3年前，“加強(qiáng)小區(qū)建設(shè)和管理”成為當(dāng)年惠州市人大唯一立項議案交由市政府辦理，其中對于小區(qū)自治提出了要求，推進(jìn)小區(qū)業(yè)主委員會的成立。至去年底，全市223個住宅小區(qū)成立業(yè)委會，另有87個住宅小區(qū)成功成立籌備組。
3年后，在小區(qū)業(yè)委會覆蓋率不斷增長的背景下，社區(qū)矛盾卻出現(xiàn)了多發(fā)周期。僅在過去的2017年一季度，水口翠湖雅苑、下角御景花園、江北江畔花園、博羅駿園春天等多個小區(qū)就因為業(yè)委會籌建，以及業(yè)委會解聘物管而產(chǎn)生糾紛。
無法回避的一個問題是，在當(dāng)前社區(qū)業(yè)委會的籌建過程中，相對于業(yè)主自治的訴求，更多的社區(qū)仍是處在應(yīng)對小區(qū)的矛盾事務(wù)而被動成立。在記者走訪中，“成立業(yè)委會解聘物業(yè)”成為眾多業(yè)主回答為何要籌建業(yè)委會的唯一答案。而值得關(guān)注的是，成立業(yè)委會解聘物業(yè)，這代表著既得利益的打破，矛盾將難以調(diào)和。
如何改變這一局面？惠州市房產(chǎn)局局長袁貴平直言，遵循相關(guān)行業(yè)法律法規(guī)是基礎(chǔ)，無論是業(yè)委會的成立，還是延伸到社區(qū)管理過程中的物業(yè)選聘或解聘，各項流程都需依法依規(guī)。
作為物業(yè)管理行業(yè)的直接管理者，該局物業(yè)管理科科長李克立表示，將建立起規(guī)范的準(zhǔn)入準(zhǔn)出機(jī)制，類似于前期實施的前期物業(yè)招投標(biāo)辦法，老舊小區(qū)的管理也將引入市場競爭�！胺⻊�(wù)好有競爭力的上，頻繁被業(yè)主投訴的撤場�！�
A 現(xiàn)象
多小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)交接難
2014年，惠州市十一屆人大四次會議將《關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)建設(shè)和管理的議案》列為大會議案交由市政府辦理。兩年多以來，社區(qū)業(yè)委會覆蓋、老舊小區(qū)電梯加裝等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)各項工作扎實推進(jìn)。其中，社區(qū)業(yè)委會籌建由于涉及到多方權(quán)益受到廣泛關(guān)注。
人大議案對近年來社區(qū)業(yè)主委員會覆蓋率的增長也提出明確要求：從2015年的近三成比例逐步增長至九成左右。而隨著該項工作的深入，截至去年底，惠州全市已有223個住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會。另有87個住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會籌備組，正在按法定程序推進(jìn)成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的相關(guān)工作。
“盡管業(yè)委會的籌建比例增長明顯，但實現(xiàn)小區(qū)單位的自治局面還有很長一段路�！笔腥舜笞h案工作小組相關(guān)負(fù)責(zé)人嚴(yán)育軍在采訪中介紹，從當(dāng)前業(yè)委會的籌建情況來看，被動成立的居多，為了應(yīng)對小區(qū)的矛盾事務(wù)而成立。這實際上背離了成立業(yè)委會實現(xiàn)業(yè)主自治、保障業(yè)主權(quán)利的初衷。
一位活躍在基層管理工作領(lǐng)域的社會人士表示，一方面社區(qū)業(yè)委會的籌建完善社區(qū)的長效治理過程，但另一方面，在短期內(nèi)，業(yè)主籌建業(yè)委會十有八九是基于對當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理公司的不滿意，希望成立業(yè)委會解聘物管。
“很顯然，利益被動搖的物業(yè)公司肯定不會輕易退出。能不能順利交接成為焦點(diǎn)�！痹撋鐣耸恐毖裕坏┡f物管不撤場，業(yè)委會新選聘的物管進(jìn)不來，就很容易出現(xiàn)社區(qū)糾紛。
事實上，該局面在當(dāng)前的惠州社區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中已開始逐步出現(xiàn)。
3月中下旬，在惠城下角的鵬達(dá)御景灣小區(qū)，業(yè)委會選聘新物業(yè)公司后，長期無法進(jìn)場交接，業(yè)委會聘請保安公司封存了老物業(yè)公司辦公室和車輛進(jìn)出口，導(dǎo)致社區(qū)停水停電等，社區(qū)業(yè)主正常生活受到嚴(yán)重影響。
2月份，博羅縣羅浮山區(qū)域的駿園春天社區(qū)業(yè)主在與物管長期的拉鋸戰(zhàn)之后，選聘新物業(yè)管理公司進(jìn)場。然而直至3月中旬，新物業(yè)公司黃姓經(jīng)理在受訪時仍表示工作難以開展，原物管的所有資料拿不到，工作基本處于癱瘓狀態(tài)。
在惠城水口區(qū)域的翠湖雅苑社區(qū)，業(yè)委會與物業(yè)管理公司的對峙同樣響著社區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
B 破局
解聘新聘需合法合規(guī)
實際上，這僅僅只是目前社區(qū)矛盾走向公開化的幾個小區(qū)，記者在走訪過程中了解到，江畔花園、中信水岸城等多家小區(qū)正在進(jìn)入業(yè)委會籌建程序，小區(qū)業(yè)主同樣表達(dá)了對現(xiàn)有物業(yè)管理的不滿。
