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遼寧某市小區(qū)辦在受理開發(fā)商入住備案手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)該建筑面積為26萬平方米的住宅項目，開發(fā)商提供物業(yè)管理用房為1套建筑面積140平方米的住宅，遂依據(jù)《遼寧省物業(yè)管理條例》第二十三條之規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建筑面積不少于建設(shè)工程項目總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房最低建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由省建設(shè)行政主管部門規(guī)定”，告知開發(fā)商應(yīng)配置物業(yè)管理用房面積應(yīng)為780平方米，目前尚缺640平方米左右，指出其所配置的物業(yè)管理用房嚴(yán)重不足。但開發(fā)商認為，其所配置的物業(yè)管理用房面積已遠遠高于《遼寧省物業(yè)管理條例》第二十三條之規(guī)定。其理由是，除該套140平方米的住宅外，在規(guī)劃設(shè)計中還有大量的物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施使用的設(shè)備間，如電梯設(shè)備間、監(jiān)控室、泵房等，且稱雖未詳細統(tǒng)計其面積，但肯定要大于780平方米。雙方僵持不下。
○物業(yè)管理用房的定義及權(quán)利主體
其實，本事件雙方爭議的問題實質(zhì)不難確定，即什么是物業(yè)管理用房，以及物業(yè)管理用房的適用范圍。
物業(yè)管理用房定義。
關(guān)于物業(yè)管理用房的定義，目前從國家層面看，無論是現(xiàn)行法律法規(guī)、還是規(guī)章政策均未做出明確規(guī)定。
從地方層面看，對物業(yè)管理用房從用途上的定義，最早見于1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議通過的《廣東省物業(yè)管理條例》第三十八條第三款“物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用�！痹摽钤�2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議修訂《廣東省物業(yè)管理條例》中仍予以保留。通過此款表述確定物業(yè)服務(wù)用房（即物業(yè)管理用房，以下統(tǒng)稱為物業(yè)管理用房）為專用于物業(yè)管理服務(wù)工作的房屋。
其后，天津市人民政府辦公廳2014年12月30日頒發(fā)《天津市物業(yè)管理用房管理辦法》，對物業(yè)管理用房給予更加明確的定義，該辦法第三條規(guī)定“物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主活動�！痹摋l從用途上明確了物業(yè)管理用房是用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主活動的房屋，且確定物業(yè)管理用房的權(quán)屬為全體業(yè)主所有。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房”之規(guī)定，建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第八條有關(guān)公用建筑面積的組成第一項“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積”之規(guī)定，以及《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-2011）2.0.25 附建公共用房“附于住宅主體建筑的公共用房，包括物業(yè)管理用房、符合噪聲標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備用房、中小型商業(yè)用房、不產(chǎn)生油煙的餐飲用房等”之規(guī)定，可以認定物業(yè)管理用房為由開發(fā)建設(shè)單位所提供的公共用房。
參照地方性物業(yè)管理規(guī)定，如《廣東省物業(yè)管理條例》第三十八條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積2‰的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過60平方米”以及《江蘇省物業(yè)管理條例》第三十五條“新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置”，“集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，收益用于彌補物業(yè)服務(wù)費不足”，“配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的具體標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定”等規(guī)定，可以認定物業(yè)管理用房包括物業(yè)管理服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房和物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房等。
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第八條有關(guān)公用建筑面積的組成第一項規(guī)定，“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積”，以及第九條中雖規(guī)定的公用建筑面積計算方法“整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并拓除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積�！蔽飿I(yè)管理用房作為在“功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房”為可分攤的公用建筑面積，已由全體房屋買受人分擔(dān)其成本與費用，開發(fā)建設(shè)單位理應(yīng)“無償移交”或“無償配置”。
綜合以上內(nèi)容，筆者認為，物業(yè)管理用房的定義應(yīng)表述為：物業(yè)管理用房是指開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃許可有關(guān)規(guī)定，配置并無償轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，用作物業(yè)管理辦公、業(yè)主委員會議事、服務(wù)經(jīng)營等活動的用房。
