小區(qū)房頂出現(xiàn)漏水,單元門損壞嚴(yán)重,維修基金也已超額,90多萬元的維修款因此無著落,業(yè)委會無錢可付。承接房屋維修的公司,只好狀告小區(qū)業(yè)委會,要求盡快支付工程款。
法院判決小區(qū)業(yè)委員會需支付工程公司92萬多元的工程款。而小區(qū)所有業(yè)主,都需要承擔(dān)這一付款責(zé)任。
位于南京江北的水榭花苑小區(qū),因部分房屋樓頂防水層老化及單元門損壞,不久前,小區(qū)業(yè)委會在征得超過三分之二業(yè)主同意后,決定動用公共維修基金維修房屋。
在施工時,承接的公司將樓頂層防水工程轉(zhuǎn)包給了上海一家公司?⒐を炇蘸怂愫,工程款為92萬多元。
可小區(qū)業(yè)委會在申請動用維修基金時,卻被六合區(qū)住建局拒絕。理由是,這個小區(qū)是2006年底交付使用,按照相關(guān)的管理規(guī)定,小區(qū)交付前10年只能動用維修基金本金的10%,而這個小區(qū)此前已維修過兩次,達到了使用限額,10年內(nèi)無法再動用維修基金。那就需要全體業(yè)主平均分?jǐn)傔@筆維修費,可想要一家一戶收錢,難度自然不小。小區(qū)業(yè)委會以沒能動用維修基金,以及負(fù)責(zé)房屋樓頂防水層施工的公司無施工資質(zhì)為由,拒絕付工程款。
無奈之下,承接工程的公司只好將業(yè)委會告上法庭。
六合法院審理后認(rèn)定,業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)對外代表業(yè)主進行民事活動,所產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)。
而這起案件中,施工方未取得相應(yīng)的施工資質(zhì),且將樓頂層防水全部轉(zhuǎn)包給無資質(zhì)的第三人,簽訂的合同應(yīng)無效。但工程已經(jīng)竣工并驗收合格,就應(yīng)該支付工程款。
而對業(yè)委會提出的“從維修基金中直接劃款”的要求,法院認(rèn)為維修基金管理實行?顚S、政府監(jiān)督的原則,使用維修基金需報相關(guān)行政職能部門審核,司法不能干預(yù)和代替。
最終,法院判該小區(qū)業(yè)委員會需支付給承接工程的公司92萬多元的工程款。而小區(qū)所有業(yè)主,都需要承擔(dān)這一付款責(zé)任。
審理此案的法官金鑫稱,現(xiàn)實生活中,有很多人對業(yè)主委員會的職能作用、權(quán)利義務(wù)不了解,也對業(yè)主委員會的選舉、監(jiān)督等有所懈怠。事實上,業(yè)主委員會具有對外代表全體業(yè)主、對內(nèi)具體實施與物業(yè)管理有關(guān)的行為的職能,與小區(qū)業(yè)主的利益息息相關(guān)。因此,廣大業(yè)主應(yīng)積極參與業(yè)主委員會的選舉、監(jiān)督,也是維護自身權(quán)益的重要方式。
而因小區(qū)業(yè)主委員會本身無履行給付義務(wù)的能力,當(dāng)它成為被告并需要承擔(dān)給付義務(wù)時,無直接可供執(zhí)行的財產(chǎn),所負(fù)義務(wù)應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)。 □通訊員 施中宣 金陵晚報記者 董紅偉
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