◆大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)
◆不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)（保修金）
◆綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)
◆秩序維護(hù)器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備
◆單獨(dú)收取的公共能耗費(fèi)
一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式比較
|
盈余或虧損（結(jié)余
或不足）的承擔(dān)方式
|
物業(yè)服務(wù)
費(fèi)用構(gòu)成
|
特 點(diǎn)
|
成本或者支出構(gòu)成
|
|
包
干
制
|
由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式
|
1、物業(yè)服務(wù)成本
2、法定稅費(fèi)
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)
|
普遍采用
比較簡(jiǎn)捷
交易透明度不高
|
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
6、辦公費(fèi)用；
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
|
|
酬
金
制
|
在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式
|
1、物業(yè)服務(wù)支出
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
|
預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，業(yè)主所有
|
|
維修
資金
|
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
維修資金不可用于物業(yè)共有部位的養(yǎng)護(hù)、物業(yè)共有部位的能源費(fèi)支出、日常維護(hù)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)等開(kāi)支。
|
二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成
物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?/strong>、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。其中：
1、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。
物業(yè)維修基金有個(gè)形象的比喻叫“房屋的養(yǎng)老金”，主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后產(chǎn)生的維修、更新和改造費(fèi)用，例如電梯、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、公共防盜門(mén)等共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，可以列入物業(yè)維修基金開(kāi)支。另外，超過(guò)保修期后，屋頂滲漏、外墻剝落，也可以動(dòng)用物業(yè)維修基金。這些費(fèi)用不計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。
2、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。
3、秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。
4、管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。
5、包干制包括法定稅費(fèi)。
6、包干制包括利潤(rùn)。
三、單獨(dú)收取的公共能耗費(fèi)
單獨(dú)收取的公共能耗費(fèi)，與物業(yè)費(fèi)是相互獨(dú)立的，屬于代辦服務(wù)費(fèi)，需要單獨(dú)列賬，合理分?jǐn)偅⑾驑I(yè)主公示。
