1. 目的
確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營提供保障。
2. 范圍
適用于集團(tuán)內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項(xiàng)目的管理費(fèi)測算。
3. 職責(zé)
根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測算，品質(zhì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測算。
4.物業(yè)管理費(fèi)測算公式為：
物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)＝所有費(fèi)用的總和÷參加測算
5. 列舉法測算
5.1人工費(fèi)用的測算
5.1.1.組織架構(gòu)的確定
5.1.2. 人工費(fèi)用的測算
根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用的測算。物業(yè)管理圈公眾號。人工費(fèi)用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)、其它。
5.1.3. 工資的測算（單位：元/月）
根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算。
人員工資構(gòu)成表
單位：元
序號 名稱 工資標(biāo)準(zhǔn) 人數(shù) 工資金額（月）
1 經(jīng)理 工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)
2 經(jīng)理助理 工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)
3 行政管理人員 工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)
技術(shù)、維修人員 工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)
5 保安人員 工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)
6 保潔人員 工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)
7 綠化人員 工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)
8 其他人員 工資標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)
合計(jì)
5.1.4. 獎金及雙薪（單位：元/月）
根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行獎金、雙薪的測算。
根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼測算。
5.2. 行政費(fèi)用的測算（單位：元/月）
5.2.1. 低值易耗品購置費(fèi)用。
5.2.2. 管理處辦公用水電費(fèi)。
水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）：
使用水費(fèi)金額＝使用量（立方）/月×水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)
飲用水金額＝飲用水（桶）/月×桶飲用水單價(jià)
電費(fèi)根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：
照明用電費(fèi)用＝辦公照明的功率×按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）×電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
辦公電器用電費(fèi)用＝空調(diào)等辦公設(shè)備的功率×按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）×電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
5.2.3.辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。
主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。
5.2.4. 通訊費(fèi)。
物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用，其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通訊費(fèi)用。
5.2.5. 公干車輛費(fèi)。
根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費(fèi)用。
5.2.6. 交際應(yīng)酬費(fèi)。
5.2.7. 電腦維護(hù)費(fèi)用。
根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟取?/span>
5.2.8. 報(bào)刊資料費(fèi)。
因管理需要訂購的資料、書籍、報(bào)刊、雜志等費(fèi)用。
5.2.9. 咨詢及訴訟費(fèi)。
聘請法律顧問的費(fèi)用分?jǐn)�，業(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。
5.3. 財(cái)產(chǎn)費(fèi)用的測算（單位：元/月）
5.3.1. 折舊費(fèi)用
管理處正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。
固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜等。
清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。
折舊費(fèi)用＝固定資產(chǎn)的原值÷固定的使用年限÷12月
5.3.2.資產(chǎn)的攤銷
管理處前期發(fā)生的開辦費(fèi)按《物業(yè)委托管理合同》的合同期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>
開辦費(fèi)主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費(fèi)等。
分?jǐn)傎M(fèi)用＝開辦費(fèi)發(fā)生的總額÷委托的管理期限÷12月
5.3.3. 固定資產(chǎn)的修理費(fèi)
前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)。
5.3.4. 員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)）。
5.3.5. （財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險(xiǎn)）。
保險(xiǎn)費(fèi)＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額×保險(xiǎn)費(fèi)率÷保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積
購買保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，所以必須計(jì)提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。
5.4. 物料消耗的測算（單位：元/月）
5.4.1.服裝費(fèi)的測算（單位：元/月）。
按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>
服裝費(fèi)用構(gòu)成表
單位：元
序號 名稱 服裝成本 人數(shù) 服裝費(fèi)用（月）
1 經(jīng)理 服裝成本×人數(shù)÷使用月份
2 行政管理人員 服裝成本×人數(shù)÷使用月份
3 技術(shù)、維修人員 服裝成本×人數(shù)÷使用月份
4 保安管理人員 服裝成本×人數(shù)÷使用月份
5 保潔
5.4.2. 保潔物料消耗。
根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。
保潔材料分?jǐn)偯骷?xì)表
單位：元
名稱 用途 單位 單價(jià) 月均消耗數(shù)量 月均消耗金額 備注
玻璃刮刀 清潔玻璃 把 25.00 3 75.00 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測算。
5.4.3. 環(huán)境、綠化物料消耗。
根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測算材料的消耗，包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。
5.4.4. 物業(yè)維修物料消耗。
根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。
物業(yè)維修物料分?jǐn)偙?/span>
單位：元
序號 項(xiàng)目 測算依據(jù) 費(fèi)用構(gòu)成 備注
1.公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù) 護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換 公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識等制作更換費(fèi)用。
車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測算
2 .供配電系統(tǒng) 變壓器
發(fā)電機(jī) 變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。
發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)
3.照明系統(tǒng) 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等 按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)
4.消防系統(tǒng) 防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、
