淺談物業(yè)管理早期介入的重要意義和作用
物業(yè)管理早期介入是基于物業(yè)“全過程”管理的理念，從多種角度闡述物業(yè)管理企業(yè)早期介入，參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè),對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和方便日后維護(hù)保養(yǎng)等方面,有無可替代的重要作用。通過早期介入這種建管結(jié)合的服務(wù)，使物業(yè)開發(fā)有一個良好的開端，為今后物業(yè)的使用和管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，其作用和意義將是深遠(yuǎn)的。
近年來我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，與之相應(yīng)的物業(yè)管理也隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速向社會化、專業(yè)化和市場化發(fā)展。物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對委托的物業(yè)進(jìn)行有效的管理。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐過程中，一些物業(yè)在房屋質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施功能及綜合服務(wù)等方面的先天缺陷一直困繞著物業(yè)管理企業(yè)，這些問題的起因都源于物業(yè)的開發(fā)階段。要改變這一狀況，把一些以往長期難以解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中限制在最小范圍內(nèi)，物業(yè)管理的早期介入就顯得尤為重要。物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)在開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始介入并參與，了解物業(yè)狀況，提出建議，將一些問題在物業(yè)開發(fā)過程中予以解決，就能夠?yàn)橐院蟾玫刈龊梦飿I(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、物業(yè)早期介入的作用
（一）能促進(jìn)規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)優(yōu)化、功能完善
從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，以往的房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)規(guī)劃時只考慮了房屋、配套設(shè)施建造時的方便和成本的節(jié)約，而沒有從今后的管理和使用的角度去合理規(guī)劃，對物業(yè)管理必需的設(shè)施，以及交通泊位、小區(qū)綠化、水、電、氣、通風(fēng)、采光、空調(diào)位置預(yù)留等配套設(shè)施，往往考慮不足，造成以后難以彌補(bǔ)的后果。物業(yè)管理早期介入能將物業(yè)管理企業(yè)與使用人長期相伴的實(shí)踐信息和要求建設(shè)性地提出，從物業(yè)管理、業(yè)主、使用人的角度出發(fā)，對戶型結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、道路綠化、車輛停放、物業(yè)用房等，向開發(fā)商提出具體建議，充分考慮設(shè)備、材料的經(jīng)久耐用，便于維修，盡可能地避免在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，由于考慮不足和遺漏造成日后物業(yè)管理和業(yè)主使用中出現(xiàn)不必要的麻煩，使規(guī)劃、設(shè)計(jì)更加合理。
物業(yè)管理企業(yè)可以組織專業(yè)人員對開發(fā)項(xiàng)目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成及消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣，周邊地區(qū)的物業(yè)管理狀況，投用后物業(yè)管理內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，成本利潤等進(jìn)行預(yù)測、綜合評估后，對今后物業(yè)管理構(gòu)想向開發(fā)商提出建設(shè)性的意見，有利于開發(fā)商綜合考慮。
（二）能夠提高工程質(zhì)量
物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)開發(fā)施工階段和竣工驗(yàn)收階段，從物業(yè)管理和使用人的角度，對該階段施以全面、細(xì)致的輔助把關(guān)，增加工程監(jiān)理和驗(yàn)收力度、保證物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、達(dá)到減少返工，減少以后物業(yè)使用中的后遺癥，提高物業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，其結(jié)果對開發(fā)商、業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司三方都有利。