生活中，物業(yè)與居民日常生活息息相關(guān)。每家每戶都會(huì)與小區(qū)物業(yè)打交道，產(chǎn)生糾紛和矛盾也在所難免。降低電梯噪音、加強(qiáng)小區(qū)綠化、清潔樓道環(huán)境……精細(xì)化的業(yè)主需求考驗(yàn)著物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
近日，北京市第一中級(jí)人民法院發(fā)布一份《涉物業(yè)糾紛審判白皮書》，梳理了近5年來審理的物業(yè)糾紛案件基本情況。該院發(fā)現(xiàn)，造成目前涉物業(yè)糾紛不斷的主要原因包括：房地產(chǎn)商遺留的房屋質(zhì)量問題、物業(yè)服務(wù)達(dá)不到業(yè)主要求、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生矛盾致使物業(yè)費(fèi)用難以收繳、部分業(yè)主惡意欠費(fèi)，以及由于歷史原因如房改房政策致使部分業(yè)主認(rèn)為仍應(yīng)按原有政策承擔(dān)繳費(fèi)義務(wù)等。
在物業(yè)糾紛中，案件起訴到法院后，由于需要按照訴訟程序一步步審理，矛盾經(jīng)過各種訴訟流程后就會(huì)變得更加尖銳。譬如，在部分案件中，業(yè)主通過物業(yè)企業(yè)降低物業(yè)費(fèi)的方式與物業(yè)企業(yè)達(dá)成調(diào)解后，又拒絕交納下一年度物業(yè)費(fèi)，造成物業(yè)企業(yè)明確表示拒絕再次調(diào)解。一個(gè)極端現(xiàn)象是，多數(shù)業(yè)主不交費(fèi)、物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)費(fèi)緊張降低服務(wù)質(zhì)量，這又使業(yè)主心生不滿導(dǎo)致堅(jiān)持不交費(fèi)，這樣的惡性循環(huán)不在少數(shù)。
除了業(yè)主訴求主張精細(xì)化、多樣化，糾紛矛盾尖銳化、不易調(diào)和，涉物業(yè)糾紛還具有糾紛形式多元化、群體化、復(fù)雜化、案件起因呈現(xiàn)綜合性、交叉性等特點(diǎn)。比如，對(duì)于物業(yè)公司來說，如果發(fā)現(xiàn)小區(qū)有違建，是否有責(zé)任向相關(guān)行政執(zhí)法部門告知呢？下面這個(gè)案例可以告訴你答案。
張先生是小區(qū)業(yè)主，他認(rèn)為物業(yè)公司沒有對(duì)小區(qū)業(yè)主違建盡到制止、處理的責(zé)任，于是起訴到法院。法院經(jīng)過審理查明，物業(yè)公司已經(jīng)向相關(guān)部門寄送過關(guān)于違建的材料，法院認(rèn)為物業(yè)公司已及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，盡到了報(bào)告的義務(wù)，城管部門也向違建業(yè)主下發(fā)了改正通知書，說明行政執(zhí)法部門已經(jīng)了解到違法建筑相關(guān)情況，法院因此駁回了張先生訴求。
除了告知，物業(yè)公司也有權(quán)要求業(yè)主恢復(fù)原狀。有家公司是王先生所住小區(qū)的物業(yè)公司，根據(jù)雙方簽訂的約定，王先生不能擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌及對(duì)房屋內(nèi)外承重墻等實(shí)行違章鑿、拆、搭、建。王先生卻擅自對(duì)居住的房屋陽臺(tái)實(shí)行了鑿、拆，影響了小區(qū)整體形象，并給其他住戶造成安全隱患，物業(yè)公司于是起訴到法院判令王先生恢復(fù)原狀。
由于房源多樣化特點(diǎn)，購(gòu)買房屋后所引發(fā)的涉物業(yè)糾紛案件也不少。在物業(yè)糾紛中，物業(yè)公司作為原告幾乎全部是為了追繳物業(yè)費(fèi)，同時(shí)業(yè)主、業(yè)委會(huì)作為原告提起訴訟的案件則呈現(xiàn)出多樣化趨勢(shì)，包括物業(yè)企業(yè)所提供的服務(wù)不符合合同要求而產(chǎn)生的違約、物業(yè)企業(yè)擅自增收服務(wù)費(fèi)或私自占用綠地、共有區(qū)域，以及在財(cái)產(chǎn)、人身等方面對(duì)業(yè)主侵權(quán)等。
北京市第一中級(jí)人民法院梳理發(fā)現(xiàn)，在物業(yè)糾紛中，物業(yè)公司的勝訴率相對(duì)較高，業(yè)主提起訴訟的案件勝訴率往往較低。法官表示，相對(duì)于業(yè)主個(gè)人來講，物業(yè)企業(yè)一般有相對(duì)較為固定的專業(yè)律師來負(fù)責(zé)企業(yè)的法律業(yè)務(wù)。無論是在法律知識(shí)、證據(jù)收集還是在訴訟經(jīng)驗(yàn)方面都比業(yè)主更有優(yōu)勢(shì)，這些因素都容易導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)整體勝訴率較高。
對(duì)此，法官建議業(yè)主強(qiáng)化法律意識(shí)，注重證據(jù)收集和保存。如在房屋質(zhì)保期內(nèi)注意對(duì)房屋問題的報(bào)修留存相關(guān)書證以及視聽資料等證據(jù)，注意及時(shí)通過物業(yè)企業(yè)尋找開發(fā)商以期在質(zhì)保期內(nèi)得到妥善維修；對(duì)于漏水等疑難爭(zhēng)議問題可嘗試通過政府相關(guān)部門介入，尋找中立第三方作出相關(guān)鑒定，以明確問題和責(zé)任，并在日后可能發(fā)生的訴訟中提供依據(jù)。
