小區(qū)管理不到位引發(fā)業(yè)主不滿,業(yè)主拒付物業(yè)管理費,欲督促物業(yè)改進管理,而物業(yè)公司不但不找原因,反而以斷水斷電相威脅。
物業(yè)是否有這個權利?律師表示,居民生活用水和用電是供水供電單位向用戶收取費用而提供的服務,物業(yè)公司提供的服務中并不包括供水和供電項目,所以物業(yè)公司無權對業(yè)主采取停水停電措施。業(yè)主拒交物業(yè)管理費,物業(yè)公司可以請業(yè)主委員會督促業(yè)主限期交納;逾期仍不交納的,可以向人民法院起訴。
【事由】
郝先生居住的小區(qū)位于城鄉(xiāng)結合部,這是兩年前他用動遷款購買的,雖然小區(qū)環(huán)境不錯,但管理卻十分混亂。房子購買不久,有的業(yè)主還在裝修中,施工人員進出小區(qū)比較頻繁。再加上地處郊區(qū),有的業(yè)主將房子出租,所以現在小區(qū)里不少都是外來人口。小區(qū)雖然有保安,但是對于進進出出的人員,保安基本上不聞不問。
郝先生說,入住一年多來,他已失竊兩輛自動車,更有多戶業(yè)主的家里被盜賊光顧,損失了不少財物。居民報警后,警方來調查發(fā)現,小區(qū)的不少監(jiān)控形同虛設,要么壞了無人修理,要么就是監(jiān)控處于死角,沒有拍到,導致好幾個案件無法破案,引起很多業(yè)主的不滿。于是業(yè)主們聯合起來拒絕繳納物業(yè)管理費。
郝先生表示,本來業(yè)主想通過這一方法,督促物業(yè)公司改進管理,還小區(qū)一個安全和諧的環(huán)境,沒有想到物業(yè)公司不但不找自身管理上的原因,反而揚言要對業(yè)主斷水斷電,使業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾更加激化。
【分析】
小區(qū)管理不到位,業(yè)主以拒付物業(yè)管理費來進行對抗,而物業(yè)公司卻以斷水斷電來制約業(yè)主,導致雙方對峙。物業(yè)公司有權對業(yè)主斷水斷電嗎?雙方該如何化解矛盾?我們請上海恒業(yè)律師事務所崔瑤律師作一分析。
“作為物業(yè)公司,沒有權利對業(yè)主采取停水停電!贝蕃幝蓭煼治稣J為,物業(yè)公司應該根據小區(qū)業(yè)委會與其簽訂的物業(yè)管理合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、維護、管理,并為維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序提供管理服務。但物業(yè)公司在提供的服務中并不包括供水和供電項目。根據 《物業(yè)管理條例》 規(guī)定,生活用水和用電,是供水供電單位向用戶收取費用提供的服務。
崔瑤律師說,由此可以說明,水和電的供應與物業(yè)公司是沒有關聯的。據此,即便業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定,逾期不交納物業(yè)服務費,物業(yè)公司也不能以斷水斷電的方式進行抗辯,但物業(yè)公司可以請業(yè)主委員會督促業(yè)主限期交納;逾期仍不交納的,可以向人民法院起訴維權。
針對小區(qū)管理混亂,引發(fā)業(yè)主對物業(yè)公司不滿的情況,崔瑤律師表示,拒交物業(yè)服務費并不是解決問題的好辦法,建議郝先生用更好的方式維權,“因為拒交物業(yè)服務費的目的也是為了給物業(yè)公司壓力,希望物業(yè)公司能提供更高品質的服務,讓業(yè)主居住更安全、更舒適。”
因此,崔瑤律師建議業(yè)主們可以持相關證據,向業(yè)主委員會反映情況,由業(yè)主委員會依據物業(yè)服務合同中約定的服務質量向物業(yè)公司提出整改建議,如協(xié)商不成,也可召開業(yè)主大會就解聘物業(yè)公司作出決定。
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