近日，二中院通報，近年審理的物業(yè)服務合同糾紛案中，超九成系物業(yè)索要物業(yè)費，而業(yè)主提起訴訟大多因認為物業(yè)服務未盡職責。
物業(yè)費起糾紛占九成
二中院通報，自2012年至2016年，二中院審結的物業(yè)服務合同糾紛案件千余起。此類案件中，因業(yè)主逾期不交物業(yè)費或違約金，物業(yè)因索要物業(yè)費引發(fā)的糾紛訴訟占全部案件的九成以上。還有一些訴訟中，業(yè)主主張開發(fā)商選聘物業(yè)服務企業(yè)程序違法，要求確認前期物業(yè)服務合同無效。
此外，因認為物業(yè)在衛(wèi)生、安保等方面服務不達標，一些業(yè)主起訴物業(yè)要求返還物業(yè)費或賠償損失。其中還有的業(yè)主家中發(fā)生失竊、漏水等情況，業(yè)主起訴物業(yè)要求賠償相關損失或承擔費用。
拒交物業(yè)費構成違約
二中院法官介紹，在訴訟中，物業(yè)服務質量不達標成為業(yè)主對于拒絕交納物業(yè)費最常見抗辯事由。很多業(yè)主認為，對物業(yè)服務不滿意就可以不交物業(yè)費，有的業(yè)主認為花錢雇物業(yè)公司，物業(yè)即應完全按自己意愿提供服務，一旦對服務有任何不滿，就采取拖欠費用等消極方式應對，完全沒意識到單方面拒交物業(yè)費也構成違約。還有的業(yè)主甚至被起訴后還采取躲避送達、缺席庭審的方式進行處理。
法官提到，一些業(yè)主還混淆了責任主體，將房地產(chǎn)企業(yè)遺留的房屋質量問題、其他業(yè)主侵權行為等其他問題，均歸責于物業(yè)公司，進而拒交物業(yè)費。
案件中，業(yè)主對服務的不滿主要體現(xiàn)在安保、秩序、門禁、監(jiān)控、衛(wèi)生、垃圾清理，設施維護、公用墻體修繕、電梯養(yǎng)護、下水、排污疏通等方面。此外，還有一些物業(yè)和業(yè)主之間根本沒有簽訂書面合同。
留存證據(jù)意識比較淡薄
在舉證方面，一些業(yè)主留存證據(jù)的意識還比較淡薄。大部分主張物業(yè)服務與合同約定不符的業(yè)主提供的都是自行拍攝的照片作為證據(jù)，但因照片無法顯示拍攝時間、地點，物業(yè)服務企業(yè)不認可其真實性，業(yè)主難以證明物業(yè)服務企業(yè)違約。
同樣，在一些案件中，物業(yè)服務企業(yè)想證明已為業(yè)主提供了維修、養(yǎng)護等服務，但因未留存單據(jù)或只有單方制作保存的單據(jù)，證明力弱。一些物業(yè)服務企業(yè)想證明物業(yè)費未超過訴訟時效，卻因無法提供曾向業(yè)主催繳物業(yè)費的證據(jù)而無法證明。
■ 建議
業(yè)委會應充分發(fā)揮職能
法院建議物業(yè)公司和業(yè)主，應訂立、完善書面合同，將物業(yè)服務內容、收費標準、未履約應承擔的違約責任等內容固定下來，業(yè)主簽署書面合同后，也應依約按時足額交納物業(yè)費，不可隨意拖欠物業(yè)費，避免因拖欠費用引發(fā)糾紛。
同時，物業(yè)應妥善保存小區(qū)提供維修保養(yǎng)的合同、票據(jù)等證據(jù)，以證明充分履行物業(yè)服務、管理職責。業(yè)主也要保存交費票據(jù)，證明自己履行了繳費義務。當認為物業(yè)服務有瑕疵或漏洞時，在對物業(yè)服務不到位拍照留證時，要能體現(xiàn)出拍照的時間、地點。必要時，可通過公證固定和保存證據(jù)。
此外，法官提出，應充分發(fā)揮業(yè)委會職能，由業(yè)委會代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)，對關系到全體業(yè)主利益的事宜進行決議，推動物業(yè)服務質量的提高。
來源：新京報
