在一些老舊小區(qū)，物業(yè)費收費標準低、收繳率不高，讓物業(yè)公司不得不黯然撤場。而業(yè)主自治，似乎也成為了解決小區(qū)沒有物管難題的一條出路。曲江新苑、寶軍苑、施井西苑等很多老小區(qū)都實施過業(yè)主自主管理小區(qū)的模式。不過，有暫時取得成功的；也有不得不黯然收場的。業(yè)主自主管理小區(qū)，到底能否破解老小區(qū)物管難題？
■先來看看相對成功的案例
【小區(qū)自治】
物業(yè)撤離，業(yè)主被迫自主管理
曲江新苑小區(qū)是一個拆遷安置小區(qū)，共有40幢，居民1145戶。
小區(qū)物業(yè)服務部負責人劉嘉林告訴記者，小區(qū)物業(yè)費定價為最低的0.35元/平方米，收費標準很低。由于是拆遷安置小區(qū)，初期拿房時業(yè)主繳了物業(yè)費，但之后，就很少有人繳。物業(yè)費收費標準低、很難收齊，物管經(jīng)營困難。2011年，上海的這家名叫仙霞的物業(yè)公司選擇了撤離小區(qū)。在業(yè)主強烈的呼聲下，社區(qū)也曾組織向社會招聘市場化的物業(yè)公司，但由于是拆遷安置小區(qū)，應者寥寥。
物管走了，可小區(qū)不能無人管理��？最終，在社區(qū)的牽頭組織下，由七名熱心業(yè)主組成一個業(yè)委會，熱心的業(yè)主成立物業(yè)服務部，“社區(qū)、物業(yè)、業(yè)委會”三位一體的小區(qū)居民自治管理由此開始。而最終，作為小區(qū)業(yè)主之一的劉嘉林也成了大家一致公認的小區(qū)物業(yè)服務部的帶頭人。
回憶起當時的場景，作為業(yè)委會一員的張容珠也很佩服劉嘉林的勇氣。“劉嘉林自帶了15萬，說三個月之內有成效就繼續(xù)干下去，如果三個月之后，業(yè)主不認可，就自動撤場。在一個繳費意識相對較差的拆遷安置小區(qū)，劉嘉林當時的做法是很有勇氣的。”張容珠說。讓她想不到的是，這個小區(qū)的自主管理模式不但挺過了最初的三個月，而且一直堅持了6年，堅持到了現(xiàn)在。
■記者探訪——如何“自治”成功？
如何控制成本？
合理創(chuàng)收不請閑置人員
負責人兼職做客服
業(yè)主自治何以做到如此成功？劉嘉林介紹，自主管理小區(qū)，首先要做好資金管理。支出方面，人力成本是每月的重要支出，為了控制成本，在保證小區(qū)正常維護的情況下，小區(qū)物業(yè)服務部聘請了原來物業(yè)公司遺留下來的10多名保安、保潔。其中，包括正常管理人員都要身兼數(shù)職。原來物業(yè)公司的高宜勤，除了做會計，有時還要去修修陰溝什么的。而物業(yè)的負責人劉嘉林自己，甚至還要兼職做客服。
劉嘉林介紹，一年以后，物業(yè)費收繳比例達到了80%—90%，加上地面停車位也增加了不少，既解決了居民停車難的問題， 又增加了收入。一年算下來，收取的費用在30多萬元，也夠維持目前18個人小團隊的運轉。
如何讓業(yè)主安心？
合理要求盡量滿足把管理變?yōu)榉⻊?/span>
“現(xiàn)在的物業(yè)，要讓業(yè)主認可，就要從服務開始做�，F(xiàn)在的業(yè)主真正當家做主，我們把管理變?yōu)榉⻊铡！眲⒓瘟纸榻B，小區(qū)物業(yè)服務部一開始，做的事情就是“整理草坪、清理雜物、池水變清”。最初三個月下來，成效開始顯現(xiàn)，不少業(yè)主開始主動繳納物業(yè)費。
業(yè)主一有問題就會直接到物業(yè)服務部反映，只要是合理的建議和要求，能滿足的都會滿足。例如業(yè)主反映家里漏水，物業(yè)服務部則“全年無休”，下班了也上門服務。以前小區(qū)景觀帶的亭子頂是空的，物業(yè)服務部就花了2000元加蓋了頂，業(yè)主下雨天也能在里面納涼、躲雨。甚至，小區(qū)還添置了很多椅子，供業(yè)主休息使用�！皳Q個燈泡，水龍頭壞了，甚至是馬桶堵了，打個電話給辦公室，我們的員工跑得飛快�！�
小區(qū)環(huán)境的改變業(yè)主們看在眼里記在心里�！氨０惨矔r刻巡邏，兩三年前我們還抓到了偷電瓶的小偷，近兩年從來沒有發(fā)生過盜竊事件�！眲⒓瘟终f，物業(yè)用心服務，讓整個小區(qū)自治管理進入了良性循環(huán)。
如何讓業(yè)主放心？
收支公開透明
買掃把都要告知業(yè)主
