物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
在北方城市，由暖氣片漏水引發(fā)的財產損害糾紛案件不在少數。今天通過司法判例與各位探討暖氣片漏水致使鄰居財產遭受損害，物業(yè)公司是否需要承擔責任。
【案例鏈接】
葉某與盧某財產損害賠償糾紛
【基本案情】
葉某與盧某為上下相鄰而居，葉某住7層，盧某住6層。
2020年2月份，葉某房屋內暖氣漏水，導致居住在樓下的盧某屋內物品遭受損害。當時葉某、盧某均未在家。其他居民向物業(yè)公司反映后，物業(yè)公司通過檢查發(fā)現葉某家中暖氣漏水。
對于漏水位置，葉某主張是北面次臥暖氣漏水，漏水部位是暖氣片底座老化。盧某遂起訴至法院要求葉某賠償盧某裝飾裝修、家具家電等財產損失11．66萬元。葉某抗辯稱物業(yè)公司沒有盡到維修義務，因此應當承擔部分賠償責任，請求法院追加物業(yè)公司為第三人。
【爭議焦點】
物業(yè)公司應否對本案承擔賠償責任
【審判要旨】
因葉某不能提供其與物業(yè)公司之間就暖氣維護約定的物業(yè)合同，故葉某未提供初步證據證明物業(yè)公司負有維修檢測義務；
另外，葉某暖氣漏水系經物業(yè)公司通知發(fā)現，而非物業(yè)公司怠于維護；
還有，漏水部位發(fā)生在暖氣片、底座、閥門等處，屬于葉某室內專有部分，并非公共管道，對自家入戶部分葉某負有審慎注意和維護義務，且相比于物業(yè)公司而言，葉某更便于及時發(fā)現問題和采取措施；
再有，漏水時間發(fā)生在2月份，已過供暖前期的試水、打壓階段，客觀上物業(yè)公司難以在長達四個月的供暖期間隨時掌握每一戶內暖氣漏水情況。
綜上法院對葉某的相關辯稱意見，不予采納，且不再追加物業(yè)公司作為本案第三人。
【律師說法】
依據《民法典》第九百四十二條的規(guī)定，物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全。對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。
就本案而言，由于暖氣片屬于業(yè)主室內專有部分，因此除非業(yè)主和物業(yè)公司有特別約定，否則物業(yè)公司對室內暖氣片不存在維修養(yǎng)護義務，亦無需承擔因此產生的財產損害賠償責任。
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