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)協(xié)助監(jiān)理做好施工質(zhì)量的監(jiān)督，保證施工安裝符合規(guī)范，建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、各種管線鋪設(shè)路徑、閥門位置。參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，掌握設(shè)備的功能特點(diǎn)及維保要領(lǐng)，做好相關(guān)記錄。全面收集原始資料，為以后管理和維保打下基礎(chǔ)。竣工驗(yàn)收是把好工程質(zhì)量關(guān)的最后關(guān)口，竣工驗(yàn)收工作做得是否細(xì)致到位，直接關(guān)系到接管物業(yè)的質(zhì)量，關(guān)系到以后的物業(yè)管理和業(yè)主使用人的利益。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派業(yè)務(wù)精熟、工作負(fù)責(zé)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，從以后維修、保養(yǎng)和業(yè)主使用的角度，積極參與竣工驗(yàn)收，協(xié)助開發(fā)商把好工程質(zhì)量關(guān)，以減少日后物業(yè)管理出現(xiàn)不必要的成本支出。
（三）有利于日后的物業(yè)管理和使用
物業(yè)管理早期介入，能使物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)更趨人性化、功能化，能更好地考慮到物業(yè)建成交付使用后的管理要求，能使物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、配套設(shè)施、設(shè)備安裝等了如指掌，有利于以后的物業(yè)管理，同時也有利于物業(yè)使用人的使用。
（四）有利于前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備
早期介入有寬裕的時間，充分、穩(wěn)妥地進(jìn)行前期物業(yè)管理的策劃、設(shè)計(jì)，確定物業(yè)管理框架，測算前期物業(yè)管理費(fèi)用，明確物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；配置人員，招聘各類專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)；組織力量制定針對本物業(yè)的管理制度。在業(yè)主入住前，在軟硬件方面作好充分準(zhǔn)備，避免倉促上陣。
二、物業(yè)管理早期介入的重要意義
（一）出色的物業(yè)管理可以提升物業(yè)的價值，有利于物業(yè)的銷售。
我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以抓建設(shè)為主的生產(chǎn)導(dǎo)向階段，到抓促銷為主的銷售導(dǎo)向階段，逐步發(fā)展到綜合開發(fā)的營銷導(dǎo)向階段。開發(fā)商們開始根據(jù)市場需要確定開發(fā)戰(zhàn)略，對物業(yè)管理公司的要求不再停留在物業(yè)管理公司搞好后期管理服務(wù)上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢早期介入開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠貼近住戶需求，成為市場上受消費(fèi)者歡迎的物業(yè)。在物業(yè)銷售前，物業(yè)管理企業(yè)可以配合開發(fā)商進(jìn)行周密策劃，制定出具有人性化的符合業(yè)主和使用需要的物業(yè)開發(fā)方案，站在潛在購房者的角度，制定出新穎、實(shí)用、合理的物業(yè)管理方案，以高品質(zhì)、專業(yè)化的物業(yè)管理，做為房屋銷售新的賣點(diǎn)，吸引更多的潛在業(yè)主。物業(yè)管理早期介入，也能讓消費(fèi)者真切感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理可以提升物業(yè)的價值。如果能讓具有優(yōu)良業(yè)績的物業(yè)管理公司早期介入，將會極大地促進(jìn)物業(yè)的銷售。可見，物業(yè)管理早期介入對開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的完善和促銷起著很大作用。
（二）體現(xiàn)了物業(yè)管理“全過程”管理理念，提升了物業(yè)管理品質(zhì)。
傳統(tǒng)的物業(yè)管理定義是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的立足點(diǎn)是充分發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的積極作用，物業(yè)管理企業(yè)早期介入，從物業(yè)的使用管理角度為物業(yè)的完善和保證使用功能的發(fā)揮提供科學(xué)的建議和有效的方法。通過早期介入，真正體現(xiàn)了物業(yè)管理“全過程”管理的理念，使物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量得到進(jìn)一步的提高，也使物業(yè)管理“以人為本、業(yè)主第一”的宗旨得到了進(jìn)一步的貫徹，最終使業(yè)主受益，物業(yè)管理更加順暢。
（三）能夠體現(xiàn)物管企業(yè)的專業(yè)素質(zhì)，有利于物管工作的順利開展。
