王占強 北京市天岳律師事務所律師
案例一詳見：本號2016-08-22推送的《公示能否替代業(yè)主大會？“綠地與車位”之爭案例告訴您》
隨著私家車保有量的不斷增加，停車位緊張問題日漸突出，物業(yè)服務企業(yè)的停車管理和服務面臨著日益嚴重的考驗。為了緩解車位緊張，有的物業(yè)服務企業(yè)將綠地改建為停車位。物業(yè)企業(yè)雖是出于公共利益的考慮，但其中存在法律風險，操作不慎極易引發(fā)矛盾糾紛。本文通過正反兩個案例，來說明綠地改建停車位的法律風險，解析物業(yè)服務企業(yè)綠地改建停車位的正確操作方式。
一失敗的綠地改車位案例老聶頭在某小區(qū)買了一套一樓房屋，家門口正對著小區(qū)的一個花壇景觀，老兩口看著這景兒心理就美。可是，好景不長！老聶頭突然發(fā)現(xiàn)，花壇周圍一圈綠地被鏟了，沒多久又有人來鋪上植草磚，改造成了車位。老聶頭就將物業(yè)公司告上了法庭，要求法院判決物業(yè)公司將停車位恢復成綠地。物業(yè)公司不服稱，“改停車位是為了解決小區(qū)業(yè)主停車緊張，改建綠地時也曾就相關事項在小區(qū)內進行公示�！蔽飿I(yè)公司還提供了一張照片說他們已經公示了。
法院認為小區(qū)綠地歸業(yè)主共同所有，物業(yè)公司進行綠地改造時，必須征得小區(qū)業(yè)主的同意。最終判決物業(yè)公司拆除停車位，恢復綠地。二成功的綠地改車位案例2014年1月，某小區(qū)召開業(yè)主大會，經超過三分之二以上業(yè)主同意，決定對某小區(qū)車位進行改造。2014年4月，本案物業(yè)公司進入該小區(qū)。在此期間，物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂《管理服務協(xié)議》，協(xié)議約定：管理服務期限為4年，自2014年6月1日起至2018年5月31日止；管理服務內容及標準包括門崗值勤、巡視管理、清掃保潔、機動車輛停放秩序管理、其他委托事項等其他條款。物業(yè)公司進駐后，依照該小區(qū)業(yè)主大會決議對該小區(qū)進行改建，將該小區(qū)的5號樓至9號樓之間的綠地改為停車位。
業(yè)主鄧某認為每位業(yè)主都有土地證，物業(yè)公司改造綠地直接到鄧某臥室（4-5號樓之間土地），為此鄧某報警，并向業(yè)委會反映，要求物業(yè)公司停止施工，并恢復原狀。因為協(xié)商不成，鄧某將物業(yè)公司告上法庭。
物業(yè)公司提出，物業(yè)公司對小區(qū)提升改造是業(yè)主、業(yè)委會、居委會要求的，2014年5月9日進行了公示，公告全體業(yè)主，該決議都經過業(yè)主大會同意，鄧某不應以個人利益損害小區(qū)整體利益，請求駁回鄧某訴請。
法院認為，物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂的《管理服務協(xié)議》而取得管理權，根據(jù)約定有權對該小區(qū)的機動車停放秩序進行管理。物業(yè)公司改建停車位，是依據(jù)某小區(qū)業(yè)主大會經三分之二以上業(yè)主同意的決議進行，該改建行為未對鄧某享有所有權的建筑物專有部分有所侵害。法院最終判決駁回原告鄧某的訴訟請求。鄧某提起上訴也未獲得法院的支持。三法理分析及對物業(yè)企業(yè)的建議按照《物權法》第七十六條第（六）項的規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
綠地改建停車位屬于《物權法》第七十六條第（六）項規(guī)定的應由業(yè)主共同決定事項范疇。物業(yè)服務企業(yè)操作綠地改建停車位必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。案例一的物業(yè)服企業(yè)僅僅作了一個公示，而并未征得業(yè)主同意。案例二則征得了相關業(yè)主同意。
結合上述兩個案例的案情及法院判決，如果采用最嚴格的標準或者最完善的方式，我們認為，物業(yè)公司在操作綠地改建停車位時應當注意如下事項：
1.物業(yè)公司“來路”合法明確。物業(yè)服務企業(yè)是經合法選聘取得物業(yè)管理權的，不論這種管理權的取得是通過招投標方式還是通過協(xié)議選聘的方式�？傊枰戏ㄟx聘。2.物業(yè)服務內容包含車輛管理/停車服務。物業(yè)服務企業(yè)雖然取得了合法的管理權，但如果服務內容中并不包含停車管理/服務，實施車位的改建也可能涉嫌越俎代庖。3.綠地該車位經過雙三分之二業(yè)主同意。此處強調三點：A.須經過業(yè)主同意，僅業(yè)委會同意不可以；B.須經過雙三分之二的業(yè)主同意，僅雙過半數(shù)業(yè)主同意不可以；C.物業(yè)公司僅僅公示一下當然更不可以，不論公示時間有多長。4.根據(jù)工程體量取得規(guī)劃、建設等部門審批，具體標準須當?shù)卣鞴懿块T確定。5.為防止老聶頭、鄧某某等業(yè)主提出的挑戰(zhàn)甚至訴訟，物業(yè)服務企業(yè)應有證據(jù)意識，綠地該車位過程中要留存好業(yè)主大會決議、公示照片、政府審批文件、物業(yè)服務合同、停車管理協(xié)議等。
