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小區(qū)“業(yè)委會”可見者寥寥 無人愿意牽頭是主因
【編者按】：由于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理也隨之突飛猛進(jìn)，大量物業(yè)公司應(yīng)運(yùn)而生，業(yè)主與物業(yè)公司間的矛盾也相伴而生，在全國各地的不少小區(qū)還不時出現(xiàn)矛盾激化的事件。作為代表全體業(yè)主利益的組織，"業(yè)主委員會"也就成了調(diào)解雙方矛盾的橋梁，然而，中華工商時報記者在調(diào)查中卻發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實中業(yè)主委員會幾乎只是一種傳說……
"為這事兒找過你們多少回了，就是沒人管，不要以為沒有業(yè)委會就拿你們物業(yè)公司沒辦法……"一位中年男子憤憤摔門而去。有位物業(yè)工作人員嘟嚷到："有能力你牽頭成立去呀"--這是前幾日《中華工商時報》記者在京城石景山區(qū)某小區(qū)物業(yè)服務(wù)處碰到的一幕。
幾乎每個小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間都或多或少存在著矛盾，業(yè)委會作為代表全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)利益的特定代議制機(jī)構(gòu)，是促進(jìn)雙方溝通、有效推進(jìn)社區(qū)工作的一座橋梁，從而維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。日前《中華工商時報》記者隨機(jī)走訪了北京市海淀、石景山、西城、朝陽等幾個地區(qū)的低、中、高等不同層次的小區(qū)以及別墅等住宅區(qū)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成立了業(yè)主委員會的小區(qū)寥寥無幾，"沒有人愿意牽頭"幾乎是沒有成立的普遍原因。
現(xiàn)實關(guān)系：剪不斷理還亂
當(dāng)下，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾司空見慣，相互間總是有那么些看對方"不順眼"，在業(yè)主看來，物業(yè)公司"收錢積極，辦事拖拉"，物業(yè)公司面對性格千差萬別的業(yè)主，也直叫"頭痛"。
正如一位物業(yè)公司服務(wù)人員充滿委屈地告訴記者："不論是房屋質(zhì)量問題，還是漏水、馬桶壞了、鑰匙丟了等等問題全找物業(yè)，每次我們都是盡力幫助解決，但像房屋質(zhì)量問題是我們說了算的嗎？反正只要是服務(wù)，總有挑我們毛病的；只要是收費，總會有業(yè)主找各種理由不交。比如有的業(yè)主說'我工作在外地，常年不在北京住'不交；還有業(yè)主強(qiáng)調(diào)'我是南方人，冬天不住這房子'，就不交供暖費；甚至有的以'自己不在家'為理由，嫌我們沒有第一時間送去收費條而拒交。"
家住紅廟南里的楊先生說："小區(qū)環(huán)境就是一個臟亂差，衛(wèi)生都沒有人掃，聽說很多人都沒有交衛(wèi)生費。所以，這兩年我也就沒有交。"
而該小區(qū)物業(yè)的一位男性工作人員表示："衛(wèi)生費每家也就20元，還有很多人不愿意交呢！我們負(fù)責(zé)的這個小區(qū)都在賠錢。公司入不敷出，哪有多余的錢雇人，垃圾都是我們自己倒。"
記者走訪中發(fā)現(xiàn)，幾乎每個小區(qū)都有著各種讓業(yè)主不滿意拒絕交費的原因，每個小區(qū)的物業(yè)也都表示："在交費問題上總有挑刺兒的業(yè)主。"物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系既密不可分，又風(fēng)云際會，正所謂堪比婆媳，剪不斷理還亂。
業(yè)主心曲：有了業(yè)委會更方便溝通
