房地產(chǎn)與物業(yè)管理的角色變遷
這么些年來在物業(yè)圈里廝混，看多了星移斗轉(zhuǎn)滄海桑田，物業(yè)企業(yè)的三板斧：滿意度、收繳率、多種經(jīng)營從來就沒有變過，似乎物業(yè)企業(yè)就跳不出這個(gè)格局。即便是互聯(lián)網(wǎng)+、資本風(fēng)口也沒能給物業(yè)行業(yè)帶來革命性的變化，究其根源，還在于對物業(yè)管理的地位和定位沒有根本性改變。
一直以來，有把房地產(chǎn)與物業(yè)管理之間的關(guān)系稱作父子的，有喊作兄弟的，但是甭管怎么稱呼，終究房地產(chǎn)還是老大，物業(yè)管理還是小弟。物業(yè)管理始終憋屈的活著，喘不過氣也翻不了身，無怪乎物業(yè)管理界悲嘆：上輩子造孽，這輩子做物業(yè)。
是什么原因造成了中國物業(yè)管理行業(yè)今天的地位和悲哀呢？
這還得從改革開放說起。
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房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量催生了物業(yè)管理
管理
中國房地產(chǎn)業(yè)的興盛，嚴(yán)格意義上是從特區(qū)建設(shè)開始的，深圳是旗手和標(biāo)桿，隨著如火如荼的建房運(yùn)動(dòng)的開展，剛踏入社會(huì)主義特色市場經(jīng)濟(jì)的建設(shè)者們發(fā)現(xiàn)，蓋房子不再是過去鄉(xiāng)下那種地上砌磚頂上鋪瓦的簡單干活了，要規(guī)劃、要設(shè)計(jì)、要配套、要營銷等等等等。
學(xué)習(xí)和成長的代價(jià)就是一堆的產(chǎn)品質(zhì)量問題，房屋漏水、外墻面脫落、管道沉降、配套缺失諸如此類的投訴讓開發(fā)商應(yīng)接不暇，為了不讓這些售后問題牽扯太多時(shí)間和精力，海爾模式的售后服務(wù)就嫁接到房地產(chǎn)開發(fā)上，為此，一個(gè)專門的房地產(chǎn)售后服務(wù)部門產(chǎn)生了——物業(yè)管理部。
緊接著，蔓延全國的商品房建設(shè)大幕拉開，規(guī)模的擴(kuò)大和專業(yè)化的需求迫使物業(yè)管理部從開發(fā)商體系獨(dú)立出來，成為了物業(yè)管理公司。
因此，物業(yè)管理的第一次定位就是：房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。脫胎于開發(fā)商物業(yè)部的物業(yè)管理公司，理所當(dāng)然的就成了為開發(fā)商擦屁股的小跟班，同時(shí)也起著遮羞布的作用。
這一切，注定了物業(yè)管理公司的命運(yùn)，因?yàn)樯鷣砭褪腔蔚�，不是市場催生的，是開發(fā)商質(zhì)量矛盾催生的。生是矛盾的人，死是矛盾的鬼。
客觀的說，開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司在初期，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是做出了貢獻(xiàn)的，畢竟讓業(yè)主們有了一個(gè)渠道解決居住生活的痛點(diǎn)。但是，這樣的機(jī)制也為物業(yè)管理行業(yè)自身不能進(jìn)行充分的市場化發(fā)展埋下了禍根。
與其說開發(fā)商對下屬物業(yè)管理公司的投入是對物業(yè)服務(wù)的補(bǔ)貼，不如說是借物業(yè)服務(wù)還了自己對業(yè)主的欠債。畢竟你讓人擦屁股，總得給人家手紙吧。
房產(chǎn)市場的發(fā)展改變了物業(yè)管理的定位
在日趨激烈的房地產(chǎn)市場競爭中，開發(fā)商們漸漸的發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理的優(yōu)劣已經(jīng)開始成為業(yè)主們選房購房的首選條件之一。
好的物業(yè)管理服務(wù)能讓購房者更安心更放心，在銷售速率的提升和銷售溢價(jià)的支撐方面有著戶型、景觀、配套等硬件條件不可比擬的優(yōu)勢，其價(jià)值遷移的效能要遠(yuǎn)大于在產(chǎn)品本身的投入產(chǎn)出，并且還能形成一定的市場壁壘，讓競爭對手不能輕易的模仿和超越。
在這一時(shí)期，大量的開發(fā)商對自己下屬的物業(yè)公司增加了投入，以期實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià)的最大化，而先期在物業(yè)管理上先行一步的開發(fā)商，無疑獲得了巨大的紅利回報(bào)。
毫不客氣的說，物業(yè)管理在這一時(shí)期極大地反哺了房地產(chǎn)開發(fā)商。所謂的開發(fā)商補(bǔ)貼，其實(shí)不過是物業(yè)管理品牌使用和維護(hù)費(fèi)而已。
而這樣的所謂補(bǔ)貼，進(jìn)一步加劇了物業(yè)管理市場的不公平競爭，延緩了物業(yè)管理行業(yè)市場化的進(jìn)程�？梢赃@么說，現(xiàn)在山呼價(jià)格松綁的企業(yè)，也只是因果回報(bào)罷了。
去年底今年初，房地產(chǎn)寒潮乍起，調(diào)控政策的加碼也讓開發(fā)商們開始深度思考房地產(chǎn)的未來，單純的賣產(chǎn)品，走豪宅路線、生態(tài)路線、科技路線吧，同質(zhì)化競爭矛盾越來越突出；繼續(xù)加大對物業(yè)管理的投入吧，因?yàn)橐笤絹碓礁�，其溢價(jià)支撐能力已經(jīng)不足以匹配投入的力度。