物業(yè)管理通過早期介入，在與開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等方面的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專業(yè)素質(zhì)。物管企業(yè)可以從物業(yè)使用管理的角度、從業(yè)主的角度、從降低管理費(fèi)用的角度在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、監(jiān)理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業(yè)，減少了今后物業(yè)管理中的問題和矛盾。同時，通過在早期介入中同施工單位形成的良好合作關(guān)系，可以在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強(qiáng)雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時率。另一方面，由于通過早期介入，物業(yè)管理公司已經(jīng)在業(yè)主入住前，處理好了如熟悉物業(yè)、設(shè)備設(shè)施使用、資料收集等接管驗(yàn)收的各類重要工作。業(yè)主入住時，就可以全心全意地投入接待工作，樹立企業(yè)的良好形象。如果接管與入住同步進(jìn)行，物管公司即使很努力，往往也會被各項(xiàng)繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，容易忙中出錯，其后還會出現(xiàn)一段時間的磨合期，影響了物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)形象。因此，物業(yè)管理早期介入是非常必要的。
（四）為前期的物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。
物管企業(yè)通過早期介入對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在今后的管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)，可以提高驗(yàn)收質(zhì)量，縮短驗(yàn)收時間，對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。而沒有前期介入，接管驗(yàn)收中一旦出現(xiàn)圖紙資料不全的問題和硬件方面嚴(yán)重缺陷往往難以及時解決，對業(yè)主的入住、后期管理和創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作帶來嚴(yán)重影響。另一方面，在早期介入中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于前期管理工作的進(jìn)行。同時，物管企業(yè)通過早期介入可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問題和解決方法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量，有利于業(yè)主，也有利于施工企業(yè)。
三、 物業(yè)管理早期介入的實(shí)踐體會
物業(yè)管理早期介入大致分為四個階段，即項(xiàng)目策劃階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工、安裝階段，竣工驗(yàn)收階段。本人認(rèn)為施工、安裝階段的介入的重要性、實(shí)用性和可操作性最強(qiáng)。
在長期的物業(yè)管理實(shí)踐中感觸最深的是，一些物業(yè)的先天缺陷給物業(yè)公司帶來許多棘手的難題最令人頭疼，耗費(fèi)了物業(yè)管理企業(yè)大量的人力、物力、財力和精力。例如房屋建筑的內(nèi)在質(zhì)量問題、設(shè)施管線中的隱患、設(shè)備安裝的缺陷及對工程特別是隱藏工程的不了解、對復(fù)雜設(shè)備的不了解等，這些問題往往在竣工驗(yàn)收容易疏忽遺留下問題，造成日后物業(yè)管理的力不從心，困難重重。要改變這種長期以來難以克服的頑癥，使之盡可能地限制在最小范圍內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)在施工、安裝階段介入就顯得特別重要，并具有很高的實(shí)用價值和突出作用。
（一）熟悉工程質(zhì)量，協(xié)助監(jiān)理把好工程質(zhì)量
在物業(yè)開發(fā)的施工階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派具有較強(qiáng)業(yè)務(wù)技術(shù)能力的工程技術(shù)人員介入其中，著重對房屋的結(jié)構(gòu)情況，上、下水及管線預(yù)埋及管線路徑、排水管的檢查口、清掃口位置及給、排水的各種閥門位置進(jìn)行了解，協(xié)助監(jiān)理監(jiān)督施工隊(duì)做好土建及管線預(yù)埋的工程質(zhì)量，同時監(jiān)督、提醒施工方嚴(yán)禁將施工垃圾遺留在排水管中；特別留意屋面的防水和地下室的防滲及衛(wèi)生間、廚房防水的工藝處理等，從而杜絕日后業(yè)主使用時發(fā)生屋面滲漏和下水堵塞等較難處理的問題。例如：我公司在物業(yè)管理的維修過程中經(jīng)常遇到新建樓盤的排水管道內(nèi)留有渣土、水泥塊等雜質(zhì)，短期不易察覺，時間一長由于頭發(fā)、雜物的纏繞造成堵塞，而且建筑垃圾較硬，管道疏通機(jī)不易疏通，再加上下水管一般在業(yè)主裝修時都封在吊頂內(nèi)，處理起來非常麻煩；另外有的辦公樓上下層結(jié)構(gòu)和使用功能不同造成下水管橫向排布過長，由于吊頂高度限制，管道的水平落差較小，長期使用很容易堆積雜物造成堵塞，如果再缺少必要清掃口，維修和疏通起來就更加困難；有的吊頂沒有預(yù)留檢修口或者檢修口太小；有的閥門前沒有安裝便于拆卸的活節(jié)等等諸如此類的問題還有很多。由于長期的物業(yè)管理實(shí)踐中積累了許多相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，我們在介入城南的某處綜合辦公樓遇到了類似的問題，通過與建設(shè)方、監(jiān)理方加強(qiáng)聯(lián)系，積極參加他們的工程例會，提出相關(guān)的建議，同時監(jiān)督施工方將排水管的地漏口用塑料布進(jìn)行封扎；對于較長的橫向排水管適當(dāng)加粗管徑并增加清掃口和傾斜落差。由于在介入施工過程工作細(xì)致，該樓盤至今從未發(fā)生過下水管堵塞等現(xiàn)象。
