
第七十條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
第七十二條第一款：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
第八十三條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、賠償損失。
2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》
第二條：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：1、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
3、《合同法》
第八條：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第六十條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
來源：物業(yè)管理之家
