物業(yè)人員微笑服務(wù)
近日，家住金鼎公寓的劉女士在物業(yè)公司催繳物業(yè)費(fèi)時，聲稱一分錢都不出，原因是自家物品被偷，物業(yè)沒有盡到安全保障義務(wù)�！靶^(qū)監(jiān)控?fù)p壞卻得不到修理，致使我丟失的物品無處可尋，難道物業(yè)不該負(fù)責(zé)”，劉女士告訴記者，自己已丟失兩雙鞋和幾件外衣，價值好幾百。
從該小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人郭經(jīng)理處，記者得知，劉女士的物品是放在過道走廊丟失的，“這塊是小區(qū)的公共區(qū)域，本來就不允許擺放東西，以防發(fā)生意外時阻礙業(yè)主逃生”。雖然物業(yè)公司已針對占用過道現(xiàn)象貼出整改公告，但劉女士還是我行我素。
與此同時，針對小區(qū)監(jiān)控?fù)p壞現(xiàn)狀，郭經(jīng)理回應(yīng)，他們已征得小區(qū)業(yè)主同意，牽頭申請維修資金，上報邗江區(qū)房管局，目前正在走流程當(dāng)中�！盀榱吮Ｕ稀婵掌凇^(qū)業(yè)主的安全，我們已積極加強(qiáng)安保工作，巡邏次數(shù)也由之前的每日4次，增至6-8次；另外，我們也貼出公告，建議業(yè)主不要占用公共區(qū)域，并幫助業(yè)主將放在外面的物品收拾回家”。
疑問一：業(yè)主物品小區(qū)內(nèi)被盜，物業(yè)是否須賠償？
江蘇省擎天柱律師事務(wù)所的張一軍律師告訴記者，這種情況下，要看雙方簽訂的合同中，物業(yè)對業(yè)主的個人財產(chǎn)是否負(fù)有保管義務(wù)�！耙话愣�，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的都是普通合同，即只負(fù)責(zé)小區(qū)公共秩序的維護(hù)和共用設(shè)施設(shè)備的維保工作，不包括業(yè)主的個人財物和安全”，此時，物業(yè)公司只要實(shí)現(xiàn)門衛(wèi)站崗、定時巡查、監(jiān)控完好等工作就可以了，“如果小區(qū)監(jiān)控?fù)p壞，而物業(yè)公司已完成報修工作，則視為盡責(zé)，同樣不需為業(yè)主損失買單”。
張律師提醒道，若是業(yè)主想要享受物業(yè)對其個人財物及安全的服務(wù)，則需要單獨(dú)簽訂一份專屬特約服務(wù)合同，同時每個月還需承擔(dān)專屬保安的工資、保險等費(fèi)用�！安贿^，如果業(yè)主能提供證據(jù)，證明自己的財物被盜是因物業(yè)的重大過失，則可以向物業(yè)追償”。
疑問二：業(yè)主占用公共區(qū)域行不行？
根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十七條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分；以及禁止侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施。
而對于小區(qū)公共區(qū)域的歸屬，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十二條明確，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”。揚(yáng)州市物業(yè)管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，除了業(yè)主房屋內(nèi)專有面積，其他小區(qū)區(qū)域均屬全體業(yè)主所有，任何個人和單位不得占用。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持�！�
疑問三：以不滿物業(yè)公司服務(wù)為由，可否拒繳物業(yè)費(fèi)？
根據(jù)我國物業(yè)相關(guān)條例，業(yè)主應(yīng)按時繳納物業(yè)費(fèi)，這是其法定義務(wù)。張一軍律師解釋道，業(yè)主因不滿物業(yè)的服務(wù)而拒繳物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上是以違法的方式來“維權(quán)”。
“這樣做顯然不對，業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)存在問題，應(yīng)向物業(yè)公司、業(yè)委會、相關(guān)部門反映，一味不繳，只會侵犯了按時繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益。長此以往還會影響物業(yè)的正常工作，致使共用設(shè)備得不到及時維護(hù)，物業(yè)人員數(shù)量大幅減少，進(jìn)而導(dǎo)致房屋失去原有價值�！睆埪蓭熃ㄗh，如果確實(shí)因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不到位而造成損失，業(yè)主應(yīng)注意收集證據(jù)，向執(zhí)法部門求助，或請法院審理。
另一方面，物業(yè)公司也應(yīng)在法律允許的范圍內(nèi)追繳物業(yè)費(fèi)，根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二十八條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，向人民法院起訴。（揚(yáng)州物業(yè)網(wǎng) 尹玉婷）