（二）跟蹤設(shè)備的安裝，參與設(shè)備調(diào)試
隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，樓宇內(nèi)的各種設(shè)備越來越完備，技術(shù)含量也越來越高，其發(fā)展趨勢趨向智能化、信息化；電氣控制由原來的各種繼電器、接觸器的強(qiáng)電控制方式，向數(shù)字化、模塊化的弱電控制強(qiáng)電方式發(fā)展。樓宇內(nèi)（特別是高層樓宇）的各種給、排水設(shè)備，消防報警和滅火設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備、供配電設(shè)備、應(yīng)急照明設(shè)備、中央空調(diào)和電梯等技術(shù)不斷升級，科技含量越來越高，這就對設(shè)備的使用和維護(hù)提出了更高的要求。在設(shè)備安裝時，物業(yè)公司的設(shè)備維修人員應(yīng)積極參加安裝和調(diào)試，這樣不僅可以保證設(shè)備的安裝質(zhì)量，同時也可以迅速地對設(shè)備情況全面了解，掌握設(shè)備的各種性能、維護(hù)、調(diào)試要領(lǐng)和使用方法，對設(shè)備上有不清楚、不了解的地方，設(shè)備安裝單位的技術(shù)人員是最好的老師，所以參與設(shè)備的安裝與調(diào)試也是對維修人員最好的培訓(xùn)。
（三）可以與施工單位和市政等部門建立良好的關(guān)系，有利于物業(yè)公司今后的管理
開發(fā)商在與施工單位簽訂合同時，往往約定了工程完工后的質(zhì)保期，介入施工和安裝過程，可以通過與施工和安裝單位經(jīng)常接觸，相互溝通，建立良好的關(guān)系，便于日后在物業(yè)管理遇到房屋設(shè)備問題時，聯(lián)系暢通，使問題及時解決。同時在施工期間經(jīng)常與水、電、氣等市政部門接觸，加強(qiáng)相互聯(lián)系，有利于物業(yè)管理遇到相關(guān)問題時的及時處理。例如：我們在介入聯(lián)通某大廈時，由于在施工期間天天與建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位在一起聯(lián)合辦公，參與它們的工程例會和施工秩序及場地安全的管理。通過長期接觸，增進(jìn)了相互理解，建立了良好的工作關(guān)系。大廈從土建施工、各種設(shè)備安裝到裝修和院內(nèi)綠化等先后關(guān)系到幾十家施工單位。我們將每家單位的負(fù)責(zé)項(xiàng)目、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式、項(xiàng)目的質(zhì)保期限進(jìn)行疏理編制成表格，加強(qiáng)與他們的溝通和聯(lián)系，在大廈投入運(yùn)行后對大廈工程設(shè)備中出現(xiàn)的問題，通過我們的聯(lián)系及時得到解決，減輕了建設(shè)單位的負(fù)擔(dān)，提高了維修的及時率和設(shè)備的完好率，同時降低了管理維護(hù)成本。
（四）知根知底，唯我獨(dú)有，為爭取前期物業(yè)管理創(chuàng)造條件。
由于施工安裝階段的介入，物業(yè)管理企業(yè)對開發(fā)的物業(yè)從房屋結(jié)構(gòu)、到管線、閥門、隱蔽工程、設(shè)備情況等了如指掌；與施工安裝單位、市政公用單位建立了良好的關(guān)系，這種得天獨(dú)厚的條件是其他物業(yè)公司不具備的。這就為爭取到前期物業(yè)管理創(chuàng)造了有利的條件。只有爭取到前期物業(yè)管理，在這個平臺上展現(xiàn)自己的管理能力和管理水平，得到了業(yè)主的認(rèn)知，才能為以后真正地扎穩(wěn)腳跟打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
綜上所述，物業(yè)管理早期介入是本著物業(yè)“全過程”管理的理念而產(chǎn)生的。在物業(yè)的開發(fā)初期，物業(yè)管理企業(yè)就介入其中，站在物業(yè)管理和業(yè)主使用人角度，結(jié)合長期物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的積累，總結(jié)出的一些在物業(yè)使用中經(jīng)常出現(xiàn)的各種問題，從配套設(shè)施、水、電、氣、安全系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)、垃圾處理、消防、車輛停放、建材選用和物業(yè)用房等方面提出專業(yè)性、建設(shè)性的意見、咨詢報告，或者直接參與相關(guān)討論、評審和施工的現(xiàn)場監(jiān)理，通過早期介入這種建管結(jié)合的服務(wù)，可以有效的避免了因規(guī)劃設(shè)計(jì)缺陷和施工質(zhì)量問題，給今后的物業(yè)管理和業(yè)主使用帶來不必要的麻煩，使物業(yè)開發(fā)有一個良好的開端，也為進(jìn)一步爭取到前期的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件，為日后的物業(yè)管理打好基礎(chǔ)，同時也使物業(yè)所有人、使用人的權(quán)益得到保障。因此物業(yè)管理早期介入具有非常重要的意義和作用。
