（圖文無(wú)關(guān)）
隨著我市物業(yè)相關(guān)條例的日漸完善，許多業(yè)主的維權(quán)意識(shí)也在逐步增強(qiáng)。面對(duì)滲透在日常生活方方面面的物業(yè)企業(yè)，一些市民稍有不滿(mǎn)就用不繳物業(yè)費(fèi)來(lái)“維權(quán)”，只是這些“理直氣壯”的斥責(zé)，真的能作為拒繳物業(yè)費(fèi)的合法理由嗎？
案例一：
房屋質(zhì)量有問(wèn)題不繳物業(yè)費(fèi)
我市寶應(yīng)一戶(hù)居民反映，2014年7月拿房時(shí)，因房屋外墻滲漏，房子一直無(wú)法裝修入住，雖然開(kāi)發(fā)商陸陸續(xù)續(xù)維修了三年，但問(wèn)題一直沒(méi)有得到徹底解決。如今物業(yè)公司索要前兩年的物業(yè)費(fèi)，這讓該居民無(wú)法接受，認(rèn)為物業(yè)沒(méi)有幫其解決問(wèn)題，因此拒繳物業(yè)費(fèi)。
【政策解讀】
根據(jù)我國(guó)建設(shè)部2000年發(fā)布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第四條規(guī)定，房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。但是如果房屋已過(guò)保修期，那么出現(xiàn)自用部分損壞，如衛(wèi)生間馬桶漏水、水管破裂等，業(yè)主需要自己掏錢(qián)維修；如果非人為造成的共用部分損壞，維修費(fèi)用需要居民分?jǐn)�，有住宅�?zhuān)項(xiàng)維修資金的小區(qū)也可提取小區(qū)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修。
【律師說(shuō)法】
江蘇省擎天柱律師事務(wù)所的張一軍律師表示，如果物業(yè)公司在業(yè)主反映房屋質(zhì)量問(wèn)題后，已經(jīng)將問(wèn)題告知開(kāi)發(fā)商，并進(jìn)行積極協(xié)助和協(xié)調(diào)，那么，物業(yè)公司則已經(jīng)盡到了自己的義務(wù)，并不需要為業(yè)主的損失負(fù)責(zé)，畢竟物業(yè)公司的職責(zé)范圍是公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備。同時(shí)，他提醒，若業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的保修工作不滿(mǎn)意，可直接向工程質(zhì)量主管部門(mén)市建設(shè)局反映。
案例二：
車(chē)輛在小區(qū)內(nèi)被剮蹭拒繳物業(yè)費(fèi)
邗江區(qū)一位業(yè)主反映，自己的車(chē)停在小區(qū)時(shí)莫名被劃了一道劃痕，可當(dāng)其想查看監(jiān)控查明肇事者時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)停車(chē)位置在監(jiān)控死角，無(wú)法找到肇事者。該業(yè)主認(rèn)為這是物業(yè)管理不善所致，因此拒繳物業(yè)費(fèi)。
【政策解讀】
市物價(jià)部門(mén)相關(guān)人員表示，物業(yè)收取的停車(chē)費(fèi)是“汽車(chē)停放費(fèi)”。根據(jù)2010年發(fā)布的《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十四條規(guī)定，汽車(chē)停放費(fèi)包括用于車(chē)位、車(chē)庫(kù)的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、管理服務(wù)人員費(fèi)用以及法定稅費(fèi)等。這筆費(fèi)用并不是對(duì)業(yè)主車(chē)輛進(jìn)行看管而產(chǎn)生的保管費(fèi)用，這在與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同中都是寫(xiě)明的。
【律師說(shuō)法】
江蘇省擎天柱律師事務(wù)所的張一軍律師表示，業(yè)主車(chē)輛在小區(qū)內(nèi)被剮蹭，物業(yè)是否要擔(dān)責(zé)，主要取決于業(yè)主和物業(yè)公司之間有沒(méi)有相應(yīng)的合同約定。一般情況下，物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)保安保潔、秩序維護(hù)和共用部分的管理，收取的停車(chē)費(fèi)為汽車(chē)停放費(fèi)，并不是因保管產(chǎn)生的保管費(fèi)，所以物業(yè)公司并不承擔(dān)保管義務(wù)。如果業(yè)主對(duì)于車(chē)輛等個(gè)人財(cái)產(chǎn)或是人身安全有特殊保護(hù)要求的，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)公司需另行約定，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
案例三：
物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高拒繳物業(yè)費(fèi)
西區(qū)一小區(qū)業(yè)主反映，該小區(qū)遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，地理位置偏僻，小區(qū)物業(yè)只開(kāi)放一個(gè)門(mén)供機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)出；與此同時(shí)，小區(qū)內(nèi)存有雜草和建筑垃圾，環(huán)境衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)�？晌飿I(yè)卻收取1.5/平方米·月的物業(yè)費(fèi)，他認(rèn)為這與小區(qū)實(shí)際情況不符，因此拒繳物業(yè)費(fèi)。
【政策解讀】
根據(jù)我市《普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，物業(yè)收費(fèi)等級(jí)分為七類(lèi)，每一類(lèi)的具體服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)收費(fèi)等級(jí)在《揚(yáng)州市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》中都有具體說(shuō)明，比如一級(jí)物業(yè)收費(fèi)對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容是，小區(qū)不需要專(zhuān)門(mén)配備人員巡邏，只需小區(qū)管理人員能協(xié)助有關(guān)部門(mén)維持小區(qū)正常的生活秩序；執(zhí)行七級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)，就需要提供專(zhuān)職公共秩序維護(hù)人員，并且要求白天巡邏次數(shù)不少于8次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，每組巡邏人員不少于2人。
【律師說(shuō)法】