乍看來，"溝通"似乎成了困擾業(yè)主與物業(yè)公司最大的煩憂。殊不知，在社區(qū)自主自治管理中，建立以業(yè)主自治為主體的伙伴關(guān)系治理，將業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)委會、政府主管部門等主體之間構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，由業(yè)委會作為基層聯(lián)絡(luò)點，將幾個主體聯(lián)系在同一水平線上進(jìn)行良好互動，或?qū)⑹怯行Ы鉀Q所有矛盾與問題的"良方"。
而這條本該串聯(lián)在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的紐帶在現(xiàn)實中恰恰是一種"稀缺品"。一位不愿意透露姓名的物業(yè)管理人員告訴記者："據(jù)我所知，新建的一些小區(qū)有業(yè)委會的不多，像一些老舊小區(qū)百分之百都沒有。"究其沒有成立的原因，"沒有人愿意牽頭張羅"是客觀存在的事實，但沒有硬性的法律法規(guī)要求才是主要原因。
在富卓花園廣場、紫金長安、澳景園等幾個住宅區(qū)內(nèi)，記者隨機(jī)與十三位業(yè)主聊天，除了兩位業(yè)主表示"有沒有無所謂"以外，其他十位業(yè)主都認(rèn)為有了業(yè)委會這座"親善"橋梁，更方便"溝通"。
"如果有人牽頭成立業(yè)委會，我相信大家都會支持，畢竟是站出來給我們業(yè)主說話的，真遇到什么事兒，那也好維權(quán)。"家住石景山區(qū)雍景四景小區(qū)的一位業(yè)主告訴記者。
據(jù)2007年8月26日國務(wù)院修訂后的《物業(yè)管理條例》顯示："同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會……其委員會成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。"
從事社區(qū)物業(yè)管理十多年的王先生告訴本報記者："最關(guān)鍵的是要有人愿意參加，業(yè)委會的成員都沒有工資待遇，雖然規(guī)定上要求有時間、懂法律、遵紀(jì)守法等，這些都是套話，現(xiàn)在的人都各忙各的，不愿意為了大家的事兒奔忙，法律又沒有要求哪個部門負(fù)責(zé)必須落實成立。"
的確，《物業(yè)管理條例》雖然規(guī)定了業(yè)會委的選舉產(chǎn)生方式、義務(wù)與職責(zé)，并指出"在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。"但其并沒有明確規(guī)定業(yè)委會是否是一個小區(qū)"必須"有的組織，或者說某小區(qū)在特定時間內(nèi)成立不了業(yè)委會，會對相關(guān)部門采取相應(yīng)的懲罰措施。
對此，社區(qū)問題專家白野在接受《中華工商時報》記者采訪時表示："現(xiàn)在很多小區(qū)的業(yè)委會成立不起來有幾個原因，第一就是業(yè)主的組織程度不夠，比如有一千多戶的業(yè)主，從組織工作的角度講，你想動員50%的人投票，其碼要有500戶，你500戶不能一個人吧？如果10戶一組，還要50個人呢，所以這個組織工作是很繁重的；第二，目前的法律法規(guī)的設(shè)計給成立業(yè)委會設(shè)置了非常大的障礙，這是建委的規(guī)定本身存在的問題。"
一般情況下，業(yè)委會成員也是業(yè)主之一，并非完全公益，如果大家都有貢獻(xiàn)精神與責(zé)任意識的話，業(yè)主自治自管在一個社區(qū)中起到的作用將是不可估量的，也是實現(xiàn)基層民主的最好體現(xiàn)。
社區(qū)行業(yè)高級顧問劉建修告訴本報記者："小區(qū)業(yè)主委員會在我國仍是'新潮事物'，普通業(yè)主得過且過、多一事不如少一事的心態(tài)直接導(dǎo)致了參與度不高、捍衛(wèi)自身利益不積極，業(yè)委會并沒有形成良好的規(guī)則和制度，長期堅持下來的可能性極低，從而使得小區(qū)業(yè)主合法利益得不到切實保障。"