另外，在佳兆業(yè)中心、方直城市時代等多個社區(qū)QQ交流群，記者也發(fā)現(xiàn)，多數(shù)業(yè)主提出希望現(xiàn)有物業(yè)管理能夠得到改進(jìn)，也在積極倡導(dǎo)成立業(yè)委會與物管制衡。
當(dāng)前，隨著人大議案進(jìn)入驗收年。小區(qū)業(yè)主委員會的籌建工作也將得到加快。然而，類似御景花園等小區(qū)出現(xiàn)的業(yè)委會與物業(yè)公司之間的矛盾，以及新舊物業(yè)交接過程中所產(chǎn)生的糾紛，如果解決不好，后續(xù)矛盾將不斷激化。
如何逐步理順和緩和這些矛盾？市房產(chǎn)局黨組書記、局長袁貴平在面對記者的詢問時直言：需要依法依規(guī)。
他說，無論是社區(qū)業(yè)主委員會的籌備和成立，還是業(yè)委會成立之后召開業(yè)主大會續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司，在相關(guān)的法律法規(guī)中都有明確的先后順序和權(quán)責(zé)分工，主管部門和社區(qū)業(yè)主都必須按照既定的法定程序依法依規(guī)來實施。
具體到當(dāng)前鵬達(dá)御景花園、翠湖雅苑等小區(qū)出現(xiàn)的糾紛如何解決�！罢f到底還是是否合法合規(guī)的問題�！弊鳛槲飿I(yè)管理部門負(fù)責(zé)人，市房產(chǎn)局物業(yè)管理科科長李克立介紹，只要社區(qū)業(yè)委會在成立過程中，以及責(zé)權(quán)行駛過程中都遵循相關(guān)法規(guī)，物業(yè)公司是沒有理由不撤離的。他介紹，在行業(yè)監(jiān)管環(huán)節(jié)，對于拒不撤場的物業(yè)公司，按照《廣東省物業(yè)管理條例》可處以最高15萬的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的將吊銷違規(guī)公司的從業(yè)資質(zhì)。
剛剛在月初順利完成小區(qū)新舊物業(yè)更迭的大亞灣星河半島社區(qū)業(yè)委會主任于安榮也介紹，盡管經(jīng)歷了一年多的拉鋸，在小區(qū)在選聘新物管的過程中，原物業(yè)公司彩生活也不愿撤場，但一切都是按照合規(guī)的流程，不得不走�！霸谛袠I(yè)監(jiān)管環(huán)節(jié)已經(jīng)有明確的準(zhǔn)入準(zhǔn)出原則，業(yè)主合法合規(guī)就錯不了。”她說。
觀察眼
健全市場機(jī)制
完善社區(qū)自治
剛剛過去的3月份，惠州市密集出現(xiàn)了御景花園、翠湖雅苑等多個小區(qū)的物業(yè)糾紛事件。事實上，由于物業(yè)管理不善、服務(wù)不佳，物業(yè)費(fèi)上漲等爭議，社區(qū)矛盾從來就不是新鮮事。
在筆者的采訪過程中，一份惠州市政法委主導(dǎo)的御景花園業(yè)主和物業(yè)的協(xié)調(diào)會議要義引起筆者重視，其中內(nèi)容顯示，社區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會，舉行業(yè)主大會選聘新物業(yè)公司，但在新舊物業(yè)交接過程中原物管拒撤離，新物管無法進(jìn)場。進(jìn)而導(dǎo)致矛盾的激化。
具體到為何拒絕離場，舊物管指該小區(qū)業(yè)委會成立、以及解聘流程不合法。
不同于以往的物業(yè)費(fèi)太高被投訴、小區(qū)垃圾沒清理被投訴……隨著社區(qū)業(yè)委會成立后，解聘舊物管所帶來的是直接動了舊物管的“飯碗”。這就出現(xiàn)了多個社區(qū)出現(xiàn)爭端的事件。
結(jié)合小區(qū)建設(shè)和管理人大議案的深入實施，社區(qū)業(yè)主委員會組成的比例不斷增加�？深A(yù)見的是，服務(wù)不好的物業(yè)公司被替換，有競爭力、能夠受到業(yè)主認(rèn)可和歡迎的新物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐管理，而被動搖了既定利益的原物管必然采取各種手段進(jìn)行阻撓，進(jìn)而出現(xiàn)糾紛。然而在筆者看來，這種糾紛的出現(xiàn)正代表著社區(qū)自治的進(jìn)步。
筆者認(rèn)為，在當(dāng)前這種社區(qū)自治的推進(jìn)陣痛期，作為政府主管部門在行業(yè)監(jiān)管機(jī)制上需要逐步完善。對于形式社區(qū)自治責(zé)權(quán)的業(yè)委會，從籌備成立的各個環(huán)節(jié)，以及成立后行使選聘、解聘物業(yè)公司等權(quán)力時有法可依、有章可循。同時也建立起針對物業(yè)管理行業(yè)的準(zhǔn)入準(zhǔn)出準(zhǔn)則，遵循市場競爭的原則，讓服務(wù)好的企業(yè)進(jìn)駐社區(qū)管理，對于不愿撤離的企業(yè)也有剛性的懲處措施予以清退。
具體到社區(qū)物業(yè)管理這一行業(yè)的發(fā)展，類似于兩年前（2015年）惠州前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的實施，引入市場競爭機(jī)制打破社區(qū)管理中出現(xiàn)的“父建子管”，當(dāng)前的業(yè)主委員會推動的社區(qū)自治則為市場引入了再選擇的機(jī)會，有效建立起市場競爭機(jī)制。讓物業(yè)企業(yè)在社區(qū)管理過程中保持敬畏感，只有不斷提升自身的服務(wù)水平獲取得社區(qū)業(yè)主的認(rèn)可才能實現(xiàn)長效經(jīng)營。同時也將有效加劇行業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程，逐步推動城市社區(qū)自治的完善。
來源：南方日報