江蘇省擎天柱律師事務(wù)所的張一軍律師表示，各小區(qū)前期按什么等級(jí)提供服務(wù)，具體服務(wù)價(jià)格均由建設(shè)單位確定，只要物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)價(jià)格部門(mén)公布的指導(dǎo)價(jià)，均可備案通過(guò)。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，可理性維權(quán)，收集相關(guān)影像、圖片等證據(jù)，而拒繳物業(yè)費(fèi)是不理智的行為，在法律上也得不到支持。
案例四：
新房還沒(méi)入住，憑啥要繳物業(yè)費(fèi)？
網(wǎng)名叫“小小”的市民反映，自己2016年6月底拿的新房，之后一直沒(méi)有入住，今年8月開(kāi)始裝修房屋，卻被物業(yè)通知需繳納一年的物業(yè)費(fèi)。該市民認(rèn)為，自己沒(méi)有入住就沒(méi)有享受物業(yè)的相應(yīng)服務(wù)，因此拒絕繳納相應(yīng)費(fèi)用。
【政策解讀】
根據(jù)我市6月1日起開(kāi)始施行的《關(guān)于明確市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》第四款規(guī)定：“因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)（事實(shí)已入住的除外）、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)六個(gè)月（含）以上的房屋，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)、公共能耗費(fèi)�！�
【律師說(shuō)法】
江蘇省擎天柱律師事務(wù)所的張一軍律師表示，物業(yè)費(fèi)主要用于公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，不管業(yè)主是否入住，物業(yè)提供的服務(wù)都不會(huì)改變。他強(qiáng)調(diào)，許多人對(duì)物業(yè)費(fèi)的用途存有誤解，物業(yè)企業(yè)在平時(shí)要加以引導(dǎo)，讓業(yè)主了解，物業(yè)費(fèi)是用于小區(qū)全體業(yè)主，而不是個(gè)人。
案例五：
逾期拿房還要補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi)？堅(jiān)決say“no”
市民王小姐反映，她于北區(qū)購(gòu)置了一套新房，在2017年8月22日去拿房時(shí)，卻被物業(yè)人員告知，物業(yè)費(fèi)要從2017年6月20日開(kāi)始算起，“當(dāng)時(shí)因?yàn)橘J款沒(méi)有下來(lái)，我就沒(méi)有去收房，既然如此，為啥我還要補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi)”？
【政策依據(jù)】
根據(jù)我市2017年6月開(kāi)始實(shí)施的《關(guān)于明確市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》第三條規(guī)定：“按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同（符合竣工驗(yàn)收條件）、入住通知書(shū)的約定，自房屋交付之日起，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按月交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，預(yù)收不超過(guò)一年的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)和代收代交費(fèi)用（包括電梯運(yùn)行費(fèi)、公共能耗費(fèi)等）�！�
【律師說(shuō)法】
江蘇省擎天柱律師事務(wù)所的張一軍律師表示，根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定，只要房屋已具備交付條件，且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)明確了交房日期，因自身原因而沒(méi)有及時(shí)收房的業(yè)主，仍然不能避免繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，還是應(yīng)按照合同約定的時(shí)間起算物業(yè)費(fèi)。他進(jìn)一步說(shuō)明，因?yàn)榇藭r(shí)物業(yè)公司已經(jīng)對(duì)小區(qū)綠化、清潔、安全以及其他公共部位進(jìn)行了約定服務(wù)，所以業(yè)主不可拒繳。
案例六：
“住改商”問(wèn)題不解決，拒繳物業(yè)費(fèi)
我市居民王先生反映，小區(qū)5幢1單元住戶(hù)私自在家開(kāi)設(shè)培訓(xùn)班，將住房改為商用，因班次多，學(xué)生多，小區(qū)頻繁有陌生人進(jìn)出，給小區(qū)安全造成不利影響；與此同時(shí)，學(xué)生的吵鬧聲、桌椅的拖拽聲嚴(yán)重影響其他住戶(hù)的正常生活。雖然業(yè)主已經(jīng)向物業(yè)多次反映，但問(wèn)題遲遲未解決，因此他們決定拒繳物業(yè)費(fèi)以示抗議。
【政策依據(jù)】
根據(jù)《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第五十條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。確需改變的，應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足建筑安全、居住環(huán)境、景觀、交通、鄰里等方面的要求，征得利害關(guān)系人同意�！蓖瑫r(shí)，全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告�！�
【律師說(shuō)法】
江蘇省擎天柱律師事務(wù)所的張一軍律師表示，對(duì)于“住改商”行為，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)。但是物業(yè)企業(yè)本身并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，不能強(qiáng)制阻止業(yè)主利用住房開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，只要物業(yè)履行勸阻、上報(bào)等義務(wù)，業(yè)主就不能拒交物業(yè)費(fèi)。
【一點(diǎn)疑問(wèn)】
物業(yè)服務(wù)到底包含哪些內(nèi)容？
生活中，很多業(yè)主不合理的拒交物業(yè)費(fèi)，實(shí)際都源于對(duì)物業(yè)服務(wù)范疇認(rèn)識(shí)不清。那么物業(yè)服務(wù)到底包括哪些內(nèi)容呢？
根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。
簡(jiǎn)單而言，物業(yè)公司應(yīng)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主則交納合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，如果業(yè)主有超出合同以外的其他需求則需與物業(yè)公司另行約定。（揚(yáng)州物業(yè)網(wǎng) 尹玉婷）