據(jù)了解，一般成立業(yè)委會時，物業(yè)公司是不參與的，應(yīng)該由社區(qū)牽頭，而事實上，為了工作方便進(jìn)展，有的物業(yè)公司也張羅著成立業(yè)委會。記者走訪的石景山區(qū)楊莊北區(qū)和西黃新村西里等幾家社區(qū)服務(wù)站，他們幾乎一致地表示，"我們不清楚，你去找物業(yè)了解吧。"、"沒有業(yè)主牽頭我們不會張羅這事兒"。
物業(yè)說法：業(yè)委會"有沒有都一樣"
不論是記者到物業(yè)辦公室詢問還是電話聯(lián)系，得到的答復(fù)不是"主任出差在外"，就是"秘書有事不在"。三天下來，居然在為數(shù)不多的幾個業(yè)委會中，一個成員也沒有見到。可在走訪過程中記者發(fā)現(xiàn)，對于小區(qū)有沒有業(yè)委會，最不在乎的是物業(yè)公司。
服務(wù)于雍景四季小區(qū)的萬佳鑫物業(yè)公司的一名客服人員淡淡地稱："業(yè)主委員會的作用，就是業(yè)主對物業(yè)公司不滿意的話就可以召開業(yè)主大會，換掉物業(yè)公司。業(yè)主委員會有沒有對我們來說都一樣，我們的工作照樣還得做。"
在對物業(yè)公司的采訪中，工作人員對業(yè)委會的看法大抵相同，"炒物業(yè)公司"是每個采訪對象都會提到的一句話。即使有期望成立業(yè)委會的物業(yè)公司，話語間總是有著對公司入不敷出現(xiàn)狀的一種"抱怨"。
"我們小區(qū)沒有業(yè)委會，我倒是希望有。剛開始接的時候，物業(yè)費只有1元多，現(xiàn)在所有的成本都在逐年上漲，物業(yè)費就漲不上去，很多人還總是拖著不交，卻對服務(wù)要求越來越高。如果有業(yè)委會就讓他們?nèi)ナ眨覀兊故∈聝毫�。實在收不上來，他們開會把我們炒了更好，早炒早一天少賠錢。"宣武區(qū)小紅廟附近某小區(qū)的一位物業(yè)人員悻悻地說。
服務(wù)于一家知名物業(yè)公司的項目經(jīng)理告訴記者："現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入了瓶頸期，人員越來不越好招，有本事、受過高等教育的人不來干這行，來干的都是沒怎么上過學(xué)的，掙錢少受氣多，真正管理好的物業(yè)公司，是希望有責(zé)任心的業(yè)主參與進(jìn)來的。因為有了業(yè)委會，物業(yè)開展工作也方便。比如有人砸承重墻，會對小區(qū)造成安全隱患，物業(yè)公司去說業(yè)主不聽，那就可以通知業(yè)委會，他們都是業(yè)主，彼此之間會更好溝通一些，也就減少甚至避免了我們與業(yè)主之間的矛盾。"
事實證明，業(yè)委會的成立與成員的積極參與，不僅體現(xiàn)業(yè)主的公
益心和能力，對推進(jìn)社區(qū)工作起到的積極作用也是顯而易見。如位于朝陽區(qū)大山子附近的銀楓家園的業(yè)委會，自成立以來，為了鄰里之間能夠更加和睦，方便大家溝通協(xié)商事宜，業(yè)委會組織在每年五月的第二個星期六都會舉辦鄰居節(jié)，還有為了節(jié)能減排發(fā)起的順風(fēng)車站等，至今已有十年。
記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到當(dāng)年發(fā)起這些活動的業(yè)委會主任，他說："那時很多人都有'城門'觀念，認(rèn)為門里是我家，門外不是我家，這種觀念直接導(dǎo)致社區(qū)是一盤散沙，只是一群陌生的人住在一起，業(yè)主的維權(quán)事件也就風(fēng)起云涌，我就想把業(yè)主組織起來，理性地維權(quán)。但怎么組織卻是個很大的問題，因為業(yè)主之間不認(rèn)識，后來就想到搞一個鄰居節(jié)，讓每家做一個菜，端到園區(qū)內(nèi)大家一起吃吃喝喝，這樣大家不就熟了嘛，慢慢的鄰居節(jié)也就做起來了。包括后來的順風(fēng)車站等活動，一是為了更好的開展社區(qū)工作，也是作為業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。"