這么多錢放在物業(yè)服務部手里，業(yè)主們能放心嗎？“我們財政公開透明，支出和收入每年都會公布出來，供業(yè)主們監(jiān)督，讓他們放心�！眲⒓瘟謴某閷侠锬贸龊窈竦馁~本。記者看到，賬本的記錄很詳細，2016年轉入98580元，車位改造費用61596元，電費955元等都一一登記在冊。記者發(fā)現(xiàn)，甚至連買掃把270元、買鋸刀200元都詳細登記在冊。
劉嘉林說，賬單一年公布一次，多年來的堅持，使得業(yè)委會和業(yè)主之間建立了信任。而小區(qū)自管6年來，結余了一點錢，也全部花在了小區(qū)車位的改造上，真正把業(yè)主的錢全部用到業(yè)主身上。
■也有折中的案例
物業(yè)撤場業(yè)主自治
最終還是走向市場化物業(yè)
一年多前，顧莊新村小區(qū)物業(yè)撤離后，小區(qū)屬于半自治狀態(tài)。物業(yè)公司之前改造了不少停車位，不少業(yè)主也繳了停車費。物業(yè)撤離后,車位就沒有人管理了。不少業(yè)主亂停車，經(jīng)常為停車位發(fā)生爭執(zhí)。 顧莊新村居民岳女士就向記者來電反映，自從物業(yè)公司撤離之后，小區(qū)就出現(xiàn)搶車位的現(xiàn)象。
顧莊社區(qū)相關負責人告訴記者，顧莊新村屬于老小區(qū)了，有40幢左右，居民2000多戶。因為種種原因,最終導致物業(yè)撤場。而在物業(yè)撤場之后，小區(qū)也開始實行業(yè)主“自治”的模式�！斑\行的還不錯，基本上正常的保安、保潔都可以保證�！痹撠撠熑烁嬖V記者，小區(qū)自治的狀態(tài)，持續(xù)了一年多的時間。
記者昨日也獲悉，從今年4月份起，小區(qū)在社區(qū)的牽頭之下，還是引進了正規(guī)的物業(yè)公司進場，告別了業(yè)主自治的模式。“主要還是為了將來的長效管理，所以還是引進了市場化的物業(yè)公司為小區(qū)服務�！痹撠撠熑苏f。
■也有不成功的案例
缺少公益心自治小組散伙
居民有私心老小區(qū)面臨難題
揚城南區(qū)一家老小區(qū)，十年前曾由一位居民挑頭成立自治小組，但僅維持了兩年就散伙了，個中原因就是他出現(xiàn)了私心。
該老小區(qū)是揚城較早的商品房，居民來自“五湖四海”，自物業(yè)公司撤退后，小區(qū)處于無人管理狀態(tài)，路面坑洼不平、車輛亂停亂放、居民叫苦不迭。十年前，一位中年居民主動找到社區(qū)，愿意挑頭實行自治。頭一年，自治小組籌資改造了小區(qū)的路面及綠化，曾贏得大家的稱贊。 但自治的第二年，該居民由于在車輛停放費上賬目不清，遭到投訴，社區(qū)經(jīng)核實后發(fā)現(xiàn)，該居民在車輛停放費上確實出現(xiàn)了私心，于是召開業(yè)委會“罷免”了他的組長職務。但后來再也沒有人愿意出面做自治工作了。
由于業(yè)主的不團結，一些老舊小區(qū)、老宿舍樓也面臨著沒有物管的困境。在臨近寶帶小區(qū)的一幢宿舍樓，家住一樓的張女士坦言，“受了20年的罪�！睆埮扛嬖V記者，這幢宿舍樓年代久遠，有住戶20多戶，原本由她牽頭每月200元給一個掃地的環(huán)衛(wèi)工代為打掃，但她先墊款之后，向這些業(yè)主收，不少人有私心不愿意繳費。這讓她很是難受。記者探訪發(fā)現(xiàn)，在不少老小區(qū)、老宿舍樓，由于不少業(yè)主不愿意繳費，導致市場化物業(yè)難以進場，物業(yè)管理面臨困境。
■業(yè)內聲音
自治模式能否廣泛推廣？
應客觀看待還需謹慎摸索
“業(yè)主自治，更像是沒有專業(yè)化物管進場后的無奈之舉。業(yè)主自治管理從法律上是允許的，但能不能有效推廣有待進一步探索。”揚州市物業(yè)管理商會秘書長吳琪表示，業(yè)主自治難在哪里？首先，對業(yè)主自治群體的專業(yè)能力和組織管理水平要求極高。
他指出，其次，要考慮小區(qū)有無自主管理的基礎，比如戶數(shù)少，相對就容易組織業(yè)主大會，形成共同意見，如果是三四千戶的小區(qū)，實施起來就很困難。最后，相對物業(yè)公司而言，業(yè)主組織較為松散，承擔管理維護的責任和相應風險的能力不可控。
“業(yè)主自治還存在很多隱性的問題，比如用工、安全的問題。”吳琪表示，每種模式都有好處，應客觀看待。不過就長期管理來看，物業(yè)管理是更規(guī)范化的模式，也是目前最普遍的管理方式。自治模式，應客觀看待，且還需謹慎摸索。
來源：揚州時報
