早年打麻將，一牌友的電話響了幾次，他就是不接。其他幾位受不了，勸他接。
他搖搖頭，將手機(jī)蓋打開(kāi)：對(duì)方劈頭蓋臉地破口大罵，直振得麻將要跳起來(lái)的感覺(jué)！
一陣喧囂后，對(duì)方?jīng)]說(shuō)任何事，掛了！
牌友再一次搖頭，一聲嘆息：“秧插錯(cuò)了誤一季，老婆找錯(cuò)了誤一生！”
二十年過(guò)去了，好生記得。
聯(lián)想到小區(qū)的業(yè)主選物業(yè)，選對(duì)了，慶幸！選錯(cuò)了，誤半生！
市面上的物業(yè)企業(yè)有13萬(wàn)余家。
在總量中，正經(jīng)八兩的占八成；
較為優(yōu)秀的，一成；稀亂的，一成。
幸運(yùn)的小區(qū)猶如炒股：賺了的占一成，其他的，非平即虧。
在13萬(wàn)余家中，20%的企業(yè)，掌握了80%的市場(chǎng)。典型的帕累托法則（二八定律）。
從這個(gè)意義上講，物業(yè)行業(yè)是個(gè)壟斷行業(yè)。這種壟斷的趨勢(shì)，近兩年已愈演愈烈，一些本已成巨無(wú)霸的物業(yè)企業(yè)，拼了命似地?cái)U(kuò)張、兼并、并購(gòu)，讓人眼花繚亂、目不暇接。
才幾年功夫，僅港股上市的物業(yè)企業(yè)已達(dá)40家，其平均財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)幾呈一枝獨(dú)秀狀。有的物業(yè)市值已超過(guò)了開(kāi)發(fā)商的母公司。
資本的嗅覺(jué)和婪酣可不是一般，對(duì)上市物業(yè)紛紛“解囊相助”、趨之若鶩，只能說(shuō)明一條：
這個(gè)行業(yè)，有利可圖！
羊毛，無(wú)論世界多么變遷，它只能出在羊身上。
如果有人說(shuō)，羊毛出在豬身上，那是一種戲弄：因?yàn)檠蚝拓i，都是用來(lái)被宰的。
很多朋友好奇：什么原因讓你一天到晚琢磨社區(qū)治理？
實(shí)不相瞞，我感受過(guò)一個(gè)好物業(yè)和壞物業(yè)的天壤之別，好的可以讓你心曠神怡，壞的可以讓你水深火熱。有業(yè)主說(shuō)不對(duì)，壞物業(yè)可以讓你生不如死！后來(lái)的發(fā)現(xiàn)還真有此事。
所以這些年我致力于《紅伙家園》的耕耘，始終保持一個(gè)初心：“幫業(yè)主謀福祉，助物業(yè)提品質(zhì)，為小區(qū)構(gòu)和諧“。
小區(qū)的數(shù)量結(jié)構(gòu)大體如此：高檔的一成；中檔的八成；低檔的一成。
高檔的有大牌物業(yè)青睞，低檔的有黨和政府關(guān)懷。針對(duì)80%左右的中檔小區(qū)，經(jīng)長(zhǎng)期的觀察和思考，就如何選聘物業(yè)，分享幾點(diǎn)心得。
之所以說(shuō)“物業(yè)選聘，有點(diǎn)學(xué)問(wèn)”，不是說(shuō)它的專(zhuān)業(yè)，而是指流程和辨別。
關(guān)于流程：
1、依《民法典》和各級(jí)別的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，小區(qū)更換、選聘物業(yè)企業(yè)，由全體業(yè)主共同決定。與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)等沒(méi)關(guān)系（因故被街道、社區(qū)托管的小區(qū)例外）。選聘完畢后，被選物業(yè)應(yīng)去房管局備案，不被備案并不影響業(yè)主大會(huì)的共同決定；
2、更換、選聘物業(yè)企業(yè)前，必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，同時(shí)要有業(yè)委會(huì)。如沒(méi)有業(yè)委會(huì)，須組織20%以上的業(yè)主發(fā)起召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，主持這一工作的是街道和社區(qū)。
沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，也就沒(méi)有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，如要更換、選聘物業(yè)企業(yè)，基本上是：想多了；