他并表示："很多業(yè)主認(rèn)為，業(yè)委會組織起來，就認(rèn)為首先要跟物業(yè)公司鬧，其實這是完全錯誤的。首先，有事兒大家根據(jù)規(guī)章制度進(jìn)行協(xié)商解決，充分實行民主；其次，業(yè)委會應(yīng)該起到協(xié)調(diào)作用，把業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商和地方政府的積極性全部調(diào)動起來，共同把小區(qū)建設(shè)好，我認(rèn)為這是業(yè)委員的使命。而在現(xiàn)實中一般業(yè)委會只有在憤怒的時候才能夠組織起來，之后業(yè)委會就成了維權(quán)委員會，都走偏了。"
說起銀楓家園的順風(fēng)車站，當(dāng)年在那里物業(yè)工作過的何先生記憶憂新，他告訴記者："那時，業(yè)委會真幫著物業(yè)干了很多工作，也幫著物業(yè)給居民解釋了很多事情，業(yè)委會辦得好了，對物業(yè)公司的幫助巨大。當(dāng)然，也不排除有個別起不到正面作用的業(yè)委會成員。"
顯然，現(xiàn)在的物業(yè)管理最基本的特點就是物業(yè)公司的專業(yè)管理與業(yè)主自治管理的結(jié)合，業(yè)委會是居民參與社區(qū)管理和基層民主自治的重要載體，加強(qiáng)業(yè)委會的規(guī)范運(yùn)作管理無疑是構(gòu)建和諧社區(qū)的基礎(chǔ)，業(yè)委會能否規(guī)范運(yùn)作，關(guān)系到一個小區(qū)的安定與團(tuán)結(jié)。
專家看法：亟待完善相關(guān)法規(guī)
"因為社區(qū)的很多事情是涉及到法律問題的，比如私搭亂建，首先應(yīng)該由法院或城管來解決，但很多事情難辦，因為在許多情況下，法律法規(guī)常常是一紙空文，有些部門不作為，或者是亂作為導(dǎo)致了社區(qū)產(chǎn)了問題之后，就變得非�；靵y，成了人與人之間的矛盾，或升級成斗爭。這不是業(yè)主的能力問題，也不是業(yè)委會或物業(yè)公司搞不好的問題，實際上是規(guī)則有問題。"白野如是說。
目前，從業(yè)委會的運(yùn)作管理和服務(wù)的狀況看來，其與物業(yè)公司相互掣肘、與居委會等部門之間聯(lián)系脫節(jié)、有部分業(yè)委會成員的素質(zhì)參差不齊、"莽撞"維權(quán)違背了"權(quán)利與義務(wù)平等"的基本法律原則等等，使業(yè)主利益無法實現(xiàn)。另外，相關(guān)法律法規(guī)的不健全，也給業(yè)委會的實際運(yùn)作和物業(yè)公司的經(jīng)營管理帶來了影響。這些問題若不能及時解決，就會不斷造成矛盾的產(chǎn)生
和累積，將會影響到社區(qū)安寧和社會的穩(wěn)定。
在業(yè)主與業(yè)委會、物業(yè)公司相互之間的關(guān)系處理方面，白野指出："業(yè)主方面首先要有一個包容的心態(tài)。跟物業(yè)公司要采取合作的態(tài)度，要與人為善，不要與人為惡。其次，對于一個社區(qū)真正的破壞并非來自物業(yè)公司和開發(fā)商，而是業(yè)主自身，比如你不交物業(yè)費、裝修的時候拆承重墻，這些都可能導(dǎo)致社區(qū)成為危樓或存在潛在的風(fēng)險，但是物業(yè)公司和開發(fā)商說到底就是多賺你幾個錢。最后，就是遇事要先搞清原因。如果一個物業(yè)公司表面上有問題，業(yè)主不滿，可能你仔細(xì)診斷起來有很多種原因，應(yīng)該根據(jù)具體的問題去具體一解決，不能盲目的一桿子打死，動不動就要換物業(yè)、炒物業(yè)。"
的確，一個小區(qū)的良好運(yùn)行與維護(hù)，不僅需要物業(yè)公司的盡職盡責(zé)，每一個業(yè)主都有不可推卸的責(zé)任。而業(yè)委員會能否發(fā)揮重大的作用，除了參與成員有無私奉獻(xiàn)的精神和能力以外，一套健全的規(guī)章制度也是不或缺的部分。
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