其中物業(yè)管理辦公用房的功能為日常辦公、客戶服務(wù)、秩序維護、安全監(jiān)控、存放工具材料等；業(yè)主委員會議事用房的功能為日常辦公、會議討論、檔案管理等；服務(wù)經(jīng)營性用房的功能為文化娛樂、有償服務(wù)、多種經(jīng)營等。
物業(yè)管理用房權(quán)利主體。
《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有；《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定，“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途�！薄斗课莸怯涋k法》第三十一條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。”可見，物業(yè)管理用房屬于業(yè)主所有。
但需要注意的是，依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，在住宅小區(qū)情形下，業(yè)主對物業(yè)管理用房所享有的所有權(quán)不是民法上的單一所有權(quán)，而是建筑物區(qū)分所有權(quán)，物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，全體業(yè)主是物業(yè)管理用房的所有權(quán)人。
全體業(yè)主享有基于建筑物區(qū)分所有權(quán)而派生出來的對物業(yè)管理用房的共有權(quán)和共同管理權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受業(yè)主委托，待物業(yè)服務(wù)合同生效后，享有一定程度的某些內(nèi)容的共同管理權(quán)，如對物業(yè)管理用房的使用權(quán)，但不享有收益權(quán)和處分權(quán)。因此《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。在特定情況下，如物業(yè)管理用房確有空余，不改變用途，就會造成資源的閑置浪費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定經(jīng)業(yè)主大會同意并辦理相應(yīng)手續(xù)后，可以改變物業(yè)管理用房的用途。
開發(fā)建設(shè)單位自辦理入住之日起，已將物業(yè)管理用房“無償移交”給全體業(yè)主，不再對其享有所有權(quán)，只能以業(yè)主身份享有共有權(quán)和共同管理權(quán)。物業(yè)管理用房不是為某一業(yè)主單獨所有，而是由全體業(yè)主共有。因此，無論開發(fā)建設(shè)單位，還是個體業(yè)主都無權(quán)獨自支配物業(yè)管理用房。
○物業(yè)管理用房的適用范圍
該案例中，開發(fā)商認為，其所配置的物業(yè)管理用房面積已遠遠高于《遼寧省物業(yè)管理條例》第二十三條之規(guī)定。其理由是，除該套140平方米的住宅外，在規(guī)劃設(shè)計中還有大量的物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施使用的設(shè)備間，如電梯設(shè)備間、監(jiān)控室、泵房等，且稱雖未詳細統(tǒng)計其面積，但肯定要大于780平方米。其實，該開發(fā)商所言的物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施使用的設(shè)備間，如電梯設(shè)備間、監(jiān)控室、泵房等不是物業(yè)管理用房，而是物業(yè)用房。
物業(yè)用房的基本概念。
物業(yè)用房，也稱物業(yè)設(shè)備設(shè)施用房或設(shè)備間。物業(yè)用房主要是指物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn)與使用所需要的房屋。
物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施主要是指物業(yè)的共用設(shè)備、共用設(shè)施。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第三條規(guī)定，共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。依據(jù)國家建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》第十六條規(guī)定，共用設(shè)備一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；共用設(shè)施一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。其中的許多設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)與使用不可裸露于自然環(huán)境下，必須需要一定的房屋空間。為了保證上述共用設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)與使用，為業(yè)主和使用人提供安全、舒適的工作、生活條件，許多共用設(shè)施設(shè)備是需要在一定的房屋空間中放置、運行的，甚至需要一定的溫度、濕度條件保障，如電梯間、監(jiān)控室、配電房、泵房等。因此，在設(shè)計規(guī)劃中即有了相應(yīng)的規(guī)范要求，便有了物業(yè)用房這一基本概念。
物業(yè)管理用房與物業(yè)用房的區(qū)別。
物業(yè)管理用房與物業(yè)用房有很大區(qū)別，這主要表現(xiàn)在使用主體、功能上。
物業(yè)管理用房與物業(yè)用房在使用主體上的區(qū)別主要為：物業(yè)管理用房的使用主體是人，具體說，是業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人；而物業(yè)用房的使用主體是物，即共用設(shè)施設(shè)備。
物業(yè)管理用房與物業(yè)用房在功能上的區(qū)別主要為：物業(yè)用房，是為上述共用設(shè)施設(shè)備所提供的房屋空間，即設(shè)備間，屬于《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-2011）“2.0.25 附建公共用房”，是設(shè)計規(guī)劃的重要組成部分，其功能主要是滿足共用設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)與使用，而物業(yè)管理用房的主要功能是滿足物業(yè)管理辦公、業(yè)主委員會議事、服務(wù)經(jīng)營的需要。
因此，物業(yè)用房與前述物業(yè)管理用房定義不符，不能視為物業(yè)管理用房。前述案例中，開發(fā)商以物業(yè)用房代替物業(yè)管理用房的想法是不能成立的，也是政府主管部門不能允許的，更是全體業(yè)主不能答應(yīng)的。開發(fā)商如固執(zhí)己見，就是對全體業(yè)主權(quán)益的侵犯，全體業(yè)主有權(quán)通過司法訴訟等手段維護自身合法權(quán)益。
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