業(yè)委會(huì)該如何運(yùn)營，又該怎么監(jiān)管？業(yè)委會(huì)與業(yè)主、物業(yè)、居委會(huì)的關(guān)系，究竟該如何處理？本報(bào)第25屆“夏令熱線”開線3天以來，市民頻繁撥打12319熱線，表達(dá)對小區(qū)業(yè)委會(huì)的訴求。來電之中，既有對小區(qū)業(yè)委會(huì)義憤填膺的投訴，又有大量對業(yè)委會(huì)運(yùn)作事宜疑惑不解的咨詢。
從今天起，本報(bào)“夏令熱線”推出“關(guān)注小區(qū)業(yè)委會(huì)”系列報(bào)道。通過剖析麻雀、采訪專家，力求以小見大，對破解“小區(qū)業(yè)委會(huì)該如何運(yùn)作”這一社區(qū)自治難題，有所裨益。今天推出第一篇《新老物業(yè)交替，業(yè)委會(huì)該做些什么？》，請讀者朋友關(guān)注。
近年來，由于小區(qū)老物業(yè)不愿撤離，新物業(yè)無法順利進(jìn)駐，并引發(fā)沖突這樣的事情在各地頻頻發(fā)生。實(shí)際上，無論是小區(qū)居民不滿意物業(yè)而要求辭退企業(yè)、還是物業(yè)合同期滿不再續(xù)約，都屬正常范圍。但為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保持正常生活秩序，確保實(shí)現(xiàn)新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)交接、依法有序接續(xù)服務(wù)無疑至關(guān)重要。
新老物業(yè)交接問題多
咄咄怪事——偷東西的賊留下字條，要求失主微信轉(zhuǎn)賬贖回被竊物品。家住浦東的夏先生給“夏令熱線12319”打來電話，反映了這樣一件荒唐的事。他直言其所在小區(qū)正處于新老物業(yè)交接階段，由于不夠平穩(wěn)有序造成小區(qū)治安出現(xiàn)了問題，這才致使自己物品被竊。
夏先生的遭遇并非個(gè)案，申城某小區(qū)就由于新舊物業(yè)交接工作不順利，致使小區(qū)的垃圾已有三天無人清理，堆成兩座“垃圾山”。更有甚者，浦東某小區(qū)在新老物業(yè)公司交接時(shí)發(fā)生大規(guī)模沖突，雙方近200人卷入，導(dǎo)致2人死亡，多人受傷。
造成沖突的原因多
小區(qū)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)所作出的決定，依規(guī)按程序更換物業(yè)公司，這是最正常不過的事情。如今在新舊物業(yè)交接中屢屢出現(xiàn)不愉快場面，實(shí)在是值得讓人深思。
記者通過采訪多家小區(qū)業(yè)委會(huì)了解得知，交接不力多系三重原因疊加所致：
一是部分物業(yè)公司經(jīng)營管理尚不夠規(guī)范。沒有認(rèn)識(shí)到依規(guī)按程序更換物業(yè)公司是業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利，沒有很好地與業(yè)主進(jìn)行溝通。對于業(yè)主的訴求也采取置之不理的態(tài)度，一旦矛盾不可調(diào)和，業(yè)主一致要求更換物業(yè)公司時(shí)，則能拖就拖，甚至以其他方式與業(yè)主進(jìn)行對抗。
二是有的業(yè)主維權(quán)方式過于簡單。對物業(yè)公司管理服務(wù)上不滿意，往往大多拒繳物業(yè)費(fèi)，極易加劇雙方矛盾。
三是主管部門監(jiān)管滯后，沒有及時(shí)跟進(jìn)并起到應(yīng)有的監(jiān)管作用，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)公司之間發(fā)生一些過激行為。
要防范 先“規(guī)范”
要想從源頭上防范小區(qū)物業(yè)更迭造成糾紛，作為廣大業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的溝通橋梁，業(yè)委會(huì)的作用至關(guān)重要。
物權(quán)法律師黃友健指出，業(yè)委會(huì)自身先得立足于“規(guī)范”�！笆紫纫髦叵聸Q定。在物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)問題時(shí)，應(yīng)先推動(dòng)物業(yè)改善并給予必要的支持。除非物業(yè)確實(shí)侵害業(yè)主權(quán)益、違背合同約定，通過多次協(xié)商仍無法繼續(xù)履行合同或老物業(yè)也認(rèn)為當(dāng)前環(huán)境條件下已無法繼續(xù)履行合同，才啟動(dòng)在法定程序下重新選聘物業(yè)機(jī)構(gòu)�！�
一旦決定要重新選聘，業(yè)委會(huì)要做到規(guī)范物業(yè)更迭程序。黃友健認(rèn)為，目前很多老物業(yè)不愿退出的理由是質(zhì)疑業(yè)委會(huì)成員的合法性、業(yè)委會(huì)操控物業(yè)選聘，其結(jié)果未能真正代表大多數(shù)業(yè)主的意見。如果從選聘程序上規(guī)范，將能更好地從根源上化解糾紛。另外，交接前，可以先通過協(xié)商簽訂移交協(xié)議，移交協(xié)議需明確交接主體、內(nèi)容、時(shí)點(diǎn)、流程、費(fèi)用結(jié)算等，然后根據(jù)協(xié)議制定移交方案，再組織移交。