消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓 按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)
5.給排水系統(tǒng) 生活供水變頻泵
潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)
6.防盜，監(jiān)控系統(tǒng) 消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。 每年維修材料費(fèi)
7.水景娛樂設(shè)施 維護(hù)材料費(fèi)
8.空調(diào)及采暖
5.5. 小區(qū)公共費(fèi)用的測算（單位：元/月）
5.5.1.公共電費(fèi)
根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測算。
5.5.1.1. 電梯系統(tǒng)電費(fèi)
電梯電費(fèi)＝電梯數(shù)量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）×電費(fèi)單價(jià)（元/度）
電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)＝電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量×功率×30天×每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）×電費(fèi)單價(jià)（元/度）
5.5.1.2. 公共照明系統(tǒng)電費(fèi)
室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)：
公共照明系統(tǒng)電費(fèi)＝照明器具的功率×30天×相應(yīng)照明電器的每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）的總和×電費(fèi)單價(jià)（元/度）
5.5.1.3. 供配電系統(tǒng)電費(fèi)。
變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會有差異，依各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：
變壓器的電費(fèi)＝（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌�，基本電費(fèi)有所差別）+超出基本電量的實(shí)際使用電量）×電費(fèi)單價(jià)；
變壓器的電費(fèi)＝變壓器功率×電費(fèi)單價(jià)×24小時(shí)×30天
5.5.1.4. 消防系統(tǒng)電費(fèi)。
消防水泵（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）＝消防水泵的數(shù)量×消防水泵的功率×電費(fèi)單價(jià)×2.5小時(shí)÷3月
送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）＝送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量×送、排煙風(fēng)機(jī)功率×電費(fèi)單價(jià)×2.5小時(shí)÷3月
中央控制室電費(fèi)＝中央控制室所有電器的功率×30天×每天實(shí)際工作時(shí)間×電費(fèi)單價(jià)
5.5.1.5.給排水系統(tǒng)電費(fèi)。
供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)＝泵的功率×數(shù)量×30天×每天實(shí)際工作時(shí)間×電費(fèi)單價(jià)
5.5.1.6.泳池系統(tǒng)電費(fèi)。(收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng))
泳池系統(tǒng)電費(fèi)＝循環(huán)系統(tǒng)的功率×30天×每天實(shí)際工作時(shí)間×電費(fèi)單價(jià)
5.5.2. 公共水費(fèi)（單位：元/月）
5.5.2.1.綠化水費(fèi)
根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：
綠化水費(fèi)＝綠化面積×0.03×50%×15天×水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）
5.5.2.2. 清潔用水
根據(jù)清潔面積測算：
清潔用水＝估算每天用水量×30天×水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）
5.5.2.3. 泳池用水（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）
根據(jù)泳池容積測算泳池水費(fèi)：
泳池用水＝泳池容量×3次（每年換水3次）÷12月×水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）
5.5.2.4. 小區(qū)景觀用水
根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：
小區(qū)景觀用水＝小區(qū)景觀每天耗用水量×30天×水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）
5.5.3. 電梯運(yùn)行費(fèi)
電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總和
如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)＝電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)×電梯數(shù)量
電梯年檢費(fèi)：
電梯每月年檢費(fèi)＝每部電梯年檢費(fèi)用的總合（或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià)×電梯數(shù)量）÷12月
5.5.4. 公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)
根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修費(fèi)用測算（可參考下表的測算方法）。
物業(yè)維修物料分?jǐn)偙?/span>
單位：元
序號 項(xiàng)目 測算依據(jù) 費(fèi)用構(gòu)成 備注
1.公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù) 護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換 公共場所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識等制作更換費(fèi)用。
車場設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測算
2.供配電系統(tǒng) 變壓器
發(fā)電機(jī) 變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。
發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)
3.照明系統(tǒng) 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等 按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)
4.消防系統(tǒng) 防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、
消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓 按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)
5.給排水系統(tǒng) 生活供水變頻泵
潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)
6.防盜，監(jiān)控系統(tǒng) 消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。 每年維修材料費(fèi)
7.水景娛樂設(shè)施 維護(hù)材料費(fèi)
8.空調(diào)及采暖
5.5.5.社區(qū)文化費(fèi)用
根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用。
5.5.6. 垃圾清運(yùn)費(fèi)
根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：
垃圾清運(yùn)費(fèi)＝垃圾量（桶）×收費(fèi)單價(jià)
5.6.其它
5.6.1. 稅金的測算（單位：元/月）
按最新增值稅計(jì)算
5.6.2. 管理酬金的測算（單位：元/月）
按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)提管理酬金。
管理酬金＝以上包括稅金在內(nèi)的所有費(fèi)用×酬金提取比例
5.6.3.不可預(yù)見費(fèi)用
該項(xiàng)費(fèi)用按總支出的3%（參考值）計(jì)提
不可預(yù)見費(fèi)用＝（4.9.1項(xiàng)、4.9.2項(xiàng)、4.9.3項(xiàng)、4.9.4項(xiàng)、4.9.5項(xiàng)合計(jì)金額）×3%
5.7.計(jì)算各類物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)測算出的總成本，按各類分?jǐn)偣芾砻娣e，填寫管理費(fèi)構(gòu)成明細(xì)表，計(jì)算出各類物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
6.按成本比例經(jīng)驗(yàn)值分別計(jì)算各項(xiàng)目所分?jǐn)傎M(fèi)用。
萬科物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗(yàn)值
項(xiàng)目 人工費(fèi)用 行政費(fèi)用 財(cái)產(chǎn)費(fèi)用 物料消耗 小區(qū)公共費(fèi)用
比例 40% 5% 5% 10% 25% 15%