于是，競爭的切入點(diǎn)從產(chǎn)品升級(jí)轉(zhuǎn)向了賣房子+生活方式。生活是啥呢？是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)一起締造的，顯然，還是得在物業(yè)管理上下功夫。不過，開發(fā)商這個(gè)地主家也沒有余糧了，這一天的到來，也意味著物業(yè)管理要從幕后走向臺(tái)前了。
賣房子附帶賣生活方式，那就從銷售案場的體驗(yàn)開始吧，體驗(yàn)式案場服務(wù)，是物業(yè)管理企業(yè)露臉拼殺的第一個(gè)舞臺(tái)。
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未來的競爭，首先是人的競爭
競爭
中國物業(yè)管理的圣城，大約可以算是深圳的，曾經(jīng)優(yōu)秀和仍然優(yōu)秀的物業(yè)管理公司大多數(shù)來自于深圳，從深圳走出來的物業(yè)管理人大部分仍活躍在中國物業(yè)管理的各個(gè)舞臺(tái)，這一現(xiàn)象的原因何在？
當(dāng)年特區(qū)的淘金潮吸引了大量的年輕人前仆后繼的奔赴改革開放第一線，即便是今天聲名鵲起的“萬通六君子”，當(dāng)年也不免流離失業(yè)，而敢于闖深圳的，除了隨波逐流的，多數(shù)都是有識(shí)或有膽的，但是，縱使七尺之尊，也要為五斗米折腰，僧多粥少的環(huán)境，使得一部分能人不得不從事了物業(yè)管理工作，客觀上推動(dòng)了物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化發(fā)展。
而在內(nèi)地和一些職業(yè)化遲滯的開發(fā)商，把地產(chǎn)優(yōu)化的員工分流到物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，這就造成這些物業(yè)管理企業(yè)不論在管理理念和管理行為上都和先進(jìn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的落差，阻礙了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，這也是相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)，各地物業(yè)管理水平參差不齊，亂象迭出的重要原因之一。
如今的物業(yè)管理行業(yè)，面臨著思路創(chuàng)新和跨界思維的兩大命題，得人才者得天下。也許房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬就是物業(yè)管理行業(yè)的初春，因?yàn)椋梢赃x的人，多了。
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未來物業(yè)管理的變遷變遷
物業(yè)管理本身就是一種服務(wù)，主要業(yè)務(wù)就是對小區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理、對環(huán)境和生活秩序的維護(hù)。隨著人們生活水平的提高和生活需求的提升，基礎(chǔ)的物業(yè)管理已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主的要求了，物業(yè)管理的思維要從業(yè)主滿意度導(dǎo)向向業(yè)主信賴度導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。
而物業(yè)服務(wù)，是物業(yè)管理的延伸和擴(kuò)張，當(dāng)下的所謂多種經(jīng)營服務(wù)不是嚴(yán)格意義上的物業(yè)服務(wù)，更不是物業(yè)增值服務(wù)，因?yàn)楝F(xiàn)在流行的那些服務(wù)其實(shí)并沒有為物業(yè)管理增值，不過是物業(yè)管理的延伸服務(wù)而已。
真正的物業(yè)服務(wù)，是物業(yè)運(yùn)營服務(wù)。
因?yàn)�，開發(fā)商輕輕松松賣光所有房子的年代已經(jīng)過去了，業(yè)主們有人看看門、掃掃地、種種樹、裝裝燈的簡單要求也已經(jīng)落伍了，物業(yè)管理面臨的專業(yè)分工和市場分化競爭也越來越激烈了。
物業(yè)管理向物業(yè)運(yùn)營的變遷也迫在眉睫了。
這些變遷總結(jié)起來有四個(gè)方面：
由房產(chǎn)售后服務(wù)向居住生態(tài)服務(wù)變遷，
由服務(wù)助銷手段向綜合營銷平臺(tái)變遷，
由市場產(chǎn)品支持向市場定位主導(dǎo)變遷，
由單純行業(yè)經(jīng)營向產(chǎn)業(yè)跨界運(yùn)營變遷。
科技在日新月異的進(jìn)步，物聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代不斷地在逼近。試想想，未來的保潔、綠化、環(huán)境消殺都由專業(yè)公司分包了，人臉識(shí)別加體勢識(shí)別輕松解決了小區(qū)安防問題，設(shè)備設(shè)施實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)程控制維保，信用社會(huì)讓服務(wù)誠信和業(yè)主繳費(fèi)不再成為困擾了。物業(yè)管理，你拿什么生存！
能生存的，是物業(yè)運(yùn)營服務(wù)，是人文社區(qū)。