3、不一定需要招標(biāo)代理，更不一定需要評(píng)委、專(zhuān)家（專(zhuān)家?guī)炖锏膶?zhuān)家，絕大多數(shù)來(lái)自于房管局指定的某個(gè)物業(yè)公司高管），他們彼此之間都很熟悉，這對(duì)小區(qū)更換、選聘物業(yè)并非利好。
更為關(guān)鍵的是，由一個(gè)對(duì)小區(qū)并不熟悉的招標(biāo)代理，組織幾位對(duì)小區(qū)一概不知的專(zhuān)家，來(lái)決定誰(shuí)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，這合法，但不合情，更不合理。
較為客觀的辦法是：由業(yè)主大會(huì)推選業(yè)主代表作為評(píng)委（業(yè)委會(huì)成員不宜），考察業(yè)績(jī)、觀摩路演、審閱標(biāo)書(shū)、逐一評(píng)分。
業(yè)委會(huì)只做兩件事：搭臺(tái)；確保公開(kāi)、透明下完成。
此流程一般要開(kāi)三次業(yè)主大會(huì)；換不換？怎么換？換誰(shuí)？
凡是更換、選聘物業(yè)的小區(qū)，一定是原物業(yè)表現(xiàn)得眾失所望。倘若一個(gè)讓半數(shù)以上業(yè)主滿意的物業(yè)，依現(xiàn)在的法治條件，除業(yè)主大會(huì)外，什么力量也換不掉（自己不干是例外）。
有換好了的；
有換糟了的；
有換來(lái)?yè)Q去的；
有換成自管的；
有換成棄管的。
其結(jié)果都是因?yàn)檎鐒e和辨識(shí)。
關(guān)于辨別
1、不迷信大牌
大牌物業(yè)總體做的不錯(cuò)，但主要表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商“欽定”的自建小區(qū)。
為了讓母公司好賣(mài)房，前期物業(yè)一般都有考核指標(biāo)：做好物業(yè)與房子好賣(mài)呈交相輝映狀，不排除開(kāi)發(fā)商倒貼物業(yè)。這種條件下形成的印象讓很多更換物業(yè)的小區(qū)業(yè)主感嘆：我們要是XX物業(yè)多好！
有個(gè)情況是不爭(zhēng)的事實(shí)：一些大牌物業(yè)離開(kāi)自己的“領(lǐng)地”對(duì)外擴(kuò)張后，被人“送錦旗”、被人“移除”、強(qiáng)行“推費(fèi)”等，很能說(shuō)明問(wèn)題。
價(jià)格高、公共收益占比多也是大牌物業(yè)的“店大欺客”之道。
在百?gòu)?qiáng)中，若無(wú)開(kāi)發(fā)商背景的大牌物業(yè)值得重點(diǎn)考慮：沒(méi)有“前期物業(yè)”的優(yōu)勢(shì)而擠進(jìn)百?gòu)?qiáng)，一定有它的經(jīng)營(yíng)之道，拼的是實(shí)力和功夫。名次越靠前，越值得擁有。
2、不迷惑表象
很多物業(yè)“路演”時(shí)，那管理人員西裝革領(lǐng)，像銀行家；那保安全副武裝，像防爆警察；那客服濃妝淡抹，像空姐。
一旦入場(chǎng)后，還是這些人么？還是這扮相么？
業(yè)主們心里應(yīng)該有個(gè)數(shù)。
物業(yè)的本質(zhì)是干活，干的是潤(rùn)物無(wú)聲的精細(xì)活。
一切以夸張形象展示的物業(yè)，其實(shí)是不自信，也是在騙人。
3、不接受低價(jià)
小區(qū)的物業(yè)內(nèi)容基本是定量的，要將這些定量的活干完，是對(duì)人力資源的一種量化。做的越好，成本越高。反之亦然。
那些投標(biāo)以低價(jià)出場(chǎng)而得分較高的（標(biāo)書(shū)設(shè)計(jì)的價(jià)格部分不宜超過(guò)15%），須慎重對(duì)待。
高物業(yè)費(fèi)，不一定做的好；低物業(yè)費(fèi)，肯定做不好。
按自然規(guī)律，每個(gè)小區(qū)都會(huì)每況愈下。但好的物業(yè)可以讓這種速度放緩；壞物業(yè)可以提速。
好物業(yè)可以讓您的房屋保值，甚至增值；壞物業(yè)讓您捶胸頓足。
沒(méi)有不向往美好生活的業(yè)主。
清醒認(rèn)識(shí)，睜開(kāi)眼睛，選聘一家心儀的物業(yè)，來(lái)呵護(hù)您今生最大的一筆投入，真不能置身事外，迷迷瞪瞪。
這與您幸福指數(shù)的高低，直接掛鉤！
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