物業(yè)服務收費的費用構(gòu)成：
實行物業(yè)服務收費包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務收費酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本的內(nèi)涵：
長期以來，業(yè)主對物業(yè)的認識存在很大的偏差，導致很多本不應該發(fā)生的矛盾糾紛切切實實的發(fā)生在我們的身邊，然而大多是和物業(yè)服務收費有關，也就是 物業(yè)費！本文這次對物業(yè)服務成本和服務支出做了一個詳細的解讀�。òㄓ嬎悖�
01
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：
①管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；②物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；⑧物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
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物業(yè)服務費的性質(zhì)
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
03
物業(yè)服務費的測算方法
物業(yè)服務收費的測算方法物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出的測算可用一個簡單的公式來表示：X＝∑Xi（i＝1，9） 公式中X——物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出標準，單位為元／月·m2；
Xi——各分項費用收費標準，單位為元／月·m2；i——分項項數(shù)；
∑——表示對各分項費用算術求和。
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費——X1該項費用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費用。包括基本工資、社會保險、按規(guī)定提取的福利費等。不包括管理服務人員的獎金。獎金應根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益，從盈利中提取。
（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費——X2該項費用包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位各種土建零修費，各類共用設施設備的日常運行、維修及保養(yǎng)費。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設備、設施的維修、養(yǎng)護、更換與更新費用，共用設備設施的大、中修及更新改造費用。該項費用在物業(yè)管理費用中占較大比例，且分項較多。
（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費——X3清潔衛(wèi)生費指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運積雨、污水管道的疏通等項費用。
（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化管理費——X4綠化管理費指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化的養(yǎng)護管理費用。包括綠化工具費（如草剪、枝剪、噴霧器等）、勞保用品費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費用、雜草雜物清運費、補苗費、公共環(huán)境內(nèi)擺設的花卉等項費用。
（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費——X5秩序維護費指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車、非機動車的停放管理及公共秩序、安全、消防等事項的協(xié)助管理等項費用。
（6）辦公費——X6辦公費指物業(yè)管理企業(yè)在本物業(yè)管理區(qū)域開展正常工作所需的有關辦公費用。主要包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費和其他與現(xiàn)場辦公室運作相關的費用，如常年聘請法律顧問的費用等。
（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費——X7該項費用指物業(yè)管理企業(yè)用于本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理活動的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分攤提取的折舊費用。
（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費——X8該項費用指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備投保及公眾責任保險的支出。
（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用——X9該項費用是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供業(yè)主委托的其他服務的費用。
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包干制中的服務費用構(gòu)成
實行包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成除上述9項外，還包括法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤；實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金除上述9項外，還包括物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
1）法定稅費法定稅費指按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)在進行企業(yè)經(jīng)營活動過程中應繳納的稅費，一般包括營業(yè)稅及附加。
在計算營業(yè)稅時，企業(yè)的經(jīng)營總收入不包括物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、房租及專項維修資金，即對這些費用不計征營業(yè)稅。但對其從事這些代收項目所收取的手續(xù)費應當計征營業(yè)稅。
2）利潤物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的自負盈虧的經(jīng)濟實體，也應獲得一定的利潤。利潤率根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門結(jié)合本地區(qū)實際情況確定的比率計算。對普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的利潤率一般以不高于社會平均利潤率為宜。
3）酬金根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，物業(yè)服務收費采取酬金制方式，酬金可按某個固定的標準從物業(yè)服務資金中提取，也可按預收物業(yè)服務資金數(shù)額的一定比例提取。
物業(yè)服務支出應當全部用于物業(yè)服務合同約定的支出。物業(yè)服務支出年度結(jié)算有結(jié)余的，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務支出年度結(jié)算虧損的，由業(yè)主承擔。
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漏交率問題由于多種原因
漏交率問題由于多種原因，物業(yè)管理服務費的收繳很難達到100％，這就產(chǎn)生了漏交率的問題解決這一問題的正確途徑是，一方面物業(yè)管理企業(yè)要嚴格按照物業(yè)服務合同的約定提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務；另一方面業(yè)主要增強物業(yè)管理消費觀念，按時繳費。從業(yè)主、業(yè)主委員會到物業(yè)管理企業(yè)要盡可能提高物業(yè)服務費的收繳率，同時在進行物業(yè)管理經(jīng)費財務預算時要注意留有一定的余地